아파트 임대차 계약 종료 후 보증금과 누수 손해배상 판결

임차인인 주식회사 A가 임대인 B, C로부터 아파트를 임대하여 사용하던 중 계약 기간 만료로 아파트를 인도하였으나, 임대차 보증금 중 남은 300만 원만 반환받고 누수로 인한 손해배상을 받지 못하여 소송을 제기했습니다. 임대인은 임차인이 아파트 원상회복 의무를 제대로 이행하지 않아 발생한 비용 396만 5천5백 원을 임대차 보증금에서 공제해야 한다고 주장하며 반소를 제기했습니다. 법원은 임차인의 남은 보증금 300만 원 청구와 누수로 인한 손해배상 청구 중 일부(392만 5천4백8십2원)를 인정하고, 임대인의 원상회복 비용 청구는 기각하여 최종적으로 임대인들이 임차인에게 총 692만 5천4백8십2원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 임차인 주식회사 A: 용인시 기흥구 D아파트 E호를 임대하여 사용한 회사로 계약 종료 후 보증금 반환 및 누수로 인한 손해배상을 청구함
• 임대인 B, C: 주식회사 A에게 용인시 기흥구 D아파트 E호를 임대한 개인들로 임차인의 원상회복 의무 불이행으로 인한 비용을 청구하며 반소를 제기함

분쟁 상황

원고(임차인)는 피고(임대인)들과 2016년 2월 20일 임대차보증금 8천만 원, 월 차임 3백5십만 원으로 임대차 계약을 체결했습니다. 계약은 2018년 5월 5일 만료되었고, 원고는 아파트를 인도했습니다. 차임은 초기 2개월분만 지급하고 나머지 22개월분은 보증금에서 공제하기로 합의하여, 계약 종료 당시 남은 보증금은 3백만 원이었습니다. 2018년 2월 3일부터 2018년 5월 5일까지 아파트 주방 천장에 누수가 발생했고, 원고는 피고들에게 통보하며 수리를 요청했으나 피고들은 별다른 조치를 취하지 않았습니다. 원고는 누수로 인해 아파트를 제대로 사용하지 못했으므로 이 기간 동안의 차임 및 관리비 1천3백8만4천9백4십 원에 대한 손해배상을 청구했습니다. 피고들은 원고가 누수 기간에도 아파트를 계속 사용했으며, 임대차 보증금 3백만 원은 원고의 원상회복 의무 불이행으로 발생한 3백9십6만5천5백 원의 원상회복 비용으로 공제하기로 묵시적으로 합의했거나, 적어도 이 비용을 상계해야 한다고 주장하며 반소로 원상회복 비용을 청구했습니다.

핵심 쟁점

1. 임대차 계약 종료 후 남은 임대차 보증금 3백만 원의 반환 여부 및 임대인의 원상회복 비용 공제 주장 타당성
2. 아파트 누수로 인해 임차인이 아파트를 제대로 사용하지 못한 기간 동안의 차임 및 관리비에 대한 손해배상 또는 부당이득 반환 청구의 인정 여부
3. 누수로 인한 손해배상액 산정 방법 및 범위

법원의 판단

1. 제1심 판결의 본소 관련 금액 초과 부분을 취소하고 해당 원고의 본소 청구를 기각합니다.
2. 피고(반소원고)들은 공동하여 원고(반소피고)에게 6,925,482원 및 이에 대하여 2018. 5. 6.부터 2023. 2. 1.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
3. 피고(반소원고)들의 본소에 관한 나머지 항소와 반소에 관한 항소를 모두 기각합니다.
4. 소송 총비용 중 본소로 인해 발생한 부분의 60%는 원고(반소피고)가, 나머지는 피고(반소원고)들이 각 부담하고, 반소로 인해 발생한 부분은 피고(반소원고)들이 부담합니다.

결론

재판부는 임차인의 임대차 보증금 잔액 청구를 전부 인정하고, 누수로 인한 사용·수익 방해에 대한 손해배상 청구는 일부 인정했습니다. 반면, 임대인의 원상회복 비용 공제 및 반소 청구는 모두 기각하여 최종적으로 임대인들이 임차인에게 남은 보증금과 누수 손해배상액을 합한 금액을 지급하도록 결정했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 임대인의 목적물 사용·수익 제공 의무 및 수선의무: 임대인은 임차인이 임대차 목적물을 계약 기간 동안 온전히 사용·수익할 수 있도록 해야 하며, 목적물에 하자가 발생하면 이를 수선할 의무를 부담합니다. 이러한 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없다면 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있고, 부분적으로 지장이 있다면 그 지장의 한도 내에서 차임 지급을 거절하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다 (대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 등 참조).
2. 채무불이행 및 불법행위로 인한 손해배상 책임: 임대인이 수선의무를 다하지 않아 임차인에게 손해가 발생했다면, 임대인은 채무불이행 또는 불법행위로 인한 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 이때 손해 발생 사실과 손해액에 대한 증명 책임은 손해배상을 청구하는 임차인에게 있습니다 (대법원 2000. 2. 11. 선고 99다49644 판결 등 참조).
3. 손해액 산정의 어려움에 대한 법원의 재량: 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해액을 증명하기 매우 어려운 경우, 법원은 증거조사 결과와 변론 전체의 취지 등을 종합하여 적당하다고 인정되는 금액을 손해배상액으로 정할 수 있습니다 (민사소송법 제202조의2, 대법원 2017. 9. 26. 선고 2014다27425 판결 등 참조).
4. 임대차보증금의 성격 및 공제: 임대차보증금은 임대차 계약 종료 후 발생하는 임료 상당의 부당이득반환 채권뿐만 아니라, 훼손된 부분의 원상복구 비용 상당의 손해배상 채권 등도 담보합니다. 임대인은 보증금에서 이러한 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. 다만, 임대인이 보증금에서 공제할 채권이 발생했음을 주장하고 증명할 책임이 있습니다 (대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결 등 참조).

참고 사항

1. 임대차 계약 종료 시 임대차 보증금 정산은 임대차 목적물의 인도와 동시이행 관계에 있습니다. 임대인은 특별한 사유가 없는 한 남은 보증금을 반환할 의무가 있습니다.
2. 주택에 누수 등 하자가 발생하여 사용에 불편이 있다면 즉시 임대인에게 알리고 수리를 요청해야 합니다. 이때 요청 내용과 임대인의 답변을 문자 메시지, 내용증명 등으로 명확히 기록해 두는 것이 좋습니다.
3. 임대인이 수선의무를 이행하지 않아 임차인이 주택을 온전히 사용하지 못하게 되었다면, 임차인은 그 사용에 지장이 생긴 정도에 비례하여 차임 지급을 거절하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.
4. 임대차 목적물 사용에 부분적인 지장만 생긴 경우 차임 전부를 거절할 수는 없으며, 손해배상액은 실제 사용에 방해받은 정도에 따라 달라질 수 있습니다. 손해액을 정확히 증명하기 어려운 경우 법원은 여러 정황을 고려하여 적당하다고 인정되는 금액을 손해배상액으로 정할 수 있습니다.
5. 임대인은 임대차 보증금에서 공제할 원상회복 비용이 있다면 이를 명확히 주장하고 증명할 책임이 있습니다. 임차인의 통상적인 손모(시간의 경과나 통상적인 사용에 따른 가치 감소)를 넘어서는 손상에 대해서만 원상회복 의무가 있습니다. 아일랜드 식탁 교체, 실내 청소, 페인트 비용 등은 임대인의 귀책사유로 인한 것일 가능성도 있으므로 임차인에게 원상회복 의무가 없는 경우가 많습니다.