전세사기범의 이혼 전 재산 증여 계약 취소 판결 사건

D는 다가구주택 임대사업을 하면서 임차인 406명으로부터 약 248억 원 상당의 임차보증금을 편취한 전세사기범입니다. D는 자금난에 빠져 채무초과 상태였음에도 불구하고, 2018년 10월과 2019년 4월에 배우자 A에게 아파트와 토지를 증여했습니다. 이후 D와 A는 협의이혼했습니다. 원고들인 임차인들은 D가 재산을 빼돌린 행위가 사해행위에 해당한다고 주장하며 A를 상대로 증여계약 취소 및 가액배상을 청구했습니다. 법원은 D가 재산 증여 당시 채무초과 상태였고, 증여 행위가 채권자들을 해하는 사해행위에 해당하며, 배우자 A에게도 사해의사가 있었다고 인정하여 증여계약을 취소하고 A에게 가액배상할 것을 판결했습니다. 단, 증여받은 아파트를 A로부터 다시 매수한 B, C 부부는 선의의 전득자(사해행위임을 알지 못하고 취득한 자)로 인정되어 이들에 대한 청구는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고들 (임차인들): D가 임대사업을 하던 다가구주택의 임차인들로, D에게 임차보증금을 지급했으나 반환받지 못해 피해를 입은 사람들
• 피고 A: D의 전 배우자로, D로부터 아파트와 토지를 증여받은 사람
• D: 다가구주택 임대사업자로 원고들을 포함한 406명의 임차인으로부터 임차보증금 248억 2,600만 원 상당을 편취하여 기소된 사람
• 피고 B, 피고 C: D의 배우자 A로부터 증여받은 아파트를 공동으로 매수한 부부

분쟁 상황

D는 수원시 영통구 일대에서 다가구주택 임대사업을 하면서 2016년 하반기부터 건물 담보대출금과 임차보증금의 합계액이 건물의 시가를 초과하는 등 심각한 자금난을 겪고 있었습니다. 이러한 상황에서 D는 임차인들에게 임차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었음에도 불구하고 새로운 임대차 계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신하여 원고들을 포함한 406명으로부터 총 248억 2,600만 원 상당의 임차보증금을 편취했습니다. D는 이처럼 채무초과 상태에 있었음에도 불구하고, 2018년 10월 15일 이 사건 아파트를, 2019년 4월 18일 이 사건 토지를 당시 배우자였던 피고 A에게 증여했습니다. 이후 D와 A는 2019년 7월 2일 협의이혼을 신고했습니다. 원고들인 임차인들은 D로부터 임차보증금을 반환받지 못하자, D의 재산 은닉 행위에 대한 채권자취소 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

1. D가 배우자 A에게 아파트와 토지를 증여한 행위가 채권자들을 해하는 사해행위에 해당하는지 여부
2. 증여 당시 D의 채무초과 상태(무자력) 여부 및 주장된 다른 적극재산(D가 소외 회사에 대한 대여금 채권 등)의 유효성
3. 피고 A이 증여 계약이 사해행위임을 알면서도 받았는지 여부(사해의사)
4. 피고 A이 증여 계약이 이혼에 따른 정당한 재산분할이라고 주장하는지의 타당성
5. 피고 A으로부터 증여받은 아파트를 매수한 피고 B, C가 사해행위임을 모르고 취득한 선의의 전득자인지 여부
6. 사해행위가 인정될 경우, 원상회복 방법(원물반환 또는 가액배상) 및 범위

법원의 판단

1. 피고 A에 대하여: D와 A 사이에 2018년 10월 15일 체결된 아파트 증여계약을 원고들에 대한 관계에서 원고들의 청구금액 한도 내에서 취소하고, 피고 A은 원고들에게 해당 금액과 이에 대한 이 판결 확정일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. D와 A 사이에 2019년 4월 18일 체결된 토지 증여계약을 취소하고, 피고 A은 D에게 해당 토지에 관하여 마쳐진 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라고 판결했습니다.
2. 피고 B, C에 대하여: 원고들의 피고 B, C에 대한 청구는 모두 기각되었습니다.
3. 소송비용: 원고들과 피고 A 사이에 생긴 소송비용은 피고 A이, 원고들과 피고 B, C 사이에 생긴 소송비용은 원고들이 각 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 전세사기로 인해 임차보증금 반환 채무를 지고 있는 D가 채무초과 상태에서 배우자 A에게 재산을 증여한 행위는 채권자들을 해하는 사해행위로 보아 이를 취소하고, 증여받은 배우자 A에게 가액배상 또는 등기말소를 명했습니다. 이는 채무자가 채권자들에게 피해를 주면서 자신의 재산을 제3자에게 빼돌리는 행위를 법이 용납하지 않겠다는 강한 의지를 보여준 판결입니다. 다만, 증여받은 부동산을 다시 취득한 제3자(전득자)의 경우 사해행위임을 알지 못했다면 그들의 권리를 보호한다는 점도 함께 보여주었습니다.

연관 법령 및 법리

• 민법 제406조 (채권자취소권)​: 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위(사해행위)를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있습니다. 다만, 그 행위로 이익을 받은 자나 전득한 자가 그 행위 당시 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니합니다.
  • 피보전채권: 채권자취소권을 행사하려면 채무자에 대한 채권이 있어야 합니다. 본 사례에서는 원고들의 D에 대한 임차보증금 반환 채권이 해당합니다. 사해행위 당시 채권 성립의 기초가 되는 법률관계가 발생했고, 가까운 장래에 채권이 성립할 고도의 개연성이 있으며 실제로 채권이 성립된 경우에도 피보전채권으로 인정됩니다.
  • 사해행위: 채무자의 재산 처분 행위로 인해 채무자의 재산이 감소하여 채권자들의 공동 담보가 부족해지거나 더욱 부족해지는 것을 말합니다. 채무자가 채무초과 상태인 경우 부동산을 처분하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 특별한 사정이 없는 한 사해행위가 됩니다.
  • 사해의사: 채무자가 채권자를 해할 의사, 즉 자신의 재산 처분 행위가 채권자에게 채무 변제를 어렵게 할 것을 알고 있는 것을 말합니다. 채무자가 채무초과 상태에서 재산을 처분한 경우, 사해의사는 추정됩니다.
  • 수익자 또는 전득자의 악의 추정: 사해행위의 수익자(재산을 직접 받은 자)나 전득자(수익자로부터 다시 받은 자)는 사해행위 당시 그 행위가 채권자를 해함을 알았다고 추정됩니다. 다만, 수익자나 전득자가 '선의'임을 입증하면 취소를 면할 수 있습니다. 본 사례에서 피고 A은 수익자로서 사해의사가 추정되었고 이를 뒤집을 증거가 없었으나, 피고 B, C는 전득자로서 선의임이 인정되어 청구가 기각되었습니다.
• 원상회복 방법: 사해행위가 취소되면 원칙적으로 취소된 행위 이전의 상태로 되돌리는 원물반환(부동산의 경우 소유권이전등기 말소)을 명하지만, 원물반환이 불가능하거나 공평에 반하는 경우에는 그 가액(금전)으로 배상(가액배상)을 명할 수 있습니다. 본 사례에서 아파트는 피고 B, C에게 매도되어 원물반환이 불가능했고, 근저당권이 설정되었다가 말소된 경우이므로 가액배상이 이루어졌습니다. 토지의 경우 피고 A이 여전히 소유권을 가지고 있으므로 등기말소를 통한 원물반환이 명해졌습니다.
• 이혼에 따른 재산분할과 사해행위: 재산분할은 원칙적으로 사해행위가 아니지만, 상당한 범위를 초과하는 과대한 재산분할은 채무자의 채권자를 해하는 사해행위로 취소될 수 있습니다. 본 사례에서 법원은 D와 A의 재산분할 합의가 D의 재산을 A에게 전부 이전하는 것으로서 약 248억 원의 채무 분담 내용은 배제되어 있어 상당성이 인정되지 않는다고 보았습니다.

참고 사항

• 채무자의 재산처분 행위 주시: 채무자가 경제적으로 어려움을 겪고 있거나 채무초과 상태인 경우 배우자나 가족에게 재산을 증여하는 등의 행위는 사해행위로 의심할 수 있습니다. 특히 이혼 직전 또는 직후의 재산분할이 채무자의 재산을 과도하게 이전하는 것이라면 사해행위가 될 가능성이 높습니다.
• 채권자취소권 행사 시점: 채권자취소권은 사해행위가 있음을 안 날로부터 1년, 사해행위가 있은 날로부터 5년 내에 행사해야 합니다. 재산 이전 사실을 알게 된 즉시 법적 조치를 취하는 것이 중요합니다.
• 피보전채권의 개연성: 사해행위 당시 채권이 확정되지 않았더라도 채권 성립의 기초가 되는 법률관계(예: 임대차 계약)가 발생해 있고, 가까운 장래에 채권이 성립될 개연성이 높다면 피보전채권으로 인정될 수 있습니다. 전세사기 피해의 경우 임대차 계약 자체가 사해행위의 기초가 됩니다.
• 수익자와 전득자의 차이: 사해행위를 통해 직접 재산을 취득한 사람(수익자)은 대부분 사해의사가 추정되지만, 그로부터 다시 재산을 취득한 사람(전득자)은 사해행위임을 몰랐다면(선의라면) 그 재산을 돌려줄 의무가 없습니다. 따라서 전득자가 선의임을 증명할 수 있는 증거(예: 시세에 따른 매매, 부동산 중개업자를 통한 거래 등)를 확보하는 것이 중요합니다.
• 가액배상과 원물반환: 사해행위의 목적물이 제3자에게 넘어가거나, 저당권이 설정되어 있다가 말소되는 등 원물(부동산 자체)을 돌려주는 것이 불가능하거나 불공평한 경우에는, 그 재산 가치만큼 돈으로 배상(가액배상)을 명할 수 있습니다.