건축/재개발
원고는 피고 B와 풀빌라 신축 공사 도급계약을 체결하고 공사를 진행하던 중 중단되었습니다. 이에 원고는 피고 B에게 미지급된 A타입 공사대금 잔액, B타입 부분 공사대금, 별도로 진행한 토목공사비, 그리고 공사 현장에 남아 있던 가설재 임대료 상당의 부당이득금 등을 청구하였습니다. 또한, 피고 B로부터 토지 지분을 이전받은 피고 주식회사 C에 대해서도 연대하여 공사대금을 지급하라고 주장했습니다. 법원은 피고 B에 대하여 A타입 잔여 공사대금, B타입 기성고에 따른 공사대금, 그리고 묵시적 합의가 인정되는 토목공사비를 포함하여 총 92,930,682원의 지급을 명령했습니다. 그러나 가설재 임대료 상당의 부당이득 청구와 피고 주식회사 C에 대한 모든 청구는 기각되었습니다.
원고는 피고 B와 2억 1,000만 원 규모의 풀빌라 신축 공사 도급계약을 체결하고 A타입 2개동 골조공사를 완료하고 B타입 2개동 골조공사를 진행했습니다. 이와 별개로 토목공사를 진행하던 중 2018년 9월 20일경 공사가 중단되었습니다. 피고 B는 이후 이 사건 토지 지분 일부를 피고 주식회사 C에게 이전했습니다. 공사 중단 후 원고는 피고 B로부터 미지급 공사대금과 추가 공사비 등을 받지 못하자 소송을 제기하게 되었습니다.
도급계약에 따른 미지급 공사대금의 지급 여부 및 범위, 공사 중단 시 기성고에 따른 공사대금의 산정 방법, 당초 계약에 포함되지 않은 추가 토목공사에 대한 공사대금 지급 책임 및 묵시적 합의 인정 여부, 공사 현장에 남아 있던 가설재 임대료 상당액이 부당이득에 해당하는지 여부, 토지 소유권 이전만으로 새로운 소유자(피고 C)에게 기존 공사대금 채무가 승계되는지 여부
피고 B는 원고에게 92,930,682원 및 이에 대한 지연손해금(2021. 8. 26.부터 2025. 1. 16.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다. 원고의 피고 B에 대한 나머지 청구 및 피고 주식회사 C에 대한 모든 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고와 피고 B 사이에 생긴 부분은 각 50%씩 부담하고, 원고와 피고 주식회사 C 사이에 생긴 부분은 원고가 전부 부담합니다. 제1항은 가집행할 수 있습니다.
법원은 원고가 피고 B에게 청구한 공사대금 중 A타입 잔여 공사대금, B타입 기성고에 따른 공사대금, 그리고 묵시적 합의가 인정되는 토목공사비는 인정했으나, 가설재 임대료 상당의 부당이득 청구와 토지 지분만을 이전받은 피고 주식회사 C에 대한 청구는 받아들이지 않았습니다. 이는 계약의 내용과 실제 시공 사실, 그리고 묵시적 합의 여부에 대한 증거를 종합적으로 판단한 결과입니다.
공사대금 정산: 수급인이 공사를 완공하지 못하고 계약이 해제되어 기성고에 따른 공사대금을 정산해야 하는 경우, 이미 완성된 부분에 소요된 공사비를 전체 공사비 중 차지하는 비율(기성고 비율)을 약정 총공사대금에 적용하여 산정합니다 (대법원 2006. 4. 27. 선고 2005다63870 판결 등 참조). 추가공사비 인정 요건: 공사내용 변경 또는 추가로 인한 추가공사비 지급을 위해서는 당초 계약에 없던 추가 공사가 있었고, 그에 관하여 도급인과 수급인 사이의 합의가 있었음이 전제되어야 합니다. 이때 도급인의 지시나 묵시적 합의 여부, 추가 공사의 내용과 비용의 비중 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 판단합니다 (대법원 2012. 9. 13. 선고 2010다70223 판결 등 참조). 부당이득 반환: 타인의 재산이나 노무로 인하여 이득을 얻고 그로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환할 의무가 있습니다 (민법 제741조). 다만, 부당이득 청구를 위해서는 이득의 발생, 손해의 발생, 법률상 원인의 부존재, 그리고 이득과 손해 사이의 인과관계가 모두 입증되어야 합니다. 채무 인수 및 계약 인수: 채무는 당사자 간의 명시적인 합의가 있거나 법률에 특별한 규정이 없는 한 단순히 부동산 소유권 이전만으로 자동으로 승계되지 않습니다. 기존 채무를 제3자가 인수하기 위해서는 별도의 병존적 채무인수 또는 계약인수 합의가 필요합니다. 지연손해금: 금전 채무의 이행을 지체한 경우, 채무자는 지연기간에 대한 이자를 지급할 의무가 있습니다 (민법 제379조). 소송이 제기된 경우, 소장 부본 송달일 다음 날부터는 판결 선고일까지는 민법상 이율(연 5%), 그 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법상 이율(연 12%)이 적용됩니다 (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항).
건설 공사 도급계약 체결 시에는 공사 범위, 특히 추가 또는 부대 공사(예: 토목공사)에 대한 명확한 합의 내용을 서면으로 남겨야 합니다. 공사가 중단될 경우, 중단 시점까지의 기성고(완성된 부분의 비율)를 객관적으로 증명할 수 있는 자료(사진, 감리보고서, 투입된 자재 및 노무비 내역 등)를 철저히 관리해야 합니다. 추가 공사를 진행할 경우에는 도급인의 명시적인 지시나 승인을 반드시 확보하고, 추가 공사 내용 및 비용에 대한 합의를 서면으로 작성하는 것이 분쟁 예방에 중요합니다. 부당이득 반환 청구는 상대방이 법률상 원인 없이 이득을 얻었음을 구체적으로 입증해야 하므로, 가설재 임대료와 같은 경우 사용 여부와 사용 방해 여부에 대한 명확한 증거가 필요합니다. 토지 소유권 이전만으로는 기존 건물의 공사대금 채무가 새로운 소유자에게 자동으로 승계되지 않으므로, 채무 승계를 원한다면 별도의 계약 인수 또는 채무 인수 합의가 반드시 있어야 합니다.
