임대차보증금 반환 및 원상회복 분쟁 사건

임차인인 원고는 임대차계약 종료 후 임대인인 피고에게 임대차보증금의 반환을 청구했습니다. 피고는 임차인이 주택을 파손했다며 원상회복 비용 9,500,000원을 보증금에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 법원은 임차인이 주택 인도 당시 확인서에 기재된 일부 파손 항목에 대한 수리비 3,375,940원은 원상회복 비용으로 인정하여 보증금에서 공제해야 한다고 보았으나, 나머지 파손 항목은 통상적인 사용으로 인한 마모로 보아 공제 주장을 받아들이지 않았습니다. 이후 피고가 일부 금액을 변제함에 따라 민법상 변제충당 법리에 따라 지연손해금과 원금이 충당되어 최종적으로 피고는 원고에게 11,911,511원 및 그에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결이 내려졌습니다.

관련 당사자

• 원고(A): 임대차계약 종료 후 임대차보증금 반환을 청구한 임차인
• 피고(B): 임대차보증금 반환 의무가 있는 임대인

분쟁 상황

임대차 계약이 종료된 후, 임차인인 원고는 임대인인 피고에게 임대차보증금의 반환을 요구했습니다. 그러나 피고는 원고가 임대 주택을 사용하면서 파손한 부분이 있다며 원상회복 비용을 보증금에서 공제하려 했고, 이로 인해 보증금 반환이 원활하게 이루어지지 않아 소송으로 이어지게 되었습니다. 원고는 미지급 보증금과 이에 대한 지연손해금 등을 청구했고, 피고는 주택 파손에 따른 수리비 9,500,000원을 공제해달라고 주장하며 서로 대립했습니다.

핵심 쟁점

임차인이 임대차 목적물을 파손한 경우 임대차보증금에서 원상회복 비용을 공제할 수 있는지 여부 및 그 범위입니다. 또한 임대인이 임대차보증금 반환 채무 중 일부를 변제했을 때 민법상 변제충당의 법리가 어떻게 적용되는지와 지연손해금의 계산 방식이 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

제1심판결 중 피고에게 원고에게 11,911,511원 및 그 중 11,839,004원에 대하여 2021년 1월 22일부터 2021년 5월 11일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 초과하여 지급할 것을 명한 피고 패소 부분을 취소하고, 해당 원고의 청구를 기각합니다. 피고의 나머지 항소는 기각하며, 항소비용은 각자 부담하도록 결정했습니다.

결론

법원은 원고가 주택 인도 당시 작성한 확인서에 명시된 거실 벽 합판, 안방 화장실 세면기 펌업 불량, 계단방 문틀 상부 불량, 후드망 필터 청소 등 네 가지 항목에 대한 수리비 3,375,940원을 원상회복 비용으로 인정했습니다. 이는 임대차보증금 100,000,000원에서 공제되어 잔여 보증금은 96,624,060원이 되었습니다. 이후 피고가 2021년 1월 21일 89,060,339원을 변제했는데, 이는 민법 제479조에 따라 먼저 96,624,060원에 대한 지연손해금 4,275,283원에 충당되고, 남은 84,785,056원이 원금에 충당되었습니다. 결과적으로 피고가 원고에게 지급해야 할 금액은 임대차보증금 11,839,004원과 등록면허세 등 41,000원, 그리고 115,000,000원에 대한 지연손해금 31,507원을 합한 총 11,911,511원이 남게 되었고, 이에 대한 지연손해금도 지급해야 한다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

임대차 계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 역할을 합니다. 이러한 채무는 임대차 관계 종료 후 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이 원칙입니다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결). 다만 임차인의 원상회복 의무는 임대차 목적물을 '통상적인 방법으로 사용 수익하는 과정에서 생긴 마모나 훼손'까지 원상회복할 의무는 없으며, 임차인이 인위적으로 파손하거나 통상적이지 않은 방식으로 사용하여 발생한 손해에 한정됩니다. 본 사건에서는 원고가 주택을 인도할 당시 작성한 확인서에 동그라미 표시된 파손 항목(거실 벽 합판, 안방 화장실 세면기 펌업 불량, 계단방 문틀 상부 불량, 후드망 필터 청소)에 대한 수리비는 원상회복 비용으로 인정되었지만, 그 외 통상적인 마모로 볼 수 있는 부분에 대한 공제는 인정되지 않았습니다. 또한 채무자가 여러 채무를 지고 있고 변제액이 부족할 때 어떤 채무에 변제액을 충당할 것인지를 정하는 변제충당의 법리(민법 제479조)가 적용됩니다. 특별한 합의가 없는 경우 비용, 이자, 원금의 순서로 변제에 충당되며, 이 사건에서는 피고가 변제한 금액이 잔여 임대차보증금에 대한 지연손해금(연 5%)에 먼저 충당되고 남은 금액이 원금에 충당되었습니다. 마지막으로 채무불이행으로 인한 손해배상액 산정 시 이행의무의 존부와 범위에 대하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 판결 선고일까지는 민법상 연 5%의 이율이 적용되고, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 이율이 적용된다는 점도 중요하게 작용했습니다.

참고 사항

임대차 계약이 종료될 때에는 임차 목적물의 상태를 임대인과 임차인이 함께 꼼꼼히 확인하고 문서화하는 것이 중요합니다. 특히 파손된 부분이 있다면 사진을 찍거나 확인서를 작성하여 누가 어떤 부분에 대한 원상회복 의무를 지는지 명확히 해두어야 향후 분쟁을 줄일 수 있습니다. 임대차보증금은 임차인의 채무를 담보하는 기능을 하므로, 임대차 관계 종료 후 임차인이 부담할 채무가 있다면 보증금에서 공제될 수 있습니다. 하지만 '통상적인 사용으로 인한 마모나 훼손'은 임차인의 원상회복 의무 범위를 넘어서므로, 임대인은 이에 대한 비용을 공제할 수 없음을 인지해야 합니다. 채무자가 여러 채무를 지고 있고 변제액이 부족할 경우, 특별한 합의가 없다면 민법 제479조에 따라 지연손해금이 원금보다 먼저 변제에 충당됩니다. 따라서 채무를 이행하거나 채권액을 계산할 때 이 변제충당 순서를 고려해야 합니다. 판결 선고 전까지는 민법상 이율(연 5%)이 적용되지만, 판결 선고일 다음날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 이율(연 12%)이 적용될 수 있다는 점도 알아두는 것이 좋습니다.