임대차
주식회사 A가 B 주식회사로부터 공장을 매입한 후 B 주식회사에 재임대하였으나, B 주식회사가 약정된 임대 기간을 초과하여 공장을 사용한 것에 대해 주식회사 A가 미지급 월차임과 공과금, 부가가치세 등을 청구하고, B 주식회사는 과오납된 전기요금의 상계를 주장한 사건입니다. 법원은 B 주식회사가 추가 월차임 및 부가가치세, 일부 공과금을 지급해야 한다고 판결했습니다.
원고 주식회사 A는 피고 B 주식회사로부터 화성시의 한 공장 건물과 부지를 103억 8,000만 원에 매입하였습니다. 이후 원고는 잔금지급기일인 2017년 12월 20일 피고의 요청으로 2017년 12월 22일부터 2018년 2월 28일까지 두 달여간 해당 공장을 피고에게 재임대하기로 약정했습니다. 이 임대차 계약에는 2018년 2월 28일까지 공장을 인도하지 못하면 2018년 3월 1일부터 월차임을 1억 원으로 증액하기로 하는 조항이 있었습니다. 그러나 피고는 약속과 달리 2018년 3월 22일까지 공장을 사용한 후 2018년 3월 23일에 공장을 원고에게 인도하였고, 이에 원고는 2018년 3월분의 증액된 임대료와 그에 대한 부가가치세, 그리고 미납된 공과금 등의 지급을 청구하게 되었습니다. 반면 피고는 임대 기간 중 자신들이 과오납한 전기요금이 있다며 이에 대한 상계를 주장하면서 분쟁이 발생했습니다.
약정 기간을 초과한 공장 사용에 대한 추가 월차임 및 부가가치세 지급 의무, 임대차 기간 중 발생한 수도·전기 등 공과금 부담 주체 및 정산, 피고의 과오납 전기요금 상계 주장 인정 여부
피고는 원고에게 60,769,158원과 이에 대하여 2018년 3월 24일부터 2019년 4월 4일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 각자 부담합니다.
법원은 피고가 약정 기간을 초과하여 공장을 사용한 것에 대해 증가된 월차임과 부가가치세 및 일부 공과금을 원고에게 지급해야 한다고 판단하였으나, 피고가 과오납한 일부 전기요금은 상계하여 최종적으로 60,769,158원을 지급하라는 판결을 내렸습니다.
민법 제618조는 임대차의 의의를 규정하며 당사자가 목적물 사용에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생긴다고 명시합니다. 이 사건에서 피고는 원고에게 약정된 차임을 지급할 의무가 있습니다. 상법 제54조에 따라 상행위로 인한 채무의 이율은 연 6%이며, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 금전채무 이행 판결 시 소장 부본 송달 다음 날부터 판결 선고일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 법정이율이 적용됩니다. 부가가치세법 제15조에 따라 용역의 공급 시기에 부가가치세가 발생하며, 대법원 2015. 10. 29. 선고 2015다214691, 214707 판결의 법리에 따라 임대인과 임차인이 임차인의 부가가치세 부담을 약정한 경우, 임차인은 세금계산서 발급 여부와 상관없이 월 임대료 외에 부가가치세를 추가로 지급할 의무가 있습니다. 또한 민법 제741조의 부당이득 반환 원칙은 피고가 과오납한 전기요금에 대해 상계를 주장할 수 있는 법리적 근거가 됩니다.
부동산 매매 후 매도인이 임차인으로 남아있는 경우, 임대차 계약 조건을 명확히 하고 특히 임대 기간 연장이나 초과 사용 시의 임대료 및 위약금 조항을 상세하게 명시해야 합니다. 임대차 계약서 작성 시 월 임대료 외 부가가치세 부담 주체를 명확히 하고 세금계산서 발급 등 절차에 대해서도 미리 합의하는 것이 분쟁을 예방할 수 있습니다. 전기, 수도 등 공과금의 정산 기준과 책임 소재를 계약서에 구체적으로 명시하고, 임대차 기간 중 또는 종료 시점에 정확한 사용량을 확인하여 분쟁을 줄여야 합니다. 특히 건물 내 여러 사용자가 있을 경우 각자의 사용량을 구분할 수 있는 조치를 취하는 것이 좋습니다. 건물 인도 지연 시에는 임대차 계약에 따른 증액된 임대료뿐만 아니라 부가가치세도 함께 청구될 수 있으므로, 임대인과 임차인 모두 계약 내용을 면밀히 확인하고 약정된 기한 내에 의무를 이행하는 것이 중요합니다. 임차인이 임대인의 시설을 사용하다가 퇴거하는 경우, 퇴거 시점과 관리 주체가 바뀌는 시점의 공과금 정산을 위한 기록을 철저히 남겨야 과오납 분쟁을 방지할 수 있습니다.
