재개발 예정 주택에 대한 종합부동산세 취소 판결

부동산 신탁회사인 A 주식회사는 C구역 주택재개발 정비사업조합의 사업대행자로 지정되어 2020년 종합부동산세 과세기준일 당시 해당 재개발구역 내 주택들을 신탁받아 보유하고 있었습니다. 피고인 삼성세무서장은 이 주택들의 공시가격을 합산하여 A 주식회사에 종합부동산세와 농어촌특별세를 부과했습니다. 그러나 A 주식회사는 이 주택들이 과세기준일 당시 이미 철거가 확정되어 이주 및 단수가 완료된 상태였고, 관련 법령에 따라 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 주택에 해당하므로 종합부동산세 비과세 대상이라고 주장하며 소송을 제기했습니다. 법원은 재개발 관리처분계획 인가 및 이주비 지급 개시 시점, 철거공사 신고 및 실제 철거 완료 시점 등을 종합하여 해당 주택들이 2020년 철거 계획이 확정된 주택으로 보았습니다. 또한, 조합원분 주택은 분양신청과 관리처분계획 인가를 통해, 현금청산자분 주택은 보상금 지급 또는 공탁을 통해 '철거보상계약이 체결된 주택'에 해당하여 재산세 비과세 대상이며, 이에 따라 종합부동산세 과세 대상에서도 제외된다고 판단했습니다. 결과적으로 피고가 원고에게 부과한 종합부동산세 및 농어촌특별세 중 주택분에 해당하는 부분을 취소하라는 판결을 내렸습니다.

관련 당사자

• 원고 (A 주식회사): 부동산 신탁업 등을 영위하며 C구역 주택재개발 정비사업조합의 사업대행자로 지정된 신탁회사입니다.
• 피고 (삼성세무서장): 원고에게 2020년 귀속 종합부동산세와 농어촌특별세를 부과한 세무서장입니다.
• C구역 주택재개발 정비사업조합: 용인시 처인구 D 일대에서 주택재개발사업을 시행하며 원고를 사업대행자로 지정하고 재개발구역 내 부동산을 신탁한 주체입니다.
• 조합원 및 현금청산자: C구역 주택재개발 정비사업구역 내 토지 및 건축물 등의 소유자들입니다.

분쟁 상황

부동산 신탁회사인 A 주식회사는 재개발 조합의 사업대행자로서 2020년 6월 1일 종합부동산세 과세기준일 현재 재개발구역 내 조합원분 주택과 현금청산자분 주택을 신탁받아 소유권이전등기를 마친 상태였습니다. 피고인 삼성세무서장은 이 주택들이 신탁회사 명의로 되어 있으므로 원고가 보유한 것으로 보아, 주택들의 공시가격을 합산하여 2020년 귀속 종합부동산세 621,640,620원 및 농어촌특별세 124,328,120원을 원고에게 부과했습니다. 이에 원고는 이 주택들이 이미 철거가 예정되어 이주 및 단수가 완료되었고, 관련 법령상 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 비과세 대상이므로 세금 부과가 부당하다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 각 주택이 2020년 종합부동산세 과세기준일(2020년 6월 1일) 당시, 재산세 및 종합부동산세 비과세 대상인 '철거 예정 주택'에 해당하는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 특히, 재개발사업에서 조합원들의 분양신청 및 관리처분계획 인가, 그리고 현금청산 대상자들에게 지급된 보상금이 '철거보상계약'으로 볼 수 있는지에 대한 법리적 해석이 중요하게 다루어졌습니다.

법원의 판단

법원은 피고가 2020년 11월 19일 원고에게 부과한 2020년 귀속 종합부동산세 621,640,620원 중 13,105,121원을 초과하는 부분 및 농어촌특별세 124,328,120원 중 2,621,024원을 초과하는 부분을 각 취소하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 A 주식회사가 신탁받은 재개발구역 내 주택들이 2020년 재산세 과세기준일이 속한 연도에 철거하기로 계획이 확정되었고, 조합원분 주택은 분양신청과 관리처분계획 인가를 통해, 현금청산자분 주택은 보상금 지급 또는 공탁을 통해 '철거보상계약이 체결된 주택'에 해당한다고 판단했습니다. 이에 따라 해당 주택들은 지방세법상 재산세 비과세 대상이며, 종합부동산세 과세 대상에도 해당하지 않는다고 보아 삼성세무서장의 종합부동산세 및 농어촌특별세 부과처분 중 주택분에 대한 부분이 위법하다고 결정했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 종합부동산세법과 지방세법, 그리고 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)의 해석 및 적용에 관한 것입니다.

1. 종합부동산세법 제7조 제1항은 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 주택분 재산세 납세의무자로서 국내 주택의 공시가격 합산액이 일정 금액(당시 6억 원)을 초과하는 자에게 종합부동산세 납부 의무를 부과한다고 규정합니다. 이는 재산세 과세 대상인 주택에 한해 종합부동산세가 부과됨을 의미합니다.
2. 지방세법 제109조 제3항 제5호 및 시행령 제108조 제3항은 재산세 비과세 대상을 규정하며, '재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택'은 재산세가 부과되지 않는다고 명시하고 있습니다. 이 조항의 '철거보상계약' 해석이 이 사건의 핵심 쟁점이었습니다.
3. 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 관련 규정 (제72조, 제73조, 제81조 등)​: 재개발사업의 맥락에서 이 법률은 조합원들의 분양신청, 관리처분계획 인가, 현금청산 절차 등을 규정합니다. 법원은 분양신청과 관리처분계획 인가가 이루어지면 토지 등 소유자가 종전자산에 대한 보상을 받고 사업시행자에게 철거 및 처분권을 이전한다는 의사를 포함하며, 사업시행자가 기존 건축물을 철거할 권한을 취득하게 되므로, 이는 실질적으로 '철거보상계약'에 해당한다고 보았습니다. 또한, 현금청산자분 주택의 경우 사업시행자가 토지보상법에 따라 협의 또는 수용으로 주택을 취득하면서 지급하는 보상금에 철거에 대한 보상의 성격이 포함된다고 해석했습니다. 이러한 법령과 법리에 따라, 법원은 이 사건 주택들이 2020년도에 철거가 확정된 상태였고, 조합원분 주택은 분양신청 및 관리처분계획 인가, 현금청산자분 주택은 보상금 지급 또는 공탁을 통해 '철거보상계약이 체결된 주택'으로 인정되어 재산세 및 종합부동산세 비과세 대상에 해당한다고 판단했습니다.

참고 사항

재개발, 재건축 등 정비사업 지역의 부동산을 소유하거나 관리하는 경우, 종합부동산세 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 해당 주택의 철거 예정 여부와 그 법적 효과를 명확히 확인해야 합니다. 주택이 당해 연도에 철거하기로 계획이 확정되었고, 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 '철거보상계약이 체결된 주택'으로 인정되면 재산세는 물론 종합부동산세 비과세 대상이 될 수 있습니다. 재개발사업의 경우, 조합원들의 분양신청 및 관리처분계획 인가, 현금청산자들에 대한 보상금 지급 또는 공탁 등의 절차가 실질적으로 철거보상계약과 유사한 효력을 가질 수 있음을 인지해야 합니다. 또한, 재산세와 종합부동산세는 별개의 세금이므로 재산세 부과처분에 대한 불복 여부가 종합부동산세에 대한 권리 주장에 영향을 미치지 않을 수 있습니다.