건축/재개발 · 행정
원고 A와 B는 재건축 사업 조합설립 인가 당시 주택과 상가를 소유하다가 이후 상가 지분을 매수인들에게 매도했습니다. 피고인 C주택재건축정비사업조합은 관리처분계획 인가 후 원고들에게 매수인들과 대표조합원을 선정하지 않으면 분양권이 박탈되고 현금청산 대상이 된다고 통보했습니다. 이에 원고들은 피고 조합이 수립하고 서초구청장이 인가한 관리처분계획에 따라 자신들이 아파트 단독 수분양권자임을 확인해달라는 소송을 제기했습니다. 법원은 관리처분계획 내용과 서초구청장의 사실조회 회신을 바탕으로 원고들이 각 주택에 대한 단독 수분양권자임을 인정하고, 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다.
원고 A와 B는 재건축 조합설립 인가 당시 주택과 상가를 함께 소유하고 있었으나, 이후 상가 지분 절반을 제3자인 매수인들에게 매도했습니다. 이후 피고 조합은 2018년 12월 3일 서초구청장으로부터 관리처분계획을 인가받았습니다. 그러나 피고 조합은 원고들에게 이 사건 매수인들과 사이에 대표조합원을 선정할 것을 요구하면서, 이에 응하지 않을 경우 원고들의 기존 아파트 수분양권이 박탈되고 현금청산 대상이 된다고 안내했습니다. 원고들은 이러한 피고 조합의 입장이 부당하다고 보고, 2021년 10월 25일 내용증명을 통해 단독 수분양권자 지위를 인정해 줄 의사가 있는지 질의했으나 명확한 답변을 받지 못했습니다. 결국 원고들은 법원에 자신들이 재건축 아파트에 대한 단독 수분양권자임을 확인해달라는 소송을 제기하게 되었습니다.
재건축 관리처분계획에 따라 주택과 상가를 소유하다 상가 지분을 매도한 조합원에게 주택에 대한 단독 수분양권이 인정되는지 여부 및 단독 수분양권자 지위 확인을 구할 소의 이익이 있는지 여부입니다. 또한, 사업시행자인 조합이 인가된 관리처분계획과 달리 조합원의 분양권을 제한하고 대표조합원 선정을 요구하는 행위의 적법성도 쟁점이 되었습니다.
법원은 원고 A가 C아파트 G호에 대하여, 원고 B가 C아파트 H호에 대하여, 각 분양예정 아파트의 단독 수분양권자임을 확인했습니다. 소송에 들어간 비용은 모두 피고인 C주택재건축정비사업조합이 부담하도록 판결했습니다.
법원은 피고 조합이 수립하여 서초구청장으로부터 인가받은 관리처분계획의 내용을 핵심적인 근거로 삼았습니다. 관리처분계획상 '분양대상자'란에 원고들은 각 주택의 소유자로서, 매수인들은 상가의 공유자로서 명확히 구분되어 기재되어 있었고, 종전 자산의 총 평가액도 다르게 구분되어 있었습니다. 특히, '1주택 1상가의 수인 공유 분양 시 지분율'에 관하여 원고들에 대해서는 아무런 기재가 없어 단독 소유임을 명확히 한 반면, 매수인들에 대해서는 상가의 공유자로서 지분율을 명시했습니다. 서초구청장 역시 원고들과 매수인들이 공동주택을 함께 분양받거나 청산금을 함께 지급받는다는 의사표시를 한 사실이 없음을 확인했습니다. 이러한 관리처분계획의 내용과 서초구청장의 사실조회 회신을 종합하여 볼 때, 원고들이 각 주택에 대한 단독 수분양권자로 결정되었음이 인정된다고 보았습니다. 또한, 피고 조합이 원고들의 단독 수분양권자 지위를 부인하고 다투는 이상, 원고들에게는 그 권리 또는 법적 지위에 대한 현존하는 위험과 불안을 제거하기 위해 단독 수분양권자 지위 확인을 구할 소의 이익이 있다고 판단했습니다. 피고 조합의 주장은 관리처분계획 내용에 어긋나는 그릇된 전제에서 비롯된 것이므로 받아들여지지 않았습니다.
도시 및 주거환경정비법: 이 법은 재건축 사업의 기본적인 절차와 조합원 분양 관련 기준을 규정하고 있습니다. 특히, 관리처분계획의 수립 및 인가 절차, 분양대상자 선정 기준 등이 명시되어 있으며, 본 사건에서는 조합이 수립하여 행정청의 인가를 받은 관리처분계획의 내용이 그 자체로 법적 구속력을 가지는 중요한 근거가 되었습니다. 관리처분계획의 법적 성격: 관리처분계획은 행정청의 인가를 받음으로써 확정적인 효력을 가지는 행정처분으로 간주됩니다. 이는 조합원들의 종전 자산에 대한 권리를 신축 아파트 등 분양 대상으로 전환하는 법률적 효과를 발생시키므로, 인가된 관리처분계획에 명시된 내용은 특별한 사정이 없는 한 그대로 따라야 하는 구속력을 가집니다. 계획재량행위: 사업시행자(재건축 조합)가 관리처분계획의 구체적인 내용을 수립할 때, 관계 법령과 사업시행계획에 부합하는 범위 내에서 상당한 재량권이 인정됩니다. 이 사건에서 조합이 원고들에게 단독 수분양권을 인정한 것은 이러한 계획재량의 범위 내에 있었고, 서초구청장 역시 이를 관계 법령에 어긋나지 않는다고 판단하여 인가했기 때문에 그 적법성이 인정되었습니다. 수분양권 확인의 소의 이익: 원고들이 인가된 관리처분계획에 따라 이미 분양대상자로 결정되었음에도 불구하고, 피고 조합이 그 지위를 부인하고 대표조합원 선정을 요구하는 등 다툼이 발생했을 경우, 원고들은 자신의 권리 또는 법적 지위에 대한 현존하는 위험과 불안을 제거하기 위해 법원에 수분양권 확인을 구하는 소를 제기할 법률상 이익이 있다고 판단됩니다.
재건축 사업에서 주택과 상가를 함께 소유하다가 그 중 상가 지분만 매도한 경우, 남아있는 주택에 대한 분양권의 범위와 단독 수분양권 인정 여부가 주요 쟁점이 될 수 있습니다. 관리처분계획은 조합원의 분양권 지위를 결정하는 중요한 문서이므로, 인가된 관리처분계획에 조합원 개개인의 분양권 지위가 명확히 명시되어 있다면, 이 계획의 내용이 법적 분쟁 해결에 결정적인 판단 근거가 됩니다. 사업시행자인 조합은 도시정비법령 및 행정청으로부터 인가받은 관리처분계획의 취지에 따라 분양대상자를 결정하고 이를 조합원들에게 정확하게 안내해야 합니다. 만약 조합이 인가된 관리처분계획의 내용과 다르게 조합원의 분양권을 제한하거나 변경하려 한다면, 조합원은 해당 계획의 내용을 면밀히 검토하고 자신의 권리를 적극적으로 주장할 수 있습니다. 재건축 사업 관련 분쟁 발생 시, 사업시행인가 및 관리처분계획을 인가한 행정청(예: 구청)에 대한 사실조회 회신 등은 분쟁 해결에 중요한 증거로 활용될 수 있습니다. 따라서 자신의 권리가 침해되었다고 판단될 경우, 인가된 관리처분계획의 내용을 철저히 확인하고 관련 법률 전문가의 도움을 받아 권리 구제 절차를 진행하는 것이 필요합니다.
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