행정
마포구 합정동 일대 도시환경정비사업에 대한 사업시행인가 무효를 주장하는 소송에서, 법원은 신탁된 부동산의 토지등소유자는 수탁자가 아닌 위탁자로 보아야 하고 피고가 산정한 동의율에 중대한 하자가 없으므로 사업시행인가 처분은 적법하다고 판단하여 원고의 청구를 기각한 사건입니다.
서울 마포구 합정동 일대가 도시환경정비사업구역으로 지정된 후 주식회사 아이플랜파트너스가 사업시행계획 인가를 신청하였고 마포구청장은 80.30%의 동의율을 바탕으로 사업시행인가를 내주었습니다. 이에 정비구역 내 토지 소유자였으나 분양 신청을 하지 않아 토지가 수용된 원고는 사업시행인가가 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고는 특히 사업시행자의 자격 문제, 신탁된 부동산에 대한 토지등소유자 판단의 오류, 그리고 토지등소유자 수 산정의 잘못으로 인해 동의율이 기준에 미달한다고 주장하며 사업시행인가 무효 확인을 구했습니다.
신탁된 부동산의 경우 도시정비법상 '토지등소유자'를 누구로 보아야 하는지 (수탁자인 신탁회사 또는 위탁자)와 사업시행인가 동의율 산정 시 쟁점 부동산 소유자 및 쟁점 동의자의 동의권 유효성 그리고 토지 소유자와 건물 소유자가 다른 경우 토지등소유자 수 산정 방법이 주요 쟁점이 되었습니다.
원고의 청구를 기각하고 소송비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 원고가 부담한다.
법원은 도시정비사업의 특성상 신탁된 부동산의 '토지등소유자'는 재산 관리의 주체인 수탁자가 아니라 정비사업의 이익과 비용이 최종적으로 귀속되는 위탁자로 보아야 한다고 판단했습니다. 이에 따라 원고가 주장한 사업시행자 자격 및 동의율 산정의 하자가 없다고 보았고 소외 6과 소외 7의 경우 토지등소유자 수가 2인으로 산정되어야 하지만 이를 반영하더라도 사업시행인가의 기준 동의율인 75%를 초과하는 79.1%가 되므로 최종적으로 사업시행인가 처분은 적법하다고 결론 내렸습니다.
도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제28조 제1항 및 제7항 (사업시행인가 및 동의 요건): 정비사업의 시행을 위해 시장, 군수 등에게 사업시행계획인가를 받아야 하며 특히 토지등소유자가 단독으로 사업을 시행하는 경우 토지등소유자 총수의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 받아야 합니다. 본 사건에서는 피고보조참가인이 토지등소유자 자격으로 사업시행인가를 신청했고 동의율 충족 여부가 쟁점이 되었습니다. 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 가.목 (토지등소유자의 정의): 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자를 토지등소유자로 정의합니다. 다만 부동산이 신탁된 경우의 토지등소유자 판단에 대한 명확한 규정이 없어 본 사건에서 법원이 '위탁자'를 기준으로 판단하는 법리를 제시했습니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 제28조 제1항 제1호 (토지등소유자 수 산정 방법): 1필지의 토지나 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 경우 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하고 1인이 다수 필지의 토지나 다수의 건축물을 소유하는 경우 필지나 건축물 수와 관계없이 토지등소유자 1인으로 산정합니다. 다만 정비구역 지정 후 정비사업을 목적으로 취득한 토지나 건축물에 대해서는 종전 토지등소유자의 수를 산정하는 단서 조항이 있습니다. 본 사건에서는 소외 6과 소외 7의 경우처럼 토지와 건물의 소유자가 다른 경우에 대한 산정 방법이 쟁점이 되었습니다. 신탁법상의 신탁의 본질: 위탁자가 수탁자에게 재산권을 이전하고 수탁자는 신탁 목적을 위해 재산을 관리·처분합니다. 등기부상 소유권은 수탁자에게 이전되지만 도시정비사업의 동의권 행사에서는 실질적인 이해관계자인 위탁자가 토지등소유자로 간주되어야 한다는 원칙이 적용됩니다. 이는 신탁회사가 단순히 관리자에 불과하며 정비사업의 이익과 비용이 최종적으로 위탁자에게 귀속되기 때문입니다. 합정3구역 도시환경정비사업 규약 제11조 제6호: '토지가 신탁된 경우 토지등소유자의 수 산정과 의결권의 행사 및 토지등소유자의 자격은 위탁자를 기준으로 한다'고 명시하여 법령에서 부족한 부분을 보충하고 이것이 유효하다고 법원은 판단했습니다.
도시정비사업에서 부동산이 신탁되어 있는 경우에도 사업시행인가 동의율 산정 시에는 대외적인 소유자인 신탁회사가 아닌 실제적인 이익 및 비용의 귀속 주체인 '위탁자'를 토지등소유자로 봅니다. 이는 해당 정비사업구역의 규약에 위탁자를 기준으로 한다는 조항이 있을 경우 더욱 명확히 적용될 수 있습니다. 토지와 건물의 소유자가 다르거나 공유관계에 있는 경우 도시정비법 시행령에 따라 토지의 필지별, 건물별로 각각 1인의 토지등소유자를 산정해야 합니다. 여러 필지의 토지나 여러 건물을 1인이 소유하고 있어도 토지등소유자 1인으로 봅니다. 사업시행인가의 기준 동의율 충족 여부는 매우 중요한 쟁점이므로 동의자 수와 토지등소유자 수 산정 시 법령과 판례의 기준을 정확하게 적용해야 합니다. 특히 사업구역 내의 모든 부동산에 대한 소유 관계, 신탁 관계 등을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 정비사업 관련 규약에 법령에서 명확히 정하지 않은 사항에 대한 보충적 규정이 있는 경우 해당 규약은 특별한 사정이 없는 한 유효하게 적용될 수 있으므로 관련 규약 내용을 미리 확인하는 것이 중요합니다.
