임대차
C는 D 소유의 아파트를 임대차보증금 9천 5백만 원에 임차하고 전세금보장신용보험에 가입했습니다. 임대차 기간 종료 후 D가 보증금을 반환하지 않자 보험사 A는 C에게 보험금 9천 5백만 원을 지급하고 C의 보증금반환채권을 양도받았습니다. A는 임차권등기명령을 받아 등기를 마쳤지만, C는 등기 완료 3일 전 이사를 하여 주택 점유를 상실했습니다. 이후 A는 D를 상대로 구상금을 청구하여 일부를 회수했으나, 잔액을 회수하기 위해 아파트 강제경매를 신청했습니다. 이 경매에서 아파트를 매수한 B는 임차권등기 이전에 설정된 선순위 근저당권으로 인해 임차권이 소멸되었으므로, 자신에게 보증금 반환 의무가 없다고 주장했습니다. 법원은 C가 임차권등기 전에 이사하여 대항력을 상실했고, 이후 등기된 임차권은 선순위 근저당권에 밀려 경매에서 소멸했으므로, 경매 매수인인 B에게 임차권의 효력을 주장할 수 없다고 판단하여 A의 청구를 받아들이지 않았습니다.
임차인 C는 임대인 D와 아파트 임대차 계약을 체결하고 전세금보장신용보험에 가입했습니다. 임대차 기간 종료 후 D가 임대차보증금 9천 5백만 원을 반환하지 않자, 보험사인 A 주식회사는 C에게 보험금 전액을 지급하고 C의 보증금 반환 채권을 양도받았습니다. A 주식회사는 보증금을 회수하기 위해 임차권등기명령을 받아 등기를 마쳤으나, 임차인 C는 임차권등기가 완료되기 3일 전 해당 주택에서 이사를 나갔습니다. A 주식회사는 임대인 D를 상대로 구상금 지급명령을 받아 부동산 강제경매를 진행하여 일부 보증금을 회수했습니다. 그러나 나머지 보증금 약 8천 2백만 원을 회수하기 위해 경매로 해당 아파트를 매수한 B를 상대로 소송을 제기하여 보증금 반환을 요구하면서 분쟁이 시작되었습니다.
임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 취득한 후 주택에서 이사를 하여 점유를 상실한 경우, 이후 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 마치더라도 기존에 상실된 대항력이 소급하여 회복되는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한, 임차권등기가 선순위 권리보다 늦게 이루어져 경매 절차에서 소멸된 경우, 해당 주택을 매수한 새로운 소유자에게 임대차보증금 반환 의무가 승계되는지 여부가 주된 쟁점이었습니다.
원고인 A 주식회사는 이 사건의 청구를 포기하며 소송비용은 원고와 피고가 각자 부담합니다. 법원은 A 주식회사의 청구가 받아들이기 어렵다고 판단했습니다.
법원은 주택임대차보호법상 대항력 유지를 위해서는 주택의 인도(점유)와 주민등록이 계속 존속해야 한다고 보았습니다. 이 사건에서 임차인 C가 임차권등기(2019년 4월 8일) 이전에 이사를 하여 점유를 상실(2019년 4월 5일)했으므로, C의 기존 대항력은 이사 시점에 소멸했다고 판단했습니다. 이후 임차권등기가 마쳐졌더라도 이는 소멸했던 대항력이 소급하여 회복되는 것이 아니라, 등기가 마쳐진 시점부터 새로운 대항력이 발생하는 것으로 보았습니다. 그런데 이 새로운 대항력은 2018년 1월 5일에 설정된 H 명의의 선순위 근저당권보다 후순위에 해당하므로, 이 사건 주택의 경매 절차에서 선순위 근저당권이 소멸할 때 C의 임차권 또한 함께 소멸하게 됩니다. 따라서 경매로 주택을 매수한 피고 B는 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인에 해당하지 않으므로, 원고 A는 피고 B에게 임차권을 주장하며 임대차보증금 잔액의 반환을 청구할 수 없다고 결론 내렸습니다.
주택 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 유지하기 위해서는 주택의 실제 점유와 주민등록을 계속 유지해야 합니다. 전입신고와 점유를 통해 대항력을 취득했더라도, 이사를 하여 점유를 상실하면 그 시점에 대항력도 함께 소멸합니다. 임차권등기명령 제도는 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야 하는 경우 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 유용한 제도입니다. 그러나 이 제도는 임차권등기가 마쳐진 때부터 새로운 대항력을 부여하는 것이므로, 임차권등기가 완료되기 전에 이사를 가면 그 이사 시점에 기존 대항력이 소멸하고, 등기가 완료된 후에야 비로소 새로운 대항력이 발생하게 됩니다. 따라서 임차권등기명령 신청 후 이사를 할 계획이라면, 반드시 임차권등기가 등기부등본에 제대로 등재되었는지 확인한 후에 이사를 해야 합니다. 등기 완료 전에 이사하면 대항력 공백 기간이 발생하여 보증금 회수에 불리할 수 있습니다. 경매로 주택의 소유자가 바뀌는 경우, 해당 임차권이 선순위 저당권 등의 다른 권리보다 후순위이거나, 대항력 발생 시점이 늦으면 임차권이 소멸할 수 있습니다. 이때 경매를 통해 주택을 매수한 새로운 소유자는 임대인의 지위를 승계하지 않으므로, 임차인은 새로운 소유자에게 보증금 반환을 요구할 수 없게 됩니다.
