임대차
원고는 피고 소유 주택을 임대차보증금 2억 원에 임차했으나, 계약 기간 중 다른 곳으로 이사했습니다. 피고는 원고가 이사한 후 임시로 다른 사람을 거주하게 했고, 이후 새로운 임차인과 계약을 맺어 보증금을 받아 원고에게 중개수수료 60만 원을 공제한 1억 9,940만 원을 반환했습니다. 원고는 피고가 임의로 다른 사람을 거주하게 한 시점에 임대차 계약이 해지되었다고 주장하며 남은 보증금 6,106,465원과 지연손해금, 그리고 계약서상 손해배상 예정액 1,000만 원을 청구했습니다. 그러나 법원은 원고와 피고 사이에 2023년 11월경 합의해지가 있었고, 보증금 반환은 새로운 임차인이 구해진 이후로 약정되었으며, 피고의 다른 사람 거주 허용 행위가 계약 해지 사유가 될 정도의 신뢰 파괴는 아니었다고 보아 원고의 청구를 모두 기각했습니다.
원고는 피고 소유 주택을 2022년 11월 15일부터 2024년 11월 14일까지 임대하기로 계약하고 보증금 2억 원을 지급했습니다. 그러나 원고는 2023년 11월경 주택을 비우고 다른 곳으로 이사했습니다. 이후 피고는 2024년 3월 31일부터 4월 30일까지 소외 F에게 이 주택을 일시적으로 거주하게 했습니다. 2024년 6월 27일 피고는 새로운 임차인 E와 보증금 2억 원에 임대차 계약을 체결했고, E로부터 보증금 잔금을 받은 2024년 7월 15일과 16일에 걸쳐 원고에게 총 1억 9,940만 원의 보증금을 반환했습니다. 이때 피고는 임대차 계약 특약에 따라 중개수수료 60만 원을 공제했습니다. 원고는 피고가 자신의 동의 없이 다른 사람을 거주하게 한 것이 계약 위반이며, 이로 인해 계약이 해지되었으므로 남은 보증금과 손해배상금 1,000만 원을 요구했으나, 피고는 합의해지에 따라 보증금을 모두 반환했고 손해배상 책임이 없다고 주장하며 분쟁이 발생했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 임차인이 계약 기간 중 이사한 후 임대인이 다른 사람을 잠시 거주하게 한 행위가 임대차 계약의 해지 사유가 되는지 여부입니다. 둘째, 임대인과 임차인 사이에 임대차 계약의 합의해지가 있었는지 그리고 그 조건은 무엇이었는지입니다. 셋째, 피고가 임대차 계약상 의무를 불이행하여 원고에게 손해배상 책임이 있는지 여부입니다.
법원은 원고의 청구를 모두 기각했습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 임대차보증금 잔액 및 손해배상금을 지급할 의무가 없으며, 소송과 관련된 모든 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 피고가 소외 F를 이 사건 주택에 일시적으로 거주하게 한 사실은 인정했지만, 원고가 이미 계약 기간 중 이사하여 주택을 사용하지 않고 있었던 점, 그리고 피고의 행위로 인한 원고의 사용·수익 제한이 일시적이었고 소송 제기 이전에 해소된 점 등을 고려할 때, 해당 행위가 임대차 계약의 기초가 되는 신뢰관계를 파괴하여 계약을 유지하기 어려울 정도에 이르렀다고 보기는 어렵다고 판단했습니다. 따라서 피고의 행위만으로는 임대차 계약이 해지될 수 없다고 보았습니다. 또한, 법원은 원고와 피고 사이에 2023년 11월경 임대차 계약을 합의해지하면서 임대차보증금은 피고가 새로운 임차인으로부터 보증금을 지급받은 후 반환하기로 합의한 사실을 인정했습니다. 피고는 새로운 임차인 E로부터 보증금을 지급받은 후, 계약 특약사항에 따라 중개수수료 60만 원을 공제한 1억 9,940만 원을 원고에게 모두 반환했으므로, 피고에게 더 이상의 임대차보증금 반환 의무는 없다고 판단했습니다. 마지막으로, 손해배상 청구에 대해서는 피고가 임대인으로서 사용·수익하게 할 의무를 위반했다고 인정하기 어렵고, 계약서상 손해배상 예정 조항(제7조)을 적용하기 위한 서면 최고 및 해제 의사표시가 없었으므로, 원고의 손해배상 청구 또한 이유 없다고 결론 내렸습니다.
이 사건은 '계속적 계약의 해지' 법리와 '임대차보증금 반환 의무' 및 '손해배상의 예정'에 대한 법리가 적용되었습니다. 대법원 판례(대법원 2010. 10. 14. 선고 2010다48165 판결 등)에 따르면, 계속적 계약은 당사자 상호간의 신뢰관계를 기초로 하므로, 계약 기간 중 일방의 의무 위반이나 부당한 행위로 신뢰관계가 파괴되어 계약 유지가 어렵다면 상대방은 계약을 해지할 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 피고가 다른 임차인을 일시적으로 거주하게 한 행위만으로는 원고가 이미 이사하여 주택을 사용하지 않고 있었던 점 등을 고려할 때, 신뢰관계가 파괴되어 계약 유지가 어렵다고 보기에 부족하다고 판단했습니다. 또한, '합의해지'는 당사자들의 의사 합치로 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시키는 것으로, 이 경우 합의된 내용(예: 보증금 반환 시기, 중개수수료 공제 등)이 계약 해지의 조건이 됩니다. 마지막으로, '손해배상의 예정'(민법 제398조)은 계약 위반 시 일정한 금액을 손해배상액으로 미리 정해두는 것으로, 이 사건 임대차 계약 제7조에 해당 조항이 있었지만, 해당 조항 적용을 위한 '서면 최고' 및 '계약 해제 의사표시'와 같은 절차적 요건을 원고가 충족하지 못했기 때문에 손해배상 청구가 받아들여지지 않았습니다.
임대차 계약 기간 중 부득이하게 주택을 비우고 이사해야 하는 경우, 임대인과 '합의해지' 절차를 명확히 하고 다음 사항들을 서면으로 합의하는 것이 중요합니다. 첫째, 임대차 계약의 정확한 해지 시점을 명시해야 합니다. 둘째, 임대차보증금 반환 시기 및 조건, 특히 새로운 임차인을 구하는 과정에서 발생하는 중개수수료(부동산 수수료) 등 기타 비용의 부담 주체를 구체적으로 정해야 합니다. 이 사례에서는 60만 원의 중개수수료가 보증금에서 공제되었습니다. 셋째, 임대인이 임차인의 동의 없이 주택을 제3자에게 사용하게 한 경우에도, 임차인이 이미 주택을 비운 상태였다면 해당 행위가 임대차 계약의 신뢰관계를 파괴하여 계약 해지까지 이를 정도의 중대한 사유로 인정되지 않을 수 있습니다. 넷째, 계약서에 명시된 손해배상 예정 조항을 적용하려면, 해당 조항에서 요구하는 절차(예: 계약 불이행에 대한 서면 최고, 해제 의사표시 등)를 반드시 이행해야 손해배상 청구가 인정될 수 있습니다.
