건축/재개발
서울 중구 소재 'C' 상가건물의 관리단인 피고 C관리단이 설립한 관리법인인 원고보조참가인 B 주식회사는 원고 A와 3억 3천만원 규모의 상가건물 원상복구 공사 도급계약을 체결했습니다. 원고 A는 공사를 완료했으나 B 주식회사로부터 공사대금 중 1억원을 지급받지 못했습니다. 이에 원고 A는 B 주식회사의 재정적 어려움(무자력)을 이유로 B 주식회사가 피고 C관리단에 대해 가지는 '채무대변제청구권'을 대신 행사하여(채권자대위권) 피고 C관리단에게 미지급 공사대금 1억원을 청구한 사건입니다. 법원은 원고 A의 주장을 받아들여 피고 C관리단이 원고 A에게 미지급 공사대금 1억원을 지급하라고 판결했습니다.
C 상가건물의 관리단인 피고 C관리단은 관리규약에 따라 2010년 이 사건 종전 관리법인을 설립했고, 유통산업발전법 개정으로 인해 2012년 원고보조참가인 B 주식회사를 설립하여 종전 관리법인의 권리, 의무를 포괄 승계시켰습니다. B 주식회사는 피고 C관리단의 지배를 받으며 상가건물의 관리업무를 수행해왔습니다. 2020년 원고 A는 B 주식회사와 상가건물 원상복구 공사 도급계약을 공사대금 3억 3천만원에 체결하고 2021년 4월 30일 공사를 완료했습니다. 그러나 B 주식회사는 공사대금 중 1억원을 지급하지 못했습니다. 원고 A는 B 주식회사가 만성적인 적자로 인해 지급 능력이 없음을 확인하고, 피고 C관리단이 B 주식회사를 실질적으로 지배하고 위임한 사무를 처리하는 과정에서 발생한 채무이므로, 피고 C관리단이 대신 변제할 책임이 있다고 주장하며 소송을 제기했습니다.
원고 A가 공사계약을 체결한 B 주식회사가 아닌, B 주식회사를 설립하고 지배하는 피고 C관리단에 대해 직접 공사대금을 청구할 수 있는지 여부입니다. 구체적으로 B 주식회사가 피고 C관리단에게 가지는 '채무대변제청구권'(수임인이 위임사무 처리를 위해 부담한 채무를 위임인에게 대신 변제해달라고 청구하는 권리)을 원고 A가 채권자대위권을 통해 행사할 수 있는지 여부입니다. 피고 C관리단이 B 주식회사에 대한 대여금 채권을 주장하며 상계를 통해 공사대금 지급을 거절할 수 있는지 여부입니다.
법원은 피고 C관리단은 원고 A에게 미지급 공사대금 1억원을 지급하고, 2021년 11월 9일부터 2023년 6월 5일까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금도 함께 지급하라고 판결했습니다. 소송 비용은 보조참가로 인한 비용을 포함하여 피고 C관리단이 모두 부담하도록 했습니다.
법원은 피고 C관리단과 원고보조참가인 B 주식회사 사이의 관계를 '유상위임계약'으로 판단했습니다. B 주식회사가 C 상가건물의 관리업무를 수행하면서 발생한 채무(원고 A에 대한 공사대금)는 민법 제688조 제2항에 따라 위임인인 피고 C관리단이 대신 변제할 책임이 있다고 보았습니다. 특히 B 주식회사가 만성적인 재정 적자에 시달리고 있어 스스로 채무를 변제할 능력이 없는 '무자력' 상태임을 인정했으며, 피고 C관리단이 B 주식회사를 사실상 지배하며 '연장된 팔'과 같은 역할을 수행하도록 했으므로, 그 책임이 피고에게 있다고 보았습니다. 또한 피고 C관리단이 B 주식회사에 지급한 약 70억 원 상당의 자금을 '대여금'으로 주장하며 상계하려 했으나, 이는 B 주식회사의 재정적 어려움을 해결하기 위한 피고 C관리단의 지원에 불과하며 '자연채무'에 해당하여 상계할 수 없다고 판단했습니다. 이는 결국 구분소유자들이 부담해야 할 비용을 제3자에게 전가하는 결과를 초래하여 형평에 현저히 반한다고 보았습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제23조 제1항: "구분소유자가 10인 이상인 때에는 구분소유자는 관리단을 구성한다." 이 조항은 상가건물과 같은 집합건물에서 구분소유자들이 공동 관리를 위해 관리단을 구성해야 함을 규정합니다. 본 사건에서 피고 C관리단은 이 법률에 따라 설립된 관리단입니다. 민법 제688조 제2항 (수임인의 비용상환청구권): "수임인이 위임사무의 처리에 필요한 채무를 부담한 때에는 위임인에게 자기에 갈음하여 이를 변제하게 할 수 있고 그 채무가 변제기에 있지 아니한 때에는 수임인은 위임인에게 상당한 담보를 제공하게 할 수 있다." 이 조항은 위임을 받아 사무를 처리하는 수임인(원고보조참가인 B 주식회사)이 위임사무(상가건물 관리)를 수행하다가 필요한 채무(공사대금)를 부담하게 된 경우, 위임인(피고 C관리단)에게 그 채무를 대신 변제해달라고 청구할 수 있는 권리를 부여합니다. 법원은 이 사건에서 피고 C관리단과 B 주식회사 사이의 관계를 '유상위임계약'으로 보아 이 조항을 적용했습니다. 채권자대위권: 채권자(원고 A)가 자신의 채무자(원고보조참가인 B 주식회사)가 제3채무자(피고 C관리단)에 대해 가지고 있는 권리를 채무자를 대신하여 행사하는 권리입니다. 채무자가 스스로 권리를 행사하지 않고 채무자의 재산이 감소하여 채권자의 채권 회수가 어려울 때 인정됩니다. 본 사건에서 원고 A는 B 주식회사의 무자력 상태를 이유로, B 주식회사가 피고 C관리단에 대해 가지는 민법 제688조 제2항에 따른 채무대변제청구권을 대신 행사한 것입니다. 자연채무: 법률상 강제적 이행을 청구할 수는 없지만, 채무자가 임의로 이행할 경우 유효한 변제가 되는 채무를 말합니다. 본 사건에서 법원은 피고 C관리단이 B 주식회사에 지급한 대여금이 B 주식회사의 만성적인 적자를 보전하기 위한 것으로, 그 실질이 상환을 강제하기 어려운 '자연채무'에 해당한다고 보아 피고의 상계항변을 받아들이지 않았습니다.
계약 당사자 및 실질적 책임 주체 확인: 공사나 용역 계약 시, 계약 상대방의 법인격이 독립적이라고 하더라도 그 법인을 실질적으로 지배하고 운영하는 상위 단체가 있는 경우, 해당 상위 단체의 재정 상황이나 책임 범위도 함께 고려해야 합니다. 특히 관리단처럼 특정 목적을 위해 설립된 법인의 경우, 위임인과 수임인의 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 하도급/재하도급 관계 시 주의: 본 사건처럼 직접 계약한 상대방이 아닌 상위 주체에게 대금을 청구해야 할 수도 있는 상황을 대비하여, 계약 전 관계 법령과 계약 구조를 면밀히 검토하고 필요 시 대금 지급 보증 등의 안전장치를 마련하는 것을 고려해야 합니다. 회사의 재정 상태 확인: 대규모 공사나 용역 계약 체결 전에는 상대방 회사의 재정 상태를 충분히 확인하여 혹시 모를 대금 미지급 사태에 대비해야 합니다. 만성 적자나 무자력 상태가 의심되는 경우 계약 진행에 신중을 기하거나 추가적인 담보를 요구하는 등의 조치가 필요할 수 있습니다. 채권자대위권 이해: 계약 상대방이 재정적으로 어렵고, 제3자에게 청구할 권리를 가지고 있을 때, 그 권리를 대신 행사하여 채권을 회수할 수 있는 '채권자대위권'이라는 법적 수단을 이해하고 활용할 수 있습니다. 법인 간 거래의 투명성 요구: 특정 단체가 다른 법인을 설립하여 운영하는 경우, 자금 흐름이나 회계 처리를 명확히 하여 추후 법적 분쟁 발생 시 책임 소재를 명확히 할 수 있도록 해야 합니다. '대여금'이라는 명목으로 자금을 지원하더라도 그 실질이 무엇인지에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다.
