건축/재개발
특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장·군수등”이라 함), 한국토지주택공사, 「지방공기업법」에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제35조제1항 본문).
「도시 및 주거환경정비법」 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우에는 조합을 설립하지 않습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제35조제1항 단서).
“재개발사업의 토지등소유자”란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호).
조합설립추진위원회(이하 “추진위원회”라 함, 「도시 및 주거환경정비법」 제31조제4항 전단에 따라 추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 토지등소유자를 말함)는 조합을 설립하려면 시장·군수등의 인가를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제35조제2항).
조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제35조제2항).
토지등소유자의 동의를 받으려는 경우에는 조합설립 동의서(「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 별지 제6호서식)에 다음의 사항을 포함하여 동의를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제30조제1항·제2항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제8조제3항).
건설되는 건축물의 설계의 개요
정비사업비
정비사업비의 분담기준
사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항
조합 정관
조합의 정관에 기재해야 하는 사항에 대한 자세한 내용은 「도시 및 주거환경정비법」 제40조제1항에서 확인할 수 있습니다.
추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 다음의 정보를 토지등소유자에게 제공해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제35조제10항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제32조).
토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
그 밖에 추정 분담금의 산출 등과 관련하여 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 또는 「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례로 정하는 정보
“토지등소유자 동의방법” 더 알아보기
추진위원회는 조합의 설립인가를 신청하려면 다음의 서류(전자문서를 포함)를 시장·군수등에게 제출해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제35조제2항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제8조제1항·제2항제1호).
조합설립 인가신청서(「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 별지 제5호서식)
정관
조합원 명부 및 해당 조합원의 자격을 증명하는 서류
공사비 등 정비사업에 드는 비용을 기재한 토지등소유자의 조합설립동의서 및 동의사항을 증명하는 서류
창립총회 회의록 및 창립총회참석자 연명부
토지·건축물 또는 지상권을 여럿이서 공유하는 경우에는 그 대표자의 선임 동의서
창립총회에서 임원·대의원을 선임한 때에는 선임된 자의 자격을 증명하는 서류
건축계획(주택을 건축하는 경우에는 주택건설예정세대수를 포함), 건축예정지의 지번·지목 및 등기명의자, 도시·군관리계획상의 용도지역, 대지 및 주변현황을 기재한 사업계획서
추진위원회(「도시 및 주거환경정비법」 제31조제4항 전단에 따라 추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 토지등소유자를 말함)는 토지등소유자의 동의를 받은 후 조합설립인가를 신청하기 전에 조합설립을 위한 창립총회를 개최해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제35조제2항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제27조제1항).
창립총회에서는 다음의 업무를 처리합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제27조제4항).
조합 정관의 확정
조합임원의 선임
대의원의 선임
그 밖에 필요한 사항으로서 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제27조제제2항에 따라 사전에 통지한 사항
다만, 조합임원 및 대의원의 선임은 정관에서 정하는 바에 따라 선출합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제27조제5항 단서).
추진위원회(「도시 및 주거환경정비법」 제31조제4항 전단에 따라 추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 조합설립을 추진하는 토지등소유자의 대표자를 말함)는 창립총회 14일 전까지 회의목적·안건·일시·장소·참석자격 및 구비사항 등을 인터넷 홈페이지를 통해 공개하고, 토지등소유자에게 등기우편으로 발송·통지해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제27조제2항).
창립총회는 추진위원장(「도시 및 주거환경정비법」 제31조제4항 전단에 따라 추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 토지등소유자의 대표자를 말함)의 직권 또는 토지등소유자 5분의 1 이상의 요구로 추진위원장이 소집합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제27조제3항 본문).
창립총회의 의사결정은 토지등소유자의 과반수 출석과 출석한 토지등소유자 과반수 찬성으로 결의합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제27조제5항 본문).
Q. 조합설립인가 사항을 변경하는 경우에는 어떤 절차를 거쳐야 하나요?
A. 설립된 조합이 인가받은 사항을 변경하려는 때에는 총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하고, 변경내용을 증명하는 서류를 제출하여 시장·군수등의 인가를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제35조제5항 본문 및 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제8조). 다만, 조합의 명칭, 정비사업비의 변경과 같은 경미한 사항을 변경하는 경우에는 신고만 하면 됩니다(「도시 및 주거환경정비법」 제35조제5항 단서 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제31조).
그리고 조합이 정관 중 일정한 사항을 변경하는 경우에는 조합원 과반수의 찬성으로 의결하기도 하는데요. 자세한 사항은 「도시 및 주거환경정비법」 제40조제3항에서 확인할 수 있습니다.
조합은 법인으로서, 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 다음의 사항을 등기하는 때에 성립합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제38조제1항·제2항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제36조).
설립목적
조합의 명칭
주된 사무소의 소재지
설립인가일
임원의 성명 및 주소
임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용
전문조합관리인을 선정한 경우에는 그 성명 및 주소
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