부동산 매매/소유권 · 임대차
이 사건은 전세 계약의 묵시적 갱신 여부와 계약 해지 후 전세보증금 반환 지연손해금, 그리고 임차 목적물 인도 완료 시점을 둘러싼 임대인과 임차인 간의 분쟁입니다. 임차인 A는 전세 계약이 묵시적으로 갱신된 후 적법하게 해지되었으므로, 임대인 B는 보증금 반환을 지연한 데 따른 지연손해금을 지급해야 한다고 주장했습니다. 반면 임대인 B는 묵시적 갱신이 아닌 구두 합의에 의한 계약 연장이 있었고, 임차인 A가 부동산 인도를 완료하지 않아 건물 인도 및 부당이득 반환, 원상회복 비용 등을 요구하며 반소했습니다. 법원은 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 후 임차인의 해지 통보로 적법하게 종료되었으며, 임차인이 부동산 인도를 완료했다고 판단하여 임대인에게 지연손해금 일부를 지급하라고 판결했습니다. 또한 임대인의 건물 인도 등 반소 청구는 모두 기각되었습니다.
원고(임차인) A는 2020년 2월 18일 피고(임대인) B와 전세보증금 2억 5천만 원에 2년 전세 계약을 체결하고 2020년 3월 13일 입주했습니다. 계약 만료일(2022년 3월 12일)이 다가왔지만, 양측 모두 갱신 거절 통지를 하지 않아 주택임대차보호법에 따라 계약이 묵시적으로 갱신되었습니다. 원고 A는 2022년 8월 16일 피고 B에게 '3개월 후에 이사할 예정이므로 계약을 해지한다'는 문자 메시지를 보냈습니다. 이후 원고 A는 2023년 2월 9일 임차권등기명령을 신청하여 2월 20일 등기를 마쳤고, 2023년 3월 24일 전세보증금 반환을 구하는 지급명령을 신청했습니다. 피고 B는 이 지급명령에 2023년 4월 24일 이의신청을 하여 본소(전세보증금 반환)가 진행되었습니다. 피고 B는 2023년 9월 25일 원고 A 앞으로 전세보증금 2억 5천만 원을 공탁했고, 원고 A는 이를 수령한 뒤 2023년 10월 30일 임차권 등기 말소를 신청했습니다. 원고 A는 본소로 전세보증금 반환 지연으로 인한 지연손해금을 청구했으며, 피고 B는 원고 A가 부동산 인도를 완료하지 않았고 전세 계약이 묵시적 갱신이 아닌 구두 합의로 연장되었다고 주장하며 건물 인도, 부당이득 반환, 원상회복 비용 및 미납 수도·전기 요금 지급 등을 구하는 반소(역소송)를 제기했습니다.
전세 계약이 묵시적으로 갱신되었는지와 그 해지 시점, 임차인이 임대인에게 임차 목적물인 부동산 인도를 완료한 시점, 임대인의 전세보증금 반환 지연에 대한 지연손해금 산정 방식 및 적용 이율 (민법상 이율 또는 소송촉진 등에 관한 특례법상 이율), 그리고 임대인이 임차인에게 건물 인도 및 시설물 원상회복 비용 등을 청구하는 반소의 타당성입니다.
법원은 피고(임대인) B는 원고(임차인) A에게 8,150,684원과 그중 일부 금액에 대해 2023년 11월 28일부터, 나머지 금액에 대해 2024년 8월 15일부터 2024년 9월 10일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이율에 의한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고 A의 나머지 본소 청구와 피고 B의 반소 청구(건물 인도, 부당이득 반환, 원상회복 비용 및 수도·전기 요금 등)는 모두 기각되었습니다.
이 사건 전세 계약은 주택임대차보호법에 따라 묵시적으로 갱신되었으며, 임차인 A가 계약 해지를 통보하여 3개월 뒤인 2022년 11월 16일 적법하게 종료되었다고 법원은 판단했습니다. 또한 임차인 A가 비록 일부 짐을 남겨두긴 했으나, 실질적으로 부동산을 사용·수익하지 않았고 임대인 측이 자유롭게 출입할 수 있었던 점 등을 고려하여 2023년 1월 28일 부동산 인도를 완료한 것으로 보았습니다. 이에 따라 임대인 B는 2023년 1월 29일부터 전세보증금 반환 의무를 지체한 것이 인정되었으나, B가 소송 진행 중 보증금 원금을 공탁하여 채무가 소멸했으므로, 지연손해금은 소송촉진 등에 관한 특례법이 아닌 민법상의 연 5% 이율이 적용되어 계산되었습니다. 임대인 B의 건물 인도 등 반소 청구는 임차인이 이미 인도를 완료한 것으로 인정되어 기각되었고, 시설물 원상회복 비용 및 요금 청구는 증거 부족으로 받아들여지지 않았습니다.
이 사건에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.
전세 계약이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이, 또는 2개월 전까지 임차인이 갱신 거절 통지를 하지 않으면 계약은 이전과 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신됩니다. 묵시적으로 갱신된 임대차 계약의 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있으며, 이 통보는 임대인이 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 임대차 보증금 반환과 임차 목적물 인도는 동시이행 관계에 있지만, 임차인이 이사 후 일부 물건을 남겨두었더라도 실제 거주하지 않고 부동산 사용·수익을 하지 않았다면, 그리고 임대인 측에서 자유로운 출입이 가능했다면 부동산 인도가 완료된 것으로 인정될 수 있습니다. 임대인이 전세보증금 반환을 지연하여 소송을 진행하던 중 보증금 원금을 지급했다면, 지연손해금의 이율은 소송촉진 등에 관한 특례법상의 연 12%가 아닌 민법상의 연 5%가 적용될 수 있으므로, 지연손해금 산정에 유의해야 합니다. 계약 해지 통보, 부동산 인도 여부, 시설물 파손 및 비용 발생 등 모든 중요한 상황에 대해 문자 메시지, 사진, 녹음, 내용증명 등 명확한 증거를 남겨두는 것이 분쟁 해결에 큰 도움이 됩니다.
