상가건물 임대차 조기 해지 및 보증금 반환 사건

원고 회사가 피고 회사로부터 상가 건물을 임차하여 사용하던 중 임대차 계약을 조기 종료하기로 합의하고 건물을 인도하였으나 피고 회사가 임대차보증금 전액을 반환하지 않아 소송이 제기되었습니다. 법원은 임대차 계약이 합의 해지된 것으로 인정하고 피고 회사가 공제할 수 있는 차임 상당 부당이득과 일부 공과금만을 인정한 후 미반환 임대차보증금과 이에 대한 지연손해금을 원고 회사에 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 피고 소유의 상가 건물을 임차한 회사
• 피고 주식회사 D: 원고에게 상가 건물을 임대한 회사

분쟁 상황

원고 회사는 피고 회사가 소유한 상가 건물을 임대차보증금 7천만 원 월 차임 450만 원(관리비 포함) 임대차기간 2022년 4월 1일부터 2023년 3월 31일까지로 정하여 임차했습니다. 그러나 원고는 2022년 9월 14일 임대차 계약을 2022년 12월 6일부로 종료하고 싶다는 의사를 피고에게 전달했고 피고는 새로운 임차인을 찾아보겠다는 의사를 보이며 원상복구를 요청했습니다. 이후 2022년 10월 6일 피고는 원고에게 2022년 12월 6일을 명도일로 확정하고 신규 임차인을 모집하겠다는 내용증명을 보냈습니다. 원고는 2023년 1월 15일에 건물을 피고에게 인도했고 피고는 2023년 3월 31일에 임대차보증금 중 일부인 39,067,316원을 반환했습니다. 원고는 임대차 계약이 합의 해지되었으므로 남은 보증금 29,926,662원을 돌려받아야 한다고 주장한 반면 피고는 합의 해지된 것이 아니며 원고의 차임 연체 원상회복 의무 불이행 등을 이유로 더 많은 금액을 공제해야 한다고 주장하며 대립했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약이 합의 해지되었는지 여부 임대인이 임대차보증금에서 공제할 수 있는 차임 관리비 원상회복 비용 등의 범위

법원의 판단

피고는 원고에게 29,214,717원 및 이에 대하여 2023년 4월 1일부터 2024년 1월 24일까지는 연 6% 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고 소송비용의 1/10은 원고가 나머지는 피고가 각 부담합니다.

결론

법원은 원고와 피고가 이 사건 임대차계약을 2022년 12월 6일자로 합의 해지하기로 합의했다고 보았습니다. 원고가 2023년 1월 15일에 건물을 인도한 사실을 인정하여 피고는 임대차보증금에서 원고가 건물을 점유한 기간(2023년 1월 1일부터 1월 15일까지)의 차임 상당 부당이득 2,395,162원과 건물을 인도한 2023년 1월 15일까지 발생한 전기요금 122,839원 상하수도요금 31,546원만을 공제해야 한다고 판단했습니다. 피고가 주장한 원상회복 비용은 원고가 이미 공사를 진행한 것으로 보여 인정되지 않았습니다. 최종적으로 총 임대차보증금 70,000,000원에서 위의 공제액을 뺀 67,450,453원이 반환되어야 할 금액이며 이미 피고가 반환한 39,067,316원을 이자와 원금에 충당한 결과 29,214,717원이 남아 피고가 원고에게 지급해야 한다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제479조 제1항 (변제충당의 법정): 채무자가 1개 또는 수개의 채무에 대하여 원금과 이자를 함께 지급하여야 할 경우 변제를 하는 경우에 당사자의 합의가 없으면 이자에 먼저 충당하고 남는 금액을 원금에 충당하는 것을 의미합니다. 이 판례에서는 피고가 임대차보증금 일부를 반환했을 때 이 금액이 원고가 청구할 보증금 잔액의 이자와 원금 중 어디에 먼저 충당될지 결정하는 기준이 되었습니다. 즉 변제된 금액 중 831,580원이 먼저 이자에 충당되고 나머지 38,235,736원이 원금에 충당되어 최종적으로 피고가 원고에게 갚아야 할 원금 잔액이 계산되었습니다. 임대차보증금의 성격: 임대차보증금은 임대차 계약이 종료된 후 임차인이 임대인에게 부담하는 모든 채무(예: 연체 차임 건물 훼손에 따른 손해배상 원상회복 비용 관리비 공과금 등)를 담보하는 기능을 합니다. 따라서 임대인은 임대차보증금에서 이러한 채무를 공제하고 남은 금액을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. 부당이득 반환: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 입힌 경우 그 이득을 반환해야 하는 의무를 말합니다. 본 판례에서는 임대차 계약이 합의 해지되었음에도 원고가 건물을 인도하기 전까지 점유한 기간에 해당하는 차임 상당액이 부당이득으로 인정되어 임대차보증금에서 공제되었습니다. 합의 해지: 계약 당사자들이 기존 계약의 효력을 소멸시키기로 상호 합의하는 것을 말합니다. 본 사례에서 법원은 이메일 및 내용증명 등을 통해 원고와 피고 사이에 임대차 계약을 조기 종료하기로 하는 합의가 있었다고 판단했습니다. 합의 해지 시에는 그 해지의 조건(명도일 보증금 반환 원상회복 등)을 명확히 하는 것이 중요합니다. 지연손해금: 채무자가 채무를 이행하지 않음으로써 발생하는 손해배상액을 말합니다. 본 판례에서는 피고가 임대차보증금을 정해진 시점에 반환하지 않아 그 지연에 대한 손해배상으로 법정 이율에 따른 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다. 상사채무의 경우 상법상 연 6% 소송이 제기된 후 판결 선고일까지는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 이율이 적용됩니다.

참고 사항

임대차 계약 조기 해지 시 합의 명확화: 임대차 계약을 당초 기간보다 일찍 종료하고 싶다면 임대인과 명확하게 합의하고 그 내용을 이메일이나 내용증명 등 서면으로 남겨두세요. 특히 명도일(건물을 돌려주는 날)과 보증금 반환 조건(공제 항목 등)을 구체적으로 합의하는 것이 중요합니다. 원상회복 의무 확인 및 이행: 임대차 계약 종료 시 임차인은 일반적으로 원상회복 의무를 부담합니다. 합의 해지 시에도 이 의무가 유효할 수 있으므로 원상회복의 범위와 시기 비용 등에 대해 임대인과 미리 논의하고 이행 계획을 세우는 것이 좋습니다. 이행 완료 후에는 관련 증거(사진, 공사 내역 등)를 남겨두세요. 임차물 인도 시점 및 점유 기간 계산: 임차물을 임대인에게 인도하는 시점을 명확히 하고 그 시점까지의 차임 관리비 공과금 등을 정확히 계산하여 정산해야 합니다. 본 사례처럼 실제 인도일까지의 부당이득이 발생할 수 있습니다. 공과금 정산: 전기요금 상하수도요금 등 공과금은 실제 사용 기간에 따라 정확히 정산되어야 합니다. 임차물 인도 시점에 계량기 수치를 확인하고 임대인과 공유하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 임대차보증금 반환 시 공제 내역 확인: 임대인이 임대차보증금에서 특정 금액을 공제하여 반환할 경우 어떤 항목으로 얼마가 공제되었는지 상세 내역을 요구하고 확인하세요. 부당하다고 생각되는 공제 항목에 대해서는 이의를 제기하고 증거를 통해 반박할 준비를 해야 합니다.