임대차
원고는 C 주식회사(배우자가 실경영자)로부터 이 사건 부동산을 매수한 D와 14억 5천만 원의 임대차보증금으로 임대차 계약을 체결하고 목욕탕업 사업자등록을 했습니다. 이후 부동산 소유권은 D에서 H를 거쳐 피고에게 신탁을 원인으로 이전되었습니다. 원고는 자신이 상가건물 임대차보호법상 대항력을 취득했으며, H가 사우나 시설을 철거하는 등 임차인의 사용·수익을 방해했으므로 임대차계약을 해지하고 피고에게 임대차보증금 반환을 청구했습니다. 그러나 피고는 임대차계약이 통정허위표시에 해당하여 무효이거나, 원고의 사업자등록이 부적법하여 대항력이 없다고 주장하며 보증금 반환 의무를 부인했습니다.
원고는 자신이 적법하게 상가 임차인으로서 대항력을 취득하였고, 새로운 건물주가 임차인의 사용·수익을 방해했으므로 임대차 계약 해지에 따른 임대차보증금 반환을 청구했습니다. 반면 피고는 해당 임대차 계약이 실제 영업을 위한 것이 아니거나, 원고가 사실상 폐업 상태였으므로 상가 임대차보호법상의 대항력이 상실되어 임대차보증금 반환 의무가 없다고 맞섰습니다.
이 사건 임대차계약이 실제 영업 목적 없이 채무 담보를 위한 통정허위표시로서 무효인지 여부와, 원고가 상가건물 임대차보호법상 대항력을 취득하고 이를 유지하고 있는지, 특히 사업자등록이 실제 영업 활동 없이 사실상 폐업 상태였을 경우에도 유효한 존속 요건을 충족하는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
원고의 청구를 기각하며, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 먼저 원고와 D 사이의 임대차계약이 채무 담보를 위한 통정허위표시에 해당하는지에 대해, 원고가 사업자등록 및 위생교육 이수 등 영업 준비를 했고 부동산에 목욕탕 시설이 설치되어 있었던 점 등을 들어 통정허위표시가 아니라고 판단했습니다.
그러나 상가건물 임대차보호법상 대항력은 상가건물의 인도 및 사업자등록이 취득 요건일 뿐만 아니라 존속 요건이므로, 사업자가 해당 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우 그 사업자등록은 적법한 것으로 볼 수 없다고 보았습니다.
법원은 2020년 1월경부터 2021년 12월경까지 이 사건 부동산의 전기사용료를 D 또는 H가 납부했고, 원고가 2020년 1월부터 2022년 12월까지 부가가치세 신고를 하지 않거나 매출액을 0원으로 신고한 사실 등을 근거로 원고의 사우나가 2020년 1월경부터 사실상 폐업 상태였다고 인정했습니다. 따라서 원고의 사업자등록은 2020년 1월경 실효되었고, 그 무렵 임대차계약의 대항력도 상실되었다고 판단했습니다.
결론적으로 원고는 2021년 2월 4일 소유권을 취득한 피고에 대하여 임차인의 지위를 주장할 수 없으므로, 피고에게 임대차보증금의 반환을 구할 수 없다고 하여 원고의 청구를 기각했습니다.
본 사건에는 주로 다음의 법령과 법리가 적용되었습니다.
상가건물 임대차보호법 제3조(대항력): 이 법 조항은 임대차 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자(새로운 건물주 등)에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 '대항력'을 부여합니다.
이 판결에서는 사업자등록이 단순히 대항력을 취득하는 조건에 그치지 않고, 대항력을 계속 유지하기 위한 '존속 요건'임을 명확히 했습니다. 즉, 사업자등록이 되어 있더라도 임차인이 실제 영업을 하지 않거나 사실상 폐업 상태라면, 대항력이 상실될 수 있다는 법리가 적용되었습니다. 이는 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결 등 기존 판례를 재확인한 것입니다.
민법 제108조(통정한 허위의 의사표시): 이 조항은 상대방과 짜고 한 허위의 의사표시는 무효로 본다는 원칙을 담고 있습니다. 본 사건에서 피고는 임대차계약이 매매대금 채무를 담보하기 위한 허위 계약이라고 주장했으나, 법원은 원고가 실제 사우나 영업을 할 의사와 준비가 있었다고 판단하여 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 이는 계약의 외형뿐 아니라 실제 당사자들의 의사를 종합적으로 판단하여 허위표시 여부를 결정한다는 법리에 따른 것입니다.
상가건물 임대차 계약을 체결할 때 임차인은 사업자등록을 하는 것이 중요합니다. 이는 임대차에 대한 대항력을 얻는 데 필수적일 뿐만 아니라, 임대차보증금을 보호받기 위한 핵심적인 요건입니다.
또한 사업자등록은 대항력의 취득 요건일 뿐만 아니라 존속 요건이기도 합니다. 따라서 사업자등록을 유지하고 있더라도 실제 영업 활동을 하지 않거나 사실상 폐업 상태에 있다면, 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 상실하여 새로운 건물주에게 임대차보증금 반환을 주장하기 어려울 수 있습니다.
따라서 상가 임차인은 실제 사업을 꾸준히 영위하고 있음을 증명할 수 있는 자료(매출 자료, 전기 사용량, 운영 관련 증빙 등)를 관리하는 것이 중요하며, 사업이 폐업 상태에 이르게 되면 신속하게 법적 조치를 강구해야 합니다. 임대차보증금 반환 채권을 담보할 목적으로만 임대차 계약의 형식을 빌리는 것은 법적 분쟁의 소지가 크므로 주의해야 합니다.
