손해배상
아파트 입주 지연에 따른 배상금 및 인도 청구 사건
아파트 구매자 A는 건설사 주식회사 C가 약속한 입주예정일을 지키지 못하자 아파트 인도를 요구하고 입주 지연으로 인한 지체보상금을 청구했습니다. 주식회사 C는 구매자의 중도금 및 이자 미납을 이유로 계약 해제를 주장하거나, 입주예정일이 불확정 기한이므로 책임이 없다고 주장했습니다. 또한 수분양자들의 집회나 민원으로 인해 공사가 지연된 것이므로 자신들의 귀책사유가 아니라고 주장했습니다.
관련 당사자
- A: 아파트를 구매한 개인 (원고, 피항소인)
- 주식회사 C: 아파트를 공급한 건설사 (피고, 항소인)
분쟁 상황
아파트 구매자 A는 2018년 4월로 예정된 입주예정일보다 늦은 2020년 1월 31일에 임시사용승인이 이루어진 아파트에 대해 건설사 주식회사 C를 상대로 아파트 인도 및 입주 지연에 따른 지체보상금을 청구했습니다. 주식회사 C는 A가 중도금 대출 이자를 미납하여 계약 해제 사유가 발생했다고 주장했으며, 입주예정일은 공정에 따라 변경될 수 있는 불확정 기한이므로 입주 지연에 책임이 없다고 주장했습니다. 더 나아가, 일부 수분양자들의 집회, 시위 및 과도한 민원 제기로 인해 공사 및 사용승인이 지연되었으므로 자신들의 귀책사유가 아니라는 입장을 보였습니다.
핵심 쟁점
- 아파트 구매자 A가 중도금 대출 이자를 미납했는지 여부.
- 아파트 건설사 주식회사 C가 주장하는 계약 해제가 정당한지 여부.
- 아파트 공급계약서상의 '입주예정일'이 건설사가 임의로 변경할 수 있는 불확정 기한인지 여부.
- 수분양자들의 집회, 시위, 민원 제기 등이 건설사의 공사 지연 책임(지체상금)을 면제할 사유가 되는지 여부.
법원의 판단
법원은 주식회사 C의 항소와 가지급물 반환 신청을 모두 기각하고 제1심 판결을 유지했습니다. 이에 따라 주식회사 C는 아파트 구매자 A에게 부동산을 인도하고, 52,569,000원 및 2019년 6월 17일부터 인도 완료일까지 309,830,000원에 대하여 연 15%의 비율로 계산한 지체보상금을 지급해야 합니다. 항소 및 가지급물 반환 신청에 따른 비용은 주식회사 C가 부담합니다.
결론
법원은 건설사 주식회사 C의 계약 해제 주장을 받아들이지 않았으며, 입주예정일은 건설사가 임의로 변경할 수 없는 확정된 기한으로 보았습니다. 또한, 수분양자들의 일반적인 집회나 민원 제기는 건설사의 공사 지연 책임을 면제할 만한 불법적인 집단행동으로 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 건설사 주식회사 C는 아파트 입주 지연에 대한 책임을 져야 한다고 최종 결론 내렸습니다.
연관 법령 및 법리
- 계약의 해석 원칙: 계약 조항의 의미가 명확하지 않거나 다툼이 있을 때에는, 단순히 문구만을 보는 것이 아니라 그 문구가 사용된 전체 맥락, 당사자들의 의도, 계약의 목적, 그리고 관행 등을 종합적으로 고려하여 객관적인 의미를 파악해야 합니다. 이 사건에서는 '입주예정일' 문구와 '수분양자 집단행동' 조항의 의미를 해석할 때 이러한 원칙이 적용되었습니다. 법원은 입주예정일 조항을 건설사가 입주일을 임의로 변경할 수 없음을 전제로 한 것이며, 지체보상금 조항은 이를 더욱 뒷받침한다고 보았습니다.
- 채무불이행 및 지체상금(지체보상금): 민법상 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 않은 경우 채무불이행이 성립하며, 이때 채무자에게 귀책사유(고의 또는 과실)가 있으면 손해배상 책임을 져야 합니다. 분양 계약에서 건설사가 약정한 입주예정일까지 아파트를 인도하지 못하는 것은 채무불이행에 해당하며, 이에 대한 손해배상으로서 지체보상금(지체상금)을 지급할 의무가 발생합니다. 이 사건에서 건설사는 입주 지연에 대한 귀책사유가 없다고 주장했으나, 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.
- 계약 해제: 계약의 한쪽 당사자가 채무를 이행하지 않을 경우 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 다만, 이행 지체나 불능이 없는 경우에는 계약 해제가 인정되지 않습니다. 이 사건에서 건설사는 아파트 구매자의 중도금 및 이자 미납을 이유로 계약 해제를 주장했으나, 아파트 구매자가 이미 공탁을 통해 의무를 이행한 사실이 인정되어 건설사의 계약 해제 주장은 받아들여지지 않았습니다.
참고 사항
- 중도금 이자 후불제 약정 확인: 분양 계약 시 '중도금 이자 후불제'와 같이 이자 납부 주체가 계약 조건에 명시되어 있다면 해당 약정을 꼼꼼히 확인하고 이행하는 것이 중요합니다. 이 경우 원고는 미리 중도금 대출 이자 대납금을 포함한 잔금 일부를 공탁하여 중도금 이자 미납 주장을 반박할 수 있었습니다.
- 입주예정일의 확정성: 분양 계약서에 '입주예정일'이 명시되어 있고 '공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별 통보키로 함'과 같은 문구가 있더라도, 이는 건설사가 임의로 입주일을 변경할 수 있다는 의미가 아닐 수 있습니다. 특히 지체보상금 관련 조항이 있다면 입주예정일은 건설사가 지켜야 할 의무를 전제로 하는 확정적인 기한으로 해석될 가능성이 높습니다.
- 수분양자 집단행동의 범위: 아파트 수분양자들의 집회, 시위, 민원 제기 등이 건설사의 공사 지연 책임을 면제하는 사유가 되려면 단순히 불만을 표출하는 수준을 넘어 물리적인 공사 방해나 사용승인 방해 등 불법적인 집단행동으로 인정될 만한 명백한 증거가 필요합니다. 단순한 심리적 압박이나 민원 제기는 책임 면제 사유로 보기 어렵습니다.
- 계약서 문언의 객관적 해석: 분양 계약서의 조항들을 해석할 때는 문언의 객관적인 의미, 조항을 둔 취지, 그리고 계약 당사자들의 경제적 지위 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 이는 분양 계약에 있어서 약자인 수분양자에게 불리하게 해석되지 않도록 하는 기준이 됩니다.
