손해배상
이 사건은 거제시 A 아파트의 입주자대표회의가 아파트 신축 후 발생한 누수, 균열 등 광범위한 하자에 대해 시행사, 시공사 및 하자보수 보증기관을 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상 및 하자보수보증금 지급을 청구한 사건입니다. 법원은 아파트 공용부분 및 전유부분에 발생한 하자를 인정하고, 시행사인 피고 C와 시공사인 피고 D에게 공동으로 손해배상 책임을 인정했습니다. 특히 시행사인 피고 C가 무자력 상태임이 인정되어 시공사 피고 D에게 직접적인 책임이 발생했습니다. 또한, 주택도시보증공사에 대해서도 보증계약에 따른 하자보수보증금 지급 책임을 인정했으며, 전체 손해배상액은 여러 사정을 고려하여 80%로 제한되었습니다.
이 사건은 거제시 A 아파트가 2018년 4월 27일 사용승인을 받은 후, 아파트 곳곳에서 누수, 균열, 마감 불량 등 다양한 하자가 발생하면서 시작되었습니다. 아파트 입주자들을 대표하는 A입주자대표회의는 2018년 5월 28일부터 지속적으로 시공사인 피고 D에게 하자 보수를 요청했으나, 상당수의 하자가 해결되지 않았습니다. 이에 입주자대표회의는 아파트 전체 1,041세대 중 1,010세대로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상 채권을 양도받아, 시행사(피고 C, 분양자 지위를 승계받은 자), 시공사(피고 D), 신탁회사(피고 B) 및 하자보수 보증기관(피고 주택도시보증공사)을 상대로 대규모 손해배상 소송을 제기했습니다. 소송 과정에서는 각 피고들의 책임 범위, 하자 인정 여부, 하자보수비용 산정의 적정성, 그리고 특히 하자담보책임의 제척기간 도과 여부가 주요 쟁점으로 다투어졌습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 아파트 공용 및 전유 부분의 광범위한 하자에 대한 책임 소재, 시행사(C) 및 시공사(D)의 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임 발생 여부와 그 범위, 주택도시보증공사의 하자보수 보증책임 인정 여부와 범위였습니다. 특히, 하자담보책임의 제척기간 도과 여부 판단 기준, 각 하자 항목별 인정 여부 및 하자보수비용 산정의 적정성, 분양자 지위의 면책적 승계(B에서 C로) 여부 및 시행사의 무자력 인정 여부가 주요하게 다루어졌습니다.
법원은 원고의 청구를 일부 인용하여 다음과 같이 판결했습니다.
법원은 아파트에 발생한 광범위한 하자를 인정하고, 시행사 및 시공사의 손해배상 책임과 보증회사의 보증책임을 인정했습니다. 다만, 일부 하자에 대해서는 제척기간이 도과하여 청구가 기각되었고, 아파트 노화 및 관리상 부주의 가능성을 고려하여 책임 범위가 80%로 제한되었습니다. 이는 아파트 하자 발생 시 입주자대표회의가 시행사, 시공사, 보증사에 대한 권리 행사를 할 때 법률에서 정한 기한과 책임 주체에 대한 정확한 이해가 중요하다는 점을 시사합니다.
이 사건 판결에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(개정 집합건물법) 제9조 (분양자의 담보책임) 및 제9조의2 (담보책임의 존속기간): 이 법은 아파트와 같은 집합건물의 분양자에게 발생하는 하자에 대해 수분양자가 손해배상을 청구할 수 있는 권리를 명시하고 있습니다. 특히 제9조의2는 하자의 종류에 따라 2년, 3년, 5년, 10년 등의 담보책임 기간을 정하며, 이 기간은 권리 행사 기간인 '제척기간'으로 보아야 합니다. 이 사건에서는 일부 하자에 대한 청구가 이 제척기간을 도과하여 소멸된 것으로 판단되었습니다.
민법 제667조 (수급인의 담보책임): 건물 시공을 맡은 시공사(수급인)가 공사를 제대로 이행하지 않아 하자가 발생했을 때, 건축주나 수분양자가 시공사에게 하자보수 또는 손해배상을 청구할 수 있도록 규정한 조항입니다. 이 사건에서 시공사인 피고 D의 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임의 근거가 되었습니다.
개정 집합건물법 제9조 제3항 (시공자의 담보책임): 분양자에게 회생 절차 개시 신청, 파산, 해산, 무자력 등 이에 준하는 사유가 발생하여 분양자가 책임을 이행할 수 없을 때, 시공사가 직접 구분소유자에게 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임을 지도록 규정합니다. 이 사건에서 시행사 피고 C가 무자력 상태임이 인정되어 시공사 피고 D에게 직접적인 손해배상 책임이 부과되었습니다.
공동주택관리법시행령 제41조 제3항 (하자보수보증계약의 보증채권자 변경): 하자보수보증서에 따라 입주자대표회의가 구성되면 보증채권자가 거제시장에서 입주자대표회의로 변경된다는 내용이 포함되어, 원고인 입주자대표회의가 주택도시보증공사에 하자보수보증금을 청구할 수 있는 근거가 되었습니다.
계약인수 법리: 계약인수는 계약상 권리·의무의 포괄적 양도를 의미하며, 관련 당사자들의 합의에 의해 양도인은 계약 관계에서 벗어나게 됩니다. 이 사건에서는 분양계약서의 조항에 따라 피고 B의 아파트 분양자로서의 지위와 하자담보책임이 피고 C에게 면책적으로 승계되었다고 판단되었습니다.
하자판단의 기준 (준공도면 우선의 원칙): 아파트 하자의 발생 여부는 원칙적으로 사용승인(준공)을 받은 최종 설계도서인 '준공도면'을 기준으로 판단해야 합니다. 착공도면이나 준공내역서에 다른 내용이 기재되어 있더라도, 적법한 설계 변경을 거친 준공도면과 다르다면 하자로 인정되기 어렵습니다.
채권양도와 이행지체: 채권 양도 통지에 단순히 양도 사실을 알리는 것을 넘어 이행을 청구하는 의사표시가 포함되어 있다면, 해당 통지가 채무자에게 도달한 시점에 권리 행사가 이루어진 것으로 봅니다. 이 사건에서는 채권양도 통달일이 제척기간 도과 여부를 판단하는 중요한 기준이 되었습니다.
손해배상 책임 제한: 법원은 아파트의 자연적인 노화 현상, 구분소유자들의 사용 또는 관리상 잘못으로 인한 하자 확대 가능성 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 피고들의 손해배상 책임을 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 일정 비율(이 사건에서는 80%)로 제한할 수 있습니다.
건설산업기본법 제87조 및 건설근로자의 고용개선 등에 관한 법률: 하자보수에 갈음하는 손해배상액 산정 시, 건설근로자 퇴직공제부금은 일반적으로 하자보수에 필요하고 적정한 공사비용으로 객관적으로 인정될 수 있으므로 포함되어야 한다고 판단되었습니다.
