노예계약 아닙니다. 약속한 대로 하셔야죠.
부동산법 설명서 - 개발사업 편
김용우 변호사채권/채무 · 행정
D 주식회사로부터 C가 대출을 받았으나 이를 연체하였고 이 채권은 A 유한회사로 양도되었습니다. A 유한회사는 C에게 채무금을 청구하였고 지급명령이 확정되었으나 C는 이미 자신의 부동산을 B에게 매매하였습니다. 이에 A 유한회사는 C의 부동산 매매가 채권자의 권리를 해하는 사해행위에 해당한다며 매매계약 취소와 B의 금원 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 해당 부동산에 설정된 근저당권과 임대차보증금 반환 채무가 부동산 가액을 초과하여 일반 채권자들을 위한 공동 담보가 되는 책임재산이 없다고 판단했습니다. 또한 C가 다른 재산을 보유하고 있었으므로 매매 당시 무자력 상태였다고 보기 어렵다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
C는 D 주식회사로부터 2018년 4월 2일 2,100만 원을 대출받았으나 2019년 6월경부터 원리금 변제를 연체했습니다. 이후 D 주식회사는 2020년 2월 28일 이 채권을 A 유한회사에 양도했습니다. A 유한회사는 C를 상대로 지급명령을 신청하여 2020년 4월 6일 C는 A 유한회사에 21,725,045원 및 일부 금액에 대한 연 12%의 지연손해금을 지급하라는 명령을 받았고 이 명령은 그 무렵 확정되었습니다. 그러나 C는 지급명령 확정 이전인 2019년 11월 4일 자신의 명의로 되어있던 부동산을 B에게 매도하는 계약을 체결하고 2019년 12월 16일 소유권이전등기를 마쳤습니다. A 유한회사는 이 매매계약이 C의 채무로 인해 채권자들의 공동 담보가 되는 재산이 부족해지는 사해행위에 해당한다며 25,057,236원의 한도 내에서 계약을 취소하고 B가 A 유한회사에 해당 금액을 지급하라는 소송을 제기했습니다. 당시 이 부동산에는 채권최고액 5억 4천만 원(실제 피담보채무 4억 3,363만 33원)의 근저당권과 채권최고액 6천만 원(실제 피담보채무 2,944만 4천 원)의 근저당권이 설정되어 있었고, B는 2018년 4월 12일부터 2년간 임대차보증금 4억 5천만 원으로 해당 부동산을 임차하고 있었으며 전입신고와 확정일자를 받아 우선변제권을 가지고 있었습니다. 매매계약 무렵 부동산의 가액은 7억 5,191만 8,900원이었습니다.
채무자 C가 자신의 유일한 재산으로 보이는 부동산을 다른 사람에게 매도한 행위가 채권자인 A 유한회사의 권리를 침해하는 사해행위에 해당하는지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점입니다. 특히 해당 부동산에 이미 거액의 담보권과 임대차보증금 반환 채무가 설정되어 있는 상황에서 부동산의 매매가 일반 채권자의 공동 담보를 해쳤다고 볼 수 있는지, 그리고 채무자가 매매 당시 무자력 상태였는지 여부가 중요한 판단 기준이 되었습니다.
법원은 원고 A 유한회사의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 채무자 C가 부동산을 매도할 당시 해당 부동산의 가액(751,918,900원)보다 이미 설정된 근저당권의 피담보채무(463,074,033원)와 우선변제권 있는 임차인 B의 임대차보증금 반환 채무(450,000,000원)의 합계액이 더 크다고 보았습니다. 따라서 이 부동산은 일반 채권자들의 공동 담보가 되는 책임재산이 존재하지 않는다고 판단했습니다. 또한 C가 이 사건 매매계약 당시 다른 재산도 보유하고 있었음을 인정하여 무자력 상태였다고 보기 어렵다고 판단, 사해행위를 인정하지 않고 원고의 청구를 기각했습니다.
이 사건은 주로 민법의 '채권자취소권'과 관련된 법리가 적용되었습니다.
민법 제406조 (채권자취소권) 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있습니다. 이 경우 채권자가 채무자의 법률행위가 채권자를 해한다는 사실을 알았어야 합니다.
사해행위 판단 기준 (대법원 판례: 2008다78234, 2010다64792 등) 법원은 채무자가 처분한 목적물에 담보권이 설정되어 있는 경우, 해당 목적물 중 일반 채권자들의 공동 담보에 제공되는 책임재산은 피담보채권액을 공제한 나머지 부분으로 봅니다. 만약 그 피담보채권액이 목적물의 가격을 초과하고 있다면, 당해 목적물의 처분은 사해행위에 해당하지 않는다고 판단합니다. 이는 물상 담보로 제공된 부분은 채무자의 일반 채권자들을 위한 책임재산이라고 볼 수 없기 때문입니다. 따라서 이 사건에서도 부동산의 가액(7억 5,191만 8,900원)과 근저당권 피담보채무액(4억 6,307만 4,033원) 및 우선변제권 있는 임대차보증금 반환 채무액(4억 5천만 원)의 합계(9억 1,307만 4,033원)를 비교하여 책임재산의 유무를 판단했습니다. 결론적으로 담보채무 및 임대차보증금의 합계가 부동산 가액을 초과하므로 일반 채권자의 공동 담보가 되는 책임재산이 없어 사해행위로 볼 수 없다고 판단하였습니다.
만약 채무자가 자신의 부동산을 매도하는 행위가 채권자의 권리를 해하는 사해행위라고 의심된다면, 다음과 같은 사항을 확인해볼 수 있습니다.
이러한 요소들을 면밀히 검토하여 사해행위취소 소송 제기 여부를 결정하는 것이 중요합니다.
