상가 임대차보증금 반환 및 원상회복 책임 다툼 판결

원고(임차인)는 피고(임대인)에게 임대차보증금 잔액 2억 원의 반환을 청구하고 피고는 원고가 전 임차인의 원상회복 의무까지 부담해야 한다며 약 2천5백만 원의 원상회복 비용을 반소 청구한 사건입니다. 법원은 임대차 계약서에 전 임차인의 원상회복 의무 승계에 대한 명확한 규정이 없었고 임대인이 이를 명확히 설명하지도 않았으며 후속 임차인의 요구대로 원상복구를 완료한 것으로 보인다는 점 등을 종합하여 원고의 보증금 반환 청구를 인용하고 피고의 반소 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 (반소피고): 주식회사 A, 항공운송주선업 등을 목적으로 하는 회사이며 이 사건 부동산의 임차인입니다.
• 피고 (반소원고): B, 서울 강남구 E빌딩 13층을 원고에게 임대한 임대인입니다.
• G: 주식회사 G, 이 사건 부동산의 후속 임차인입니다.
• I: 주식회사 I, 이 사건 부동산의 전 임차인입니다.

분쟁 상황

원고인 임차인 주식회사 A는 피고인 임대인 B로부터 서울 강남구 소재 건물을 임차하여 사용했습니다. 임대차 계약 종료를 앞두고 원고는 계약 연장 의사가 없음을 통지했고 피고와 후속 임차인 G은 새로운 임대차 계약을 체결했습니다. 원고는 임대차 계약서 특약(제24조 제7항)에 따라 인테리어 원상회복 의무가 있었으나 후속 임차인 G이 인테리어를 승계하거나 그 요구대로 철거 공사를 진행하면 의무가 면제된다고 주장했습니다. 이에 원고는 G의 요구대로 기존 인테리어를 전면 철거하는 원상복구 공사를 진행한 후 G에게 부동산을 인도했습니다. 그러나 피고는 원고가 전 임차인 I의 인테리어까지 원상회복해야 함에도 이를 이행하지 않아 손해가 발생했다며 임대차보증금 2억 원의 반환을 거부하고 약 2,500만 원의 원상회복 비용을 청구하여 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 종료 시 임차인이 이전 임차인의 원상회복 의무까지 부담하는지 여부, 후속 임차인의 요구대로 원상회복을 이행한 경우 기존 임차인의 원상회복 의무가 면제되는지 여부, 임대인이 주장하는 원상회복 비용 손해액이 구체적으로 증명되었는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 피고(반소원고)가 원고(반소피고)에게 임대차보증금 잔액 200,000,000원 및 이에 대한 지연손해금(2020년 1월 29일부터 2020년 4월 13일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급해야 한다고 판결했습니다. 또한 피고의 원상회복 비용 청구 반소는 기각되었으며 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

이 판결은 상가 임대차 계약에서 임차인의 원상회복 의무 범위가 어디까지인지에 대한 중요한 기준을 제시합니다. 특히 계약서에 전 임차인의 원상회복 의무 승계에 대한 명확한 약정이 없거나 임대인이 충분히 설명하지 않은 경우 임차인은 원칙적으로 자신이 임차할 당시의 상태로만 원상회복 의무를 부담하며 후속 임차인과의 합의에 따라 원상회복을 이행했다면 그 의무를 다한 것으로 인정될 수 있음을 보여줍니다. 또한 임대인이 주장하는 손해액은 객관적이고 구체적으로 증명되어야 한다는 점을 다시 한번 확인시켜 주었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 임차인의 원상회복 의무와 관련된 민법 제654조(준용규정) 및 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)가 적용되었습니다. 이 조항들은 임차인이 임차물을 반환할 때 이를 원상으로 회복해야 한다고 규정합니다. 대법원 판례(2017다268142 판결 등)에 따르면 임차인의 원상회복의무는 임대 당시의 상태로 되돌리는 것을 원칙으로 하지만 그 내용과 범위는 임대차 계약의 체결 경위와 내용 임대 당시 목적물의 상태 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적이고 개별적으로 정해야 합니다. 본 판례에서는 임대차 계약서에 전 임차인의 원상회복 의무를 원고가 승계한다는 명확한 약정이 없었고 임대인 또한 계약 체결 당시 이를 충분히 설명하지 않았다는 점이 중요한 판단 근거가 되었습니다. 또한 후속 임차인 G이 새로운 인테리어 공사를 진행하기 위해 전면적인 철거를 요구했고 원고가 이에 따라 원상회복을 이행했으므로 원고의 원상회복 의무는 다한 것으로 보았습니다. 더불어 피고가 주장하는 원상회복 비용이 객관적으로 증명되지 않았고 원고의 행위와 피고의 손해 사이에 상당한 인과관계가 있다고 보기 어렵다는 점도 법원이 피고의 반소 청구를 기각한 주요 이유 중 하나입니다. 임대인이 손해배상을 청구하려면 그 손해액이 구체적으로 증명되어야 합니다.

참고 사항

임대차 계약 시 원상회복의 범위는 분쟁의 주요 원인이 되므로 계약서 작성 단계에서 이전 임차인이 설치한 시설물에 대한 원상회복 책임의 귀속 여부 및 구체적인 복구 기준 시점 등을 명확히 명시하는 것이 중요합니다. 후속 임차인이 정해진 경우 임대인, 기존 임차인, 후속 임차인 3자 간에 원상회복에 대한 명확한 합의를 문서로 남겨두면 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 예를 들어 후속 임차인이 기존 시설을 그대로 승계하거나 특정 방식의 철거를 요구하는 경우 그 내용을 구체적으로 기록해야 합니다. 원상회복 공사를 진행할 때는 공사 전후의 상태를 사진이나 영상으로 상세히 기록하고 공사 계약서 완료 확인서 등 관련 서류를 보관하여 자신의 의무 이행을 증명할 수 있는 자료를 확보하는 것이 좋습니다. 임대인이 원상회복 불이행으로 인한 손해배상을 청구할 경우 그 손해액이 합리적이고 객관적으로 증명되어야만 인정될 수 있으므로 임차인은 과도한 손해배상 청구에 대해 근거 자료를 요구하고 반박할 준비를 해야 합니다.