건축/재개발
세종특별자치시의 A아파트 입주자대표회의가 아파트 신축공사의 하자 발생으로 인해 분양자 지위를 승계한 B사와 시공사 C사, 그리고 C사의 하자보수 의무를 보증한 주택도시보증공사를 상대로 하자보수금 및 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 C사에 대한 소를 각하하고 B사와 주택도시보증공사에게 하자로 인한 손해배상금 및 보증금을 지급하라고 판결했습니다.
세종특별자치시 A아파트는 2015년 1월 23일 사용검사를 마쳤습니다. 이후 아파트의 공용 및 전유 부분에 시공사의 미시공, 부실시공, 변경시공 등으로 인해 기능상, 미관상, 안전상의 하자가 발생했습니다. A아파트 입주자대표회의는 2015년 12월부터 시공사에 수차례 하자 보수를 요청했으나 제대로 이행되지 않았습니다. 이에 입주자대표회의는 2016년 소송을 제기했으나, 2017년 시공사와 1년차 하자에 대한 합의를 시도했습니다. 이 합의는 아파트 전체 세대 중 80% 이상의 동의를 받아야 효력이 발생했으나, 실제로는 77.75%의 동의만을 받아 합의가 발효되지 않았습니다. 그럼에도 시공사는 일부 보수공사를 진행했고, 입주자대표회의는 1년차 보증 책임 소멸확인서를 주택도시보증공사에 제출했습니다. 이후 입주자대표회의는 아파트 구분소유자 460세대로부터 분양자 지위를 승계한 B사에 대한 하자보수 손해배상채권을 양수받아, B사와 시공사 C사, 그리고 하자보증을 한 주택도시보증공사를 상대로 다시 하자보수금 및 손해배상 청구 소송을 제기하기에 이르렀습니다. 피고들은 시공사 C에 대한 소송의 부적법성, 총회 결의의 흠결, 과거 합의로 인한 부제소 등을 주장하며 소송을 방어했습니다.
아파트 시공상 하자로 인한 분양자와 시공사의 손해배상책임 여부와 그 범위, 주택도시보증공사의 하자보수 보증책임 여부와 그 범위, 원고가 피고 C에게 제기한 소가 채무자 대위권 행사 요건인 무자력 요건을 충족하는지 여부, 아파트 입주자대표회의의 하자보수 소송 제기를 위한 총회 결의의 적법성 여부, 과거 시공사와의 '1년차 하자 합의'가 유효하여 소송 제기를 제한하는지 여부, 하자보수청구권의 제척기간 도과 여부 및 부가가치세 공제 여부.
법원은 A아파트에 발생한 하자에 대해 분양자 지위를 승계한 B사와 하자보수를 보증한 주택도시보증공사에 공동 및 개별 책임을 인정하여 총 13억 4천여만 원의 하자보수금 및 보증금을 지급하라고 판결했습니다. 시공사 C에 대한 직접적인 청구는 채무자 대위 요건 미충족으로 각하되었으며, 손해배상 책임은 아파트의 자연적 노화나 사용·관리상 잘못 등 제반 사정을 고려하여 75%로 제한되었습니다.
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (개정 전) 제9조 제1항 및 민법 제667조 (수급인의 담보책임): 이 사건 아파트는 개정된 집합건물법 시행 전에 분양된 건물로, 구법이 적용됩니다. 이에 따라 아파트의 분양자는 하자가 발생했을 때 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임을 지게 됩니다. 이는 아파트의 건설을 맡은 시공사의 하자로 인해 발생한 손해를 분양자가 입주자들에게 배상해야 한다는 원칙입니다. 구 주택법 제46조 제1항: 아파트 하자 중 사용검사 이후에 발생한 하자에 대해서는 주택법에서 정하는 하자 내용별 담보책임기간(1년~10년) 내에 발생했어야 하며, 그 하자보수청구권의 제척기간은 사용검사일로부터 10년입니다. 이는 입주자들이 하자로 인한 피해를 일정 기간 내에 주장할 수 있는 권리 행사 기한을 정한 것입니다. 채무자 대위권 행사 시 '보전의 필요성': 채권자가 자신의 채권을 보전하기 위해 채무자를 대신하여 제3채무자에게 권리를 행사할 때(채무자 대위권), 채무자가 재산이 충분하지 않은 '무자력' 상태여야만 이러한 대위권 행사가 허용됩니다. 이 사건에서는 피고 B의 무자력이 입증되지 않아 시공사인 피고 C에 대한 소가 각하되었습니다. 민법 제150조 제1항 (조건 성취 방해의 효과): 어떤 합의의 효력 발생이 특정 조건의 성취에 달려있을 때, 한쪽 당사자가 고의로 그 조건의 성취를 방해하면, 상대방은 조건이 성취된 것으로 주장할 수 있습니다. 이 사건에서는 과거 1년차 하자 합의가 80% 이상의 위임서 제출이라는 조건에 미달하여 효력이 발생하지 않았는데, 법원은 원고가 고의로 조건 성취를 방해했다는 피고들의 주장을 받아들이지 않았습니다. 건축물 하자의 판단 기준: 완성된 건축물이 공사계약 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있거나, 일반적으로 갖추어야 할 품질을 갖추지 못한 경우를 의미합니다. 하자의 여부는 계약 내용, 설계도 준수 여부, 관련 법규 적합성 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 책임 제한의 원칙: 하자로 인한 손해배상액을 산정할 때, 아파트의 자연적 노화 현상, 입주자들의 사용 또는 관리상 잘못으로 인한 하자의 확대 가능성 등 제반 사정을 고려하여 공평의 원칙이나 신의성실의 원칙에 따라 손해배상 책임의 비율을 제한할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고 B와 주택도시보증공사의 책임이 75%로 제한되었습니다. 상사채권의 지연손해금 이율: 하자보수보증금 채권은 상사채권으로 분류되며, 이에 대한 지연손해금은 상법에서 정한 연 6%의 이율이 적용됩니다. 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 판결선고일 다음 날부터는 연 12%가 적용됩니다.
아파트 등 집합건물에 하자가 발생한 경우, 입주자대표회의는 분양자나 시공사에 대해 하자보수 또는 이에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 하자보수청구권은 각 구분소유자에게 귀속되므로, 입주자대표회의가 소송을 제기하려면 구분소유자들로부터 해당 채권을 양도받거나 소송 대리 권한을 위임받는 것이 필요합니다. 과거 시공사 등과의 하자 관련 합의가 있었다면, 합의 내용과 효력 발생 조건(예: 특정 비율 이상의 세대 동의)을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 조건이 충족되지 않은 합의는 효력이 발생하지 않아 추후 소송에 영향을 주지 않을 수 있습니다. 소송 제기를 위한 입주자대표회의 총회 결의는 법적 요건을 충족해야 합니다. 적법한 절차와 의결 정족수를 거쳐 소송 제기 안건이 의결되었는지 확인하는 것이 중요합니다. 하자보수 소송에서 손해액 산정 시 자연적 노화 현상, 사용 또는 관리상 잘못 등으로 인한 기여분을 고려하여 책임이 제한될 수 있습니다. 시공상 잘못으로 인한 하자와 노화 현상 등을 명확히 구분하여 입증하는 것이 중요합니다. 하자보수청구권의 제척기간은 사용검사일로부터 10년이므로, 하자를 발견하면 신속하게 조치를 취하고 권리를 행사해야 합니다. 분양자 및 시공사에 더하여 하자보수 보증을 선 보증기관에 대해서도 책임을 물을 수 있으므로, 해당 보증 계약의 내용과 보증 기간을 확인하고 함께 청구하는 것을 고려할 수 있습니다. 이때 보증기관에 대한 채권은 상사채권으로 보아 지연손해금 이율이 달라질 수 있습니다.
_%EC%9D%B4%EC%B0%BD%EA%B7%9C_%EC%9E%90%EC%BC%93.jpg&w=96&q=100){kind=small}