임대차
원고는 피고와 아파트 임대차 계약을 맺고 보증금을 지급했습니다. 계약 갱신 후 원고가 계약 해지를 통보하자, 피고는 자신이 명의수탁자에 불과하며 실소유자가 따로 있으므로 보증금 반환 의무가 없다고 주장했습니다. 하지만 법원은 등기부상 소유자이자 임대차 계약 당사자인 피고가 명의수탁자라 할지라도 임차인에게는 임대인으로서 보증금 3억 8천만 원을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 다만 원고가 목적물 인도의무를 이행 제공하지 않아 지연손해금 청구는 기각되었습니다.
원고 A는 2015년 10월 5일 피고 B 소유의 아파트를 보증금 3억 8천만 원에 임차했습니다. 임대차 계약은 묵시적으로 갱신되어 2020년 1월 14일이 만료일이었습니다. 2019년 5월 18일경 원고는 피고에게 카카오톡 메시지로 이사 계획을 알리고, 다음 날 남편을 통해 계약 해지 의사를 통보했습니다. 이에 피고 B는 2019년 5월 24일경 원고에게 아파트의 실소유자는 E이므로 E과 연락하라는 메시지를 보내 보증금 반환을 회피했습니다. 원고는 E에게도 계약 해지 의사를 밝혔고, 2019년 7월 9일 피고에게 내용증명 우편으로 보증금 반환을 요구했습니다. 피고 B는 이미 2019년 3월부터 E을 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기 소송을 진행 중이었으며, 피고 B와 E은 2019년 8월 14일 부동산실명법 위반으로 각 벌금형과 징역형의 집행유예를 선고받은 사실이 있었습니다. 피고 B는 자신이 명의수탁자에 불과하고 E이 임대차 계약 체결을 주도하고 보증금도 받아갔으므로 자신에게 보증금 반환 의무가 없다고 주장했습니다.
주택임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 후 임차인이 해지 통보를 했을 때 효력이 발생하는 시점과 그 유효성 여부, 그리고 아파트의 명의수탁자가 임대인으로서 임차인에게 임대차 보증금 반환 의무를 부담하는지 여부, 마지막으로 임차인이 목적물 인도의무 이행 제공을 하지 않은 경우 임대인에게 지연손해금을 청구할 수 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.
법원은 피고 B가 원고 A에게 3억 8,000만 원을 지급할 것을 명령했습니다. 원고 A의 나머지 청구(지연손해금)는 기각되었으며, 소송비용은 피고 B가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 묵시적으로 갱신된 임대차 계약의 경우 임차인이 계약 해지를 통보하면 3개월 후 효력이 발생한다고 보았으며, 명의신탁 관계에 있는 부동산이라 할지라도 임대차 계약의 당사자인 명의수탁자가 임차인에 대해 보증금 반환 의무를 진다고 판결했습니다. 따라서 피고는 원고에게 임대차보증금 3억 8천만 원을 반환해야 합니다. 다만, 임차인의 목적물 인도의무 이행 제공이 없었으므로 지연손해금 청구는 받아들여지지 않았습니다.
임대인이 명의수탁자임을 주장하며 보증금 반환을 거부하더라도, 임차인은 계약을 체결한 등기부상 소유자인 명의수탁자에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 명의신탁 약정의 무효는 임차인과 같은 제3자에게는 대항할 수 없습니다. 묵시적으로 갱신된 주택 임대차 계약의 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 임대차 보증금 반환을 청구할 때, 임차인은 임차 목적물(주택)을 임대인에게 인도할 준비가 되어 있음을 표시하거나 실제로 인도해야만 보증금 반환 지연에 대한 지연손해금까지 받을 수 있습니다. 보증금 반환과 주택 인도는 법률상 동시이행 관계에 있습니다.
