어린이집 건물 매도로 인한 권리금 일부 반환 판결

원고 A는 피고 B로부터 'E어린이집'을 인수하면서 권리금 6,000만 원을 지급했습니다. 원고의 남편 F은 피고의 남편 C 소유의 어린이집 건물을 임차하여 운영했는데, 약 3년이 채 되지 않아 건물 소유주 C이 건물을 소외 G에게 매도했습니다. 새로운 건물주 G은 임대차 조건(보증금과 월세)의 증액을 요구했고, 원고 측이 이를 거부하자 G은 직접 사용하겠다며 권리금을 인정할 수 없다고 통보했습니다. 이에 원고는 피고가 어린이집 운영의 안정성을 보장하겠다는 약속을 어겼다며 권리금 6,000만 원의 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 피고가 원고에게 3,000만 원 및 이에 대한 지연 이자를 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 B로부터 'E어린이집' 운영권과 시설을 6,000만 원의 권리금을 주고 인수한 사람.
• 피고 B: 자신의 남편 C이 소유한 건물에서 'E어린이집'을 운영하다가 원고 A에게 권리금을 받고 양도한 사람.
• 소외 C: 피고 B의 남편으로 어린이집 건물의 원래 소유주이며 원고 A의 남편 F에게 건물을 임대한 사람.
• 소외 F: 원고 A의 남편으로 소외 C으로부터 어린이집 건물을 임차하여 어린이집을 운영한 사람.
• 소외 G: 소외 C으로부터 어린이집 건물을 13억 5,000만 원에 매수한 새로운 건물주.

분쟁 상황

피고 B는 자신이 운영하던 'E어린이집'을 원고 A에게 권리금 6,000만 원을 받고 양도했습니다. 원고의 남편 F은 피고의 남편 C으로부터 어린이집 건물을 임차하여 운영했습니다. 임대차 계약이 2019년 6월 29일까지 연장되었으나, 2018년 9월 29일 소외 C은 건물을 소외 G에게 매도하고 2019년 4월 30일 등기를 마쳐주었습니다. 새로운 건물주 G은 2019년 4월 4일 원고의 남편 F에게 보증금과 월세의 증액을 통보했고, 원고 측이 이 제안을 거부하자 2019년 4월 10일 직접 건물을 사용할 것이므로 권리금을 인정할 수 없다고 통보했습니다. 이에 원고 A는 피고 B가 권리금 계약 당시 '어린이집을 운영하지 못하게 될 경우 권리금을 반환하겠다'고 약속했음에도 남편이 건물을 매도하여 더 이상 어린이집을 운영할 수 없게 되었으므로 권리금 6,000만 원을 반환해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

피고가 원고에게 어린이집 운영의 안정성을 보장하고, 만약 운영이 불가능해질 경우 권리금을 반환하겠다고 약속했는지 여부와, 건물 매도로 인해 원고가 어린이집을 계속 운영할 수 없게 된 상황에서 피고가 권리금 반환 의무를 부담하는지, 그리고 그 반환 금액이 얼마인지를 판단하는 것이 이 사건의 핵심 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고가 원고에게 3,000만 원과 이에 대한 2019년 6월 18일부터 2020년 10월 23일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 지급하라고 판결했습니다. 원고가 청구한 6,000만 원 중 나머지 부분은 기각되었습니다. 소송 비용은 원고와 피고가 각자 부담하는 것으로 결정되었습니다.

결론

재판부는 피고가 권리금 계약 당시 원고에게 어린이집 운영의 안정성을 보장했고, 운영이 어려워질 경우 일정 금액을 반환하기로 약속했다고 인정했습니다. 다만 피고의 시설 투자, 원고의 3년여간 운영 기간, 새로운 건물주의 과도한 월세 증액 제안에 대한 원고 측의 거부 등의 사정을 종합적으로 고려하여, 피고가 반환할 권리금을 청구액의 절반인 3,000만 원으로 정하고 원고의 청구를 일부 인용했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 상가건물 임대차보호법상의 권리금 회수 기회 보호 규정(제10조의4)이 직접적으로 적용되기보다는, 원고와 피고 사이의 '권리(시설)양수․양도계약'의 내용과 당사자들의 구두 약속, 그리고 신의성실 원칙이 주요한 판단 근거가 되었습니다. 법원은 피고가 권리금 계약 당시 원고에게 어린이집 운영의 안정성을 보장했고, 만약 운영이 불가능해질 경우 일정 정도의 권리금을 반환할 것을 약속했다고 판단했습니다. 이는 계약의 해석 원칙과 당사자 간의 신뢰 관계에 기반한 것입니다. 권리금 반환 액수를 산정함에 있어서는 피고가 어린이집 시설에 투자한 부분, 원고가 시설을 인수한 후 약 3년간 운영한 기간, 새로운 건물 소유주의 과도한 월세 증액 제안, 그리고 원고 측이 임대차계약 조건 변경을 거부하여 임대차 계약 연장이 불투명해진 점 등 제반 사정을 종합적으로 고려했습니다. 이는 민법상 채무불이행(민법 제390조)에 따른 손해배상 또는 부당이득 반환(민법 제741조)의 범위를 정할 때 적용되는 일반적인 법리이며, 이 경우 법원은 당사자의 책임 비율이나 기여도, 손해 발생의 경위 등을 종합적으로 참작하여 배상액을 결정할 수 있습니다.

참고 사항

권리금 계약을 체결할 때에는 예상치 못한 건물 매매나 임대차 조건 변경에 대비하여, 권리금 반환이나 손해배상에 대한 구체적인 조항을 계약서에 명확히 포함하는 것이 중요합니다. 특히, 건물 소유주가 아닌 운영자와 권리금 계약을 하는 경우에는 건물 소유주의 건물 처분 가능성 및 그에 따른 임대차 관계 변화에 대한 예측과 대비가 필요합니다. 계약서 작성 시에는 권리금의 구성 요소(예: 시설 권리금, 영업 권리금)를 명확히 하고 각 요소가 어떤 상황에서 어떻게 처리될지 상세히 기재하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 또한, 새로운 건물주와의 임대차 계약 조건 협상 시에는 관련 법규에 따라 기존 임차인의 권리금 회수 기회가 보호받을 수 있는지 등 법률적 사항을 충분히 검토하고 대응해야 합니다. 다만 이 판결은 일반적인 상가건물 임대차보호법의 권리금 보호 규정보다는 당사자 간의 개별적인 약속과 어린이집 운영이라는 특수한 상황이 중요하게 작용했다는 점을 참고해야 합니다.