임대차
원고 A는 피고 B 소유의 건물에 전세 계약을 체결하고 보증금을 지급했으나, 계약 당시 이미 압류 및 강제경매 개시 결정이 등기되어 있었습니다. 피고 B은 특약으로 이를 말소하기로 했으나 강제경매 결정 등기를 말소하지 못했고, 결국 건물은 경매로 J에게 매각되었습니다. 원고는 새로운 소유자 J에게 대항할 수 없어 건물을 인도하고 다시 J과 임대차 계약을 체결해야 했으며, 기존 전세보증금 1억 2천만 원 중 3천만 원만 돌려받고 나머지 9천만 원을 돌려받지 못했습니다. 이에 피고 B과 그를 대리한 피고 D은 확약서를 통해 보증금 반환을 약속했으나 이행하지 않았고, 원고는 피고들을 상대로 전세보증금 반환 소송을 제기했습니다. 법원은 피고들이 공동으로 미지급 전세보증금 9천만 원과 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다.
원고 A는 2016년 8월 5일 피고 B의 대리인 피고 D과 전세보증금 1억 2천만 원에 전세계약을 체결하고 9월 23일 전입신고 및 확정일자를 받았습니다. 하지만 계약 당시 이미 해당 건물에는 압류등기와 전 임차인 H의 신청에 따른 강제경매 개시 결정 등기가 있었습니다. 피고 B은 특약으로 압류등기와 강제경매 등기를 말소하기로 약속했으나 강제경매 등기는 말소되지 않았고, 결국 건물은 경매로 2017년 4월 17일 J에게 매각되었습니다. 원고 A는 강제경매 개시 결정 등기 이후에 대항력을 갖췄으므로 새로운 소유자 J에게 대항할 수 없었고, J의 요구로 건물을 인도해야 했습니다. 이후 원고 A는 J과 다시 임대차 계약을 체결해야 했고, 피고 B으로부터 기존 전세보증금 중 3천만 원만 돌려받고 9천만 원은 받지 못했습니다. 2018년 5월 25일 피고 B과 D은 원고 A에게 2018년 7월 25일까지 전세보증금 1억 2천만 원을 반환하겠다는 확약서를 작성하고 공증까지 받았으나 약속을 지키지 않았습니다. 이에 원고 A는 피고 B과 D을 상대로 남은 전세보증금 9천만 원과 지연손해금을 돌려달라는 소송을 제기했습니다. 피고 B은 경매로 인해 임대인 지위가 새로운 소유자 J에게 승계되어 자신의 채무가 소멸했다고 주장했고, 원고 A가 경매 진행 중임을 알고 계약한 잘못이 있다고 주장했으나 법원은 이를 모두 받아들이지 않았습니다.
건물이 강제경매로 소유권이 이전되었을 때, 기존 임대인의 보증금 반환 채무가 소멸하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 강제경매 개시 결정 등기 후에 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 지위와 새로운 소유자에 대한 대항력 유무, 임대차 계약 체결 당시 경매 진행 중임을 알고 계약한 임차인에게 과실이 인정되는지 여부가 다뤄졌습니다. 마지막으로 대리인을 통해 체결된 계약 및 작성된 확약서의 효력 인정 여부도 중요한 쟁점이었습니다.
법원은 피고 B과 피고 D이 공동하여 원고 A에게 미지급된 전세보증금 9천만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2018년 7월 26일부터 피고 B에 대하여는 2020년 11월 22일까지, 피고 D에 대하여는 2020년 12월 4일까지 연 5%의 이율로, 각 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 12%의 이율로 계산하도록 했습니다. 또한 소송비용은 피고들이 부담하고, 이 판결은 가집행할 수 있다고 명시했습니다.
법원은 이 사건 건물이 경매로 소유권이 변경되었음에도 불구하고, 원고 A가 강제경매 개시 결정 등기 이후에 대항력을 갖춘 임차인이어서 경매 매수인인 J에게 대항할 수 없었으므로, 기존 임대인인 피고 B의 임대인 지위가 J에게 승계되지 않고 여전히 피고 B에게 남아있다고 판단했습니다. 또한 피고 B은 계약 당시 경매 등기를 말소하기로 한 특약을 이행하지 않아 귀책사유가 있으므로, 원고 A에게 어떠한 잘못도 없다고 보아 피고들의 전세보증금 반환 의무를 인정했습니다. 피고 D은 확약서 작성에 따른 의무가 있다고 보아 피고 B과 '부진정연대채무'를 부담한다고 판시했습니다.
주택임대차보호법 제3조 (대항력 등): 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 이 사건에서 원고는 전입신고와 확정일자를 받았지만, 강제경매 개시 결정 등기가 먼저 이루어졌기 때문에 경매 절차에서 건물을 매수한 새로운 소유자 J에게는 대항할 수 없는 임차인이 되었습니다. 즉 J이 소유권을 취득하면서 원고의 임차권은 소멸하고, J에게 임대인 지위가 승계되지 않은 것입니다. 대항력 없는 임차인의 보증금 반환 채무: 대항력 없는 임차인의 경우 임대차가 종료되어도 임대인이 보증금 반환 채무를 부담하며, 주택의 양수인에게 임대인의 지위가 승계되지 않습니다. 따라서 기존 임대인이 보증금을 반환할 의무가 존속하게 됩니다. 본 사건에서 피고 B은 건물의 소유권을 잃었지만 여전히 전세보증금 반환 의무를 지는 것입니다. 민법 제760조 (공동불법행위자의 책임): 여러 사람이 공동으로 타인에게 손해를 가한 때에는 연대하여 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 여기서는 직접 임대인인 피고 B과 그를 대리하여 확약서에 따라 보증금 반환 의무를 진 피고 D의 관계가 '부진정연대채무'로 판단되었습니다. 부진정연대채무는 여러 채무자가 동일한 내용을 급부하는 의무를 지지만 채무자 사이에 내부적인 연대 관계는 없는 채무를 말합니다. 채권자는 채무자 중 어느 한 명 또는 여러 명에게 전체 또는 일부의 이행을 청구할 수 있습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율): 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 금전채무 불이행에 따른 지연손해금률은 소송이 제기된 날부터 판결 선고일까지는 민법상 연 5% (상사채무의 경우 연 6%), 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 12%로 적용됩니다. 이 사건에서도 이 규정에 따라 지연손해금 이율이 적용되었습니다.
계약 전 건물 상태 확인: 전세나 임대차 계약을 체결하기 전에 등기부등본을 반드시 확인하여 압류, 가압류, 근저당권, 강제경매 개시 결정 등 임차인의 권리보다 앞서는 선순위 권리가 있는지 꼼꼼히 살펴보세요. 특약 명확화: 선순위 권리가 있다면 해당 권리를 계약 전까지 말소한다는 특약을 명확하게 작성하고 그 이행 여부를 잔금 지급 전에 확인해야 합니다. 말소되지 않을 경우 계약 해지 및 보증금 반환에 대한 내용을 특약에 포함하는 것이 좋습니다. 대항력과 우선변제권의 중요성: 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 갖추는 것은 임차인 보호의 핵심입니다. 그러나 이 사건처럼 강제경매 개시 결정 등기 이후에 대항력을 갖추게 되면 경매 매수인에게 대항할 수 없게 되므로, 선순위 권리보다 먼저 대항력을 갖추는 것이 중요합니다. 임대인 책임 유지: 경매로 인해 임차주택의 소유자가 바뀌더라도, 임차인이 선순위 권리 때문에 경매 매수인에게 대항할 수 없는 경우에는 기존 임대인이 전세보증금 반환 의무를 계속 부담하게 됩니다. 즉 임대인의 보증금 반환 채무가 소멸하는 것이 아닙니다. 확약서의 효력: 임대인이 보증금 반환을 약속하는 확약서를 작성하고 공증까지 받는 것은 추후 소송에서 강력한 증거가 될 수 있습니다. 다만 확약서 내용에 반환 기한, 금액, 위반 시 조치 등이 구체적으로 명시되어야 합니다.
