부동산 중개인이 직접 매수한 땅을 이전 못하자 발생한 계약금 및 중개료 분쟁 사건

공인중개사 A가 B의 부동산 매입을 중개한 후, 1년 뒤 A가 B로부터 해당 부동산을 매수하기로 계약했으나 A의 신용 문제로 대출금 채무 승계 및 소유권 이전이 불가능해졌습니다. 이에 A는 '명의이전 안되면 모든 것을 포기한다'는 내용의 각서를 작성했지만 결국 약속을 이행하지 못했습니다. A는 계약 합의 해제 및 매매대금 반환을 청구했으나, 법원은 A의 권리 포기 의사를 인정하여 청구를 기각했습니다. 오히려 B가 A에게 과도하게 지급한 중개보수 8,650,000원을 부당이득으로 반환하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A: 공인중개사이며 피고 B의 부동산 매입을 중개했고 이후 B로부터 해당 부동산을 매수하기로 계약한 자입니다.
• 피고(반소원고) B: A의 중개로 부동산을 매입했으며, 이후 A에게 해당 부동산을 매도하려 했으나 A의 계약 불이행으로 피해를 본 자입니다.
• C: B에게 부동산을 매도한 초기 매도인입니다.
• G, H: 피고 B로부터 사건 부동산을 재매수한 자들입니다.

분쟁 상황

2017년 9월 14일 공인중개사 A의 중개로 피고 B는 C로부터 1억 5천만원(계약서상 1억 8천 8백만원)에 과수원을 매수하고 A에게 중개보수로 1천만원을 지급했습니다. 이후 2018년 11월 19일 A는 B로부터 이 부동산을 1억 4천 4백 5십만원에 매수하는 계약을 체결했습니다. A는 대출금 채무 1억 1천 5백만원을 승계하고 나머지 2천 9백 5십만원을 B에게 지급하기로 약정했으며, A는 B에게 2천 9백 5십만원을 지급했으나 신용 문제로 인해 대출금 채무 승계 및 소유권 이전이 지체되었습니다. 이에 B의 요구로 A는 2019년 6월 21일 1차, 2020년 7월 14일 2차, 2020년 7월 15일 3차 이행각서를 작성했습니다. 3차 각서에는 '2020년 7월 17일까지 명의이전 안되면 모든 것(융자금이 많아 이자 능력 없어) 전체를 포기합니다'라는 내용이 포함되었습니다. A는 약속 기한인 2020년 7월 17일까지 대출금 채무 승계 및 소유권 이전을 이행하지 못했고, B는 2020년 7월 20일 G, H에게 해당 부동산을 매도했습니다. 이에 A는 이 사건 매매계약이 합의 해제되었으므로 B는 자신에게 매매대금 2천 9백 5십만원, 대출금 이자 1천 8십만원, 재산세 8만 2천 7백 8십원 등 총 4천 3십 8만 2천 7백 8십원을 반환해야 한다며 소송을 제기했습니다(본소). 반면 B는 A가 법정 중개보수를 초과하여 1천만원을 받았으므로 법정 중개보수 1백 3십 5만원을 제외한 8백 6십 5만원을 부당이득으로 반환해야 한다며 소송을 제기했습니다(반소).

핵심 쟁점

공인중개사 A와 매수인 B 사이의 부동산 매매계약이 합의 해제된 것인지 아니면 A의 채무 불이행으로 인해 A가 관련 권리를 포기한 것으로 보아야 하는지 여부와 공인중개사 A가 B로부터 받은 중개보수가 법정 한도를 초과하는지 여부 그리고 초과한다면 그 초과액이 부당이득에 해당하는지 여부가 이 사건의 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 원고(A)의 본소 청구 즉 매매대금 등 40,382,780원 반환 청구를 기각했습니다. 대신 원고(A)는 피고(B)에게 중개보수 부당이득금 8,650,000원 및 이에 대한 지연손해금(2017년 9월 14일부터 2021년 4월 14일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 모두 원고(A)가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 공인중개사 A가 작성한 이행각서의 내용을 단순히 계약 해제가 아닌, 채무 불이행에 따른 모든 권리 포기 의사로 폭넓게 해석하여 A의 청구를 기각했습니다. 동시에 A가 최초 중개 시 법정 한도를 초과하여 받은 중개보수는 무효이므로 B에게 이를 반환하라고 판결했습니다. 이는 계약 이행이 어렵거나 불이행 시 작성하는 각서의 문구와 공인중개사법에 명시된 중개보수 규정의 중요성을 강조하는 판결입니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제548조 (해제의 효과, 원상회복의무)​: 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있습니다. 이 사건에서 원고 A는 계약이 합의 해제되었으므로 매매대금 등을 돌려받을 권리가 있다고 주장했습니다. 그러나 법원은 3차 이행각서의 내용을 합의 해제가 아닌 A가 채무 불이행에 대한 책임을 지고 '모든 것을 포기한다'는 의사표시로 해석하여 원상회복 청구를 인정하지 않았습니다. 즉, 계약 해제의 합의는 명확한 의사표시와 기지급금 반환 등에 대한 구체적인 합의가 있어야 인정될 가능성이 높습니다. 2. 민법 제741조 (부당이득의 내용)​: 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 이 원칙에 따라 공인중개사법 시행규칙에서 정한 한도를 초과하여 받은 중개보수는 법률상 원인 없는 이득이 되므로 초과 금액은 부당이득으로 반환해야 합니다. 3. 공인중개사법 및 시행규칙 (중개보수 관련 규정)​: 공인중개사가 부동산 중개를 할 경우 받을 수 있는 보수는 법률(공인중개사법) 및 하위 규정(시행규칙)에 명확한 요율과 한도가 정해져 있습니다. 이 규정은 강행규정으로서 이를 위반하여 법정 한도를 초과하는 중개보수 약정은 그 초과 범위 내에서 무효가 됩니다. 본 판결에서는 실제 매매대금 1억 5천만원을 기준으로 계산한 법정 중개보수 1백 3십 5만원을 초과하는 8백 6십 5만원이 부당이득으로 인정되었습니다. 4. 계약 해석의 원칙: 법원은 계약서나 각서의 문언뿐만 아니라 계약 체결의 경위, 당사자의 의도, 계약 내용 및 그 이행 과정 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 당사자의 진정한 의사를 해석합니다. 이 사건에서 3차 이행각서의 '모든 것을 포기합니다'라는 문구는 A의 반복적인 채무 불이행과 B의 손실 등을 고려하여 단순한 명의 이전 포기가 아닌 계약 관련 모든 권리의 포기로 해석되었습니다.

참고 사항

1. 계약서 및 각서 작성 시 신중: '모든 것을 포기한다'와 같은 문구는 법적으로 광범위하게 해석될 수 있으므로, 어떤 권리를 포기하고 어떤 권리는 유지할 것인지 명확히 기재해야 합니다. 특히 금전 반환 여부 등 중요한 사항은 구체적으로 명시해야 분쟁을 예방할 수 있습니다. 2. 부동산 중개보수 한도 확인: 공인중개사법 시행규칙에 따라 부동산 중개보수는 법정 요율이 정해져 있으며, 이를 초과하여 지급한 금액은 부당이득으로 반환받을 수 있습니다. 계약 시 반드시 실제 매매대금을 기준으로 법정 한도를 확인하고 영수증을 받아두는 것이 중요합니다. 3. 채무 불이행 시 권리 포기 범위: 채무 불이행으로 계약이 해제되는 경우 계약금이나 기타 지급된 금액의 반환 여부는 계약 내용과 당사자의 합의, 각서의 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 단순히 소유권 이전만 포기하는 것인지, 이미 지급한 금액까지 포기하는 것인지 명확히 해야 합니다. 4. 약속 불이행의 책임: 중개인이 특정 시세 차익을 약속하거나 재매도를 통해 이익을 보게 해주겠다는 약속을 하더라도 이는 법적 구속력이 약할 수 있습니다. 대신 계약서에 명확한 조건과 의무사항을 명시하여 이행을 담보해야 합니다.