건물 불법 점유자에게 건물을 돌려받고 밀린 임대료를 청구한 판결

이 사건은 건물 소유자들이 임차인인 F 주식회사와의 임대차 계약 종료 후에도 건물을 무단으로 점유하고 있는 G 주식회사를 상대로 건물의 인도와 밀린 임대료 상당의 부당이득금 지급을 청구하고, 임차인 F 주식회사는 임대차 보증금 반환을 청구한 사안입니다. 법원은 임차인 F 주식회사는 이미 건물을 비웠다고 보아 해당 회사에 대한 건물 인도 및 계약 종료 후 부당이득 청구를 기각했으나, 실제 건물을 무단 점유하고 있는 G 주식회사에게 건물 인도 및 점유 기간 동안의 임대료 상당액을 지급하라고 명령했습니다. 또한, 건물주들은 임차인 F 주식회사에게 미납된 차임과 관리비를 공제한 임대차 보증금 잔액을 반환해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 임대인 (건물주): A (대표 당사자), B (소유 지분 및 채권을 C, D, E에게 양도하고 소송 탈퇴), C, D, E (B의 승계인들), H, I (A와 함께 건물을 공유하는 다른 임대인들) - 이들은 건물의 공동 소유자이자 임대차 계약의 당사자입니다.
• 임차인 (원래 세입자): F 주식회사 - 건물을 임대했던 회사로, 차임을 연체하고 임대차 계약 기간 만료 후 건물을 비웠다고 주장했습니다.
• 실제 점유자 (불법 점유): 주식회사 G - F 주식회사의 전 경영진이 운영하며 임대차 계약 종료 후에도 건물을 무단으로 점유한 회사입니다.

분쟁 상황

원고들(건물주)은 2020년 1월 17일 피고 F 주식회사와 보증금 4천만 원, 월세 320만 원(부가세 별도)에 건물을 1년간 임대하는 계약을 맺었습니다. F 주식회사는 2022년 8월부터 관리비를, 9월부터는 월세를 연체하기 시작했습니다. 한편, F 주식회사 내부의 경영권 분쟁으로 인해 패소한 전 경영진이 피고 G 주식회사의 대표자 등으로 있으면서, 2020년 2월 20일부터 G 주식회사의 주소지를 이 건물로 등기하고 임대차 계약 종료 후에도 건물을 계속 점유했습니다. F 주식회사는 2023년 1월 6일경 주소지를 변경하고 임대인에게 계약 갱신 거절 및 보증금 반환을 요청하며 건물을 비웠다고 주장했습니다. 건물주들은 G 주식회사의 무단 점유와 F 주식회사의 차임 연체 등을 이유로 건물 인도 및 밀린 임대료 상당액을 청구했고, F 주식회사는 미반환된 보증금 잔액을 돌려달라며 반소했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 임대차 계약의 종료 시점과 원인, 원래 임차인인 F 주식회사의 건물 점유 여부 및 그에 따른 책임, 그리고 제3자인 G 주식회사의 무단 점유에 대한 책임 범위, 마지막으로 미납 차임 및 관리비와 임대차 보증금 반환 상계 문제였습니다.

법원의 판단

재판부는 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 주식회사 G는 원고 A, 원고승계참가인 C, D, E에게 별지목록 기재 부동산 중 2층 238.52㎡를 인도하고,
2. 원고 A에게 30,164,375원과 2023년 11월 18일부터 부동산을 인도할 때까지 월 2,003,502원의 비율로 계산한 돈을 지급하고,
3. 선정자 H에게 16,967,461원과 2023년 11월 18일부터 부동산을 인도할 때까지 월 1,126,970원의 비율로 계산한 돈을 지급하고,
4. 선정자 I에게 3,770,546원과 2023년 11월 18일부터 부동산을 인도할 때까지 월 250,437원의 비율로 계산한 돈을 지급하고,
5. 원고 탈퇴 B의 승계참가인 C, D, E에게 각 5,655,820원과 2023년 11월 18일부터 부동산을 인도할 때까지 월 375,656원의 비율로 계산한 돈을 각 지급하라고 명령했습니다.
6. 한편, 원고 A, 선정자 H, 선정자 I, 원고 탈퇴 B의 승계참가인들은 연대하여 피고 F 주식회사에게 12,146,662원과 이에 대하여 2023년 7월 1일부터 2024년 8월 22일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다.
7. 원고 A 및 원고 B의 승계참가인들의 피고 F 주식회사에 대한 주위적, 예비적 본소 청구와 피고 F 주식회사의 나머지 반소 청구는 각각 기각되었습니다.
8. 소송 비용 중 원고들과 피고 F 주식회사 사이에서 생긴 부분은 원고들이, 원고들과 피고 G 주식회사 사이에서 생긴 부분은 피고 G 주식회사가 부담하도록 하였습니다.

결론

법원은 임대차 계약이 적법하게 해지 통보되지 않아 2023년 2월 19일 기간 만료로 종료되었다고 판단했습니다. 원래 임차인인 F 주식회사는 2023년 1월경 건물을 비웠다고 보아, 그 이후의 건물 점유나 부당이득에 대한 책임은 없다고 보았습니다. 그러나 F 주식회사의 전 경영진이 운영하는 G 주식회사가 건물주들의 허락 없이 건물을 무단으로 점유하고 있으므로, G 주식회사는 건물주들에게 건물을 인도하고 무단 점유 기간 동안의 임대료 상당액을 지급해야 할 책임이 있다고 판결했습니다. 동시에, 건물주들은 F 주식회사에게 미납된 차임과 관리비를 공제한 임대차 보증금 잔액을 반환해야 한다고 결정했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 다음과 같은 법령과 법리가 적용됩니다:

1. 임대차 계약의 종료 및 보증금 반환 의무 (민법 제618조, 제622조): 임대차 계약은 임대차 기간 만료, 당사자 합의, 또는 법에서 정한 해지 사유(예: 차임 연체) 발생 시 종료됩니다. 계약이 종료되면 임차인은 임차 목적물을 임대인에게 반환할 의무가 있으며, 임대인은 임대차 보증금에서 미납된 차임, 관리비 등 임차인의 채무를 공제한 잔액을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. 본 판례에서 법원은 적법한 해지 통보가 없었다고 보아, 계약이 기간 만료인 2023년 2월 19일에 종료되었다고 판단했습니다. 또한, 임차인 F 주식회사가 건물을 비웠으므로 임대인들은 F 주식회사에게 미납 차임과 관리비를 공제한 보증금 잔액 12,146,662원을 반환하라고 명했습니다.
2. 건물 인도의무 및 부당이득 반환 의무 (민법 제213조, 제214조, 제741조): 임대차 계약이 종료되었음에도 정당한 권원 없이 건물을 점유하여 이익을 얻는 자는 건물을 소유자에게 인도해야 하며, 그 점유로 얻은 이익(이 사건에서는 임대료 상당액)을 부당이득으로 반환해야 합니다. 이 판례에서는 원래 임차인인 F 주식회사가 아닌 제3자인 G 주식회사가 임대차 계약 종료 후에도 건물을 무단으로 점유하여 이익을 얻었으므로, G 주식회사에게 건물 인도 및 임대료 상당액의 부당이득금 지급 의무가 있다고 판단했습니다.
3. 공시송달에 의한 판결 (민사소송법 제208조 제3항 제3호): 피고가 변론기일에 출석하지 않고 답변서도 제출하지 않은 경우, 법원은 원고의 청구대로 판결을 선고할 수 있습니다. 이 사건에서 피고 G 주식회사에 대한 청구는 G 주식회사가 소송에 제대로 대응하지 않아 공시송달 방식으로 진행되었고, 그 결과 원고의 주장이 대부분 받아들여져 G 주식회사에게 건물 인도 및 금전 지급을 명령하는 판결이 내려졌습니다. 이는 소송 당사자가 소송 절차에 적극적으로 참여하지 않을 경우 불리한 결과를 초래할 수 있음을 보여주는 사례입니다.

참고 사항

비슷한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다:

1. 임차인의 실제 점유 여부 확인: 임대차 계약이 종료된 후 임차인이 아닌 제3자가 건물을 점유하고 있다면, 해당 점유자를 정확히 파악하여 법적 조치를 취해야 합니다. 특히 법인 간의 관계나 경영권 분쟁 등으로 인해 점유 주체가 불분명해질 수 있으므로, 현장 확인과 법인 등기부 등본 확인 등을 통해 실제 점유자를 명확히 특정하는 것이 중요합니다.
2. 계약 해지 통보의 명확화: 임차인의 차임 연체 등으로 인해 임대차 계약을 해지할 때는 내용증명 우편 등 증거가 남는 방법으로 해지 의사를 명확히 통보해야 합니다. 이 경우처럼 적법한 해지 통보가 없으면 법원은 계약이 기간 만료로 종료되었다고 판단할 수 있습니다.
3. 임대차 보증금의 정산: 임대차 보증금은 임대차 계약 종료 시까지 발생하는 미납 차임, 관리비, 손해배상 등 임차인의 모든 채무를 담보합니다. 따라서 계약 종료 후 보증금을 반환하기 전에 발생한 채무를 정확히 계산하여 공제하고 잔액만을 반차인에게 돌려주어야 합니다.
4. 부당이득 반환 청구: 임대차 계약이 종료되었음에도 건물을 무단으로 점유하여 이익을 얻는 자에게는 그 기간 동안의 임대료 상당액을 부당이득으로 반환하라고 청구할 수 있습니다.
5. 공시송달의 의미: 소송에서 상대방이 소송 서류를 송달받지 못하거나 법원에 출석하지 않아 소송이 지연될 경우, 법원은 공시송달이라는 방법으로 소송을 진행하고 판결을 내릴 수 있습니다. 이 경우 피고가 소송에 적극적으로 대응하지 못하여 불이익한 판결을 받을 가능성이 높아집니다.