소유권이전등기

부동산 소유권이전등기는 매도인과 매수인이 서로의 채무를 모두 이행한 60일 이내에 등기의무자인 매도인과 등기권리자인 매수인 또는 그 대리인이 등기소에 방문하여 신청하거나 대법원 인터넷등기소에서 신청할 수 있습니다. 명의신탁약정은 무효이므로, 명의신탁약정에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 됩니다.

부동산 소유권이전등기의 개념

• “부동산 소유권이전등기”란 부동산의 소유권에 변동이 생기는 경우 이를 부동산등기부에 등기하는 것을 말합니다. 매매계약으로 인해 부동산의 소유자가 변경되는 경우 이를 등기해야 소유권의 변동 효력이 생깁니다(「민법」 제186조).

부동산 소유권이전등기 신청인 및 기간

• 부동산 매매계약이 체결된 경우 매도인은 매수인에게 부동산 소유권을 이전할 의무를 지게 됩니다. 부동산 소유권이전등기는 매도인과 매수인이 서로의 채무를 모두 이행한 60일 이내에 등기의무자인 매도인과 등기권리자인 매수인이 함께 등기소에 신청합니다(「부동산등기법」 제23조제1항 및 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항).

• 부동산 소유권 이전등기를 신청할 수 있는 대리인은 변호사나 법무사[법무법인·법무법인(유한)·법무조합 또는 법무사법인 법무사법인(유한)을 포함하며, 이하 “자격자대리인”이라 함]의 사무원 중 자격자대리인의 사무소 소재지를 관할하는 지방법원장이 허가하는 1명으로 합니다(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 단서 및 「부동산등기규칙」 제58조제1항 본문).

부동산 소유권이전등기 신청방법

• 부동산 소유권이전등기를 신청하는 경우 신청인 또는 그 대리인(代理人)이 등기소에 출석하여 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법과 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 모바일 애플리케이션을 이용하여 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정함)이 있습니다(「부동산등기법」 제24조제1항).

• 방문신청

  • 등기소에 방문하여 부동산 소유권이전등기를 신청을 하는 경우에는 등기신청서에 다음의 신청정보를 적어 신청인 또는 그 대리인이 기명날인하거나 서명하고 다음의 첨부정보를 담고 있는 서면을 첨부해야 합니다(「부동산등기규칙」 제43조, 제46조 및 제56조제1항, 제3항).

• 방문신청을 하는 경우에는 다음의 인감증명 중 발행일로부터 3개월 이내의 것을 제출해야 합니다. 이 경우 해당 등기신청서(위임에 의한 대리인이 신청하는 경우에는 위임장)나 첨부서면에는 그 인감을 날인해야 합니다(「부동산등기규칙」 제60조제1항 및 제62조).

  • 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우 : 등기의무자의 인감증명
  • 소유권에 관한 가등기명의인이 가등기의 말소등기를 신청하는 경우 : 가등기명의인의 인감증명
  • 등기신청서에 제3자의 동의 또는 승낙을 증명하는 서면을 첨부하는 경우 : 그 제3자의 인감증명
  • 법인 아닌 사단이나 재단의 등기신청에서 대법원예규로 정한 경우

• 다만, 인감증명을 제출해야 하는 자는 인감증명을 제출하는 대신 신청서 등에 서명을 하고 본인서명사실확인서를 제출하거나 전자본인서명확인서의 발급증을 제출할 수 있습니다(「부동산등기규칙」 제60조의2).

• 방문신청 시 매도인 및 매수인 또는 법인 아닌 사단이나 재단이 직접 등기신청을 하거나 자격자대리인이 아닌 사람에게 위임하여 등기신청을 하는 경우에는 도면을 서면으로 작성하여 등기소에 제출할 수 있습니다(「부동산등기규칙」 제63조).

• 전자신청

  • 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 모바일 애플리케이션을 이용하여 부동산 소유권 이전등기를 신청하는 경우에는 신청인이 직접 신청하거나 자격자대리인이 신청인을 대리하여 신청할 수 있으나 법인 아닌 사단이나 재단은 신청할 수 없습니다. 외국인의 경우에는 외국인등록을 하거나 국내거소신고를 한 경우에만 신청할 수 있습니다(「부동산등기규칙」 제67조제1항).

  • 전자신청을 하는 경우에는 위의 신청정보와 첨부정보를 사용자등록번호와 다음의 전자서명정보를 함께 전자문서로 등기소에 송신해야 하며, 사용자등록번호 및 등기필정보를 제공하지 않으면 신청정보를 송신할 수 없습니다(「부동산등기규칙」 제67조제2항, 제3항 및 제4항).

    • 개인 : 인증서(서명자의 실지명의를 확인할 수 있는 것으로서 법원행정처장이 지정·공고하는 인증서를 말함)
    • 법인 : 전자증명서
    • 관공서 : 전자인증서

  • 전자신청을 하기 위해서는 부동산 소유권이전등기를 신청을 하는 신청인 또는 자격자대리인이 최초의 등기신청 전에 사용자등록을 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제68조제1항).

    • 사용자등록을 신청하는 신청인 또는 자격자대리인은 등기소에 출석하여 사용자등록 신청서를 제출해야 합니다(「부동산등기규칙」 제68조제2항).
    • 사용자등록 신청서에는 신고한 인감을 날인하고, 그 인감증명과 함께 주소를 증명하는 서면을 첨부해야 합니다. 신청인이 자격대리인인 경우에는 그 자격을 증명하는 서면의 사본도 첨부해야 합니다(「부동산등기규칙」 제68조제3항 및 제4항).

수수료

• 부동산 소유권이전등기를 하는 경우 신청인은 매 부동산마다 15,000원의 수수료를 내야 합니다(「부동산등기법」 제22조제3항 및 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제5조의2제1항제2호).

  • 부동산 소유권이전등기의 신청수수료에 대한 자세한 내용은 < 대법원 인터넷등기소-고객센터-등기비용 안내> 에서 확인하실 수 있습니다.

관할 등기소

• 등기소의 개념

  • “등기소”란 부동산등기, 상업등기, 선박등기 등 등기사무를 관장하는 지방법원이 그 관할구역 내에서 등기사무의 일부를 처리하기 위해 마련된 기관입니다(「부동산등기법」 제7조제1항 및 대법원 인터넷등기소).

• 등기소의 관할

  • 등기사무는 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원(支院) 또는 등기소에서 담당합니다(「부동산등기법」 제7조제1항).

• 관할 등기소 찾기

  • 관할 등기소 위치 및 관련정보는 < 대법원 인터넷등기소-고객센텉-등기소 찾기 > 에서 확인하실 수 있습니다.

명의신탁의 개념

• “명의신탁약정”이란 부동산에 관한 소유권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자(이하 “실권리자”라 함)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기 포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말합니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조제1호).

명의신탁약정 및 등기의 효과

• 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제3조제1항).

• 명의신탁약정은 무효이므로 명의신탁약정에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제1항 및 제2항 본문).

  • 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방 당사자가 되고 그 타방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 유효합니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제2항 단서).

예외적 허용

• 다음에 해당하는 경우로서 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에만 명의신탁이 허용됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제8조).

  • 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우 포함)외의 자의 명의로 등기한 경우

  • 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

  • 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

과징금·이행강제금 및 형사처벌

• 과징금

  • 명의신탁약정을 한 명의신탁자는 다음의 과징금 부과율을 합한 과징금 부과율에 부동산평가액(소유권의 경우 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말함)을 곱한 과징금을 납부해야 합니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제5조제1항, 제2항, 제3항 및 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령」 제3조의2, 별표).

  • 부동산평가액을 기준으로 하는 과징금 부과율

• 의무위반 경과기간을 기준으로 하는 과징금 부과율

• 이행강제금

  • 과징금이 부과되면 지체 없이 실명으로 등기해야 하고, 이를 위반한 자에 대해서는 과징금 부과일부터 1년이 지난 때에 부동산평가액의 10%에 해당하는 금액과, 다시 1년이 지난 때에 부동산평가액의 20%에 해당하는 금액이 각각 이행강제금으로 부과됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제6조).

• 위반 시 처벌

  • 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해집니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제7조제1항).