임대차
건물주들이 임차 회사 및 그 대표이사를 상대로 연체된 임대료와 임대차 계약 해지 후 무단 점유로 발생한 손해배상을 청구한 사건입니다. 임차 회사가 건물을 무단으로 전대한 사실과 계약 해지 후에도 장기간 건물을 반환하지 않아 건물주들이 손해를 입었으며 대표이사는 연대보증인으로서 책임을 지고 무단 전차인 및 공동 점유자는 불법 점유에 대한 손해배상 책임을 지게 되었습니다.
원고 A, B는 2014년 2월 5일 피고 C과 서울 송파구에 있는 상가 건물에 대해 임대차계약을 맺었습니다. 이후 2015년 2월 5일 임차인이 '주식회사 I'로 변경되었고, 당시 주식회사 I의 대표이사인 피고 C은 회사의 모든 의무를 연대보증하는 특약을 맺었습니다. 그러나 주식회사 I는 원고들의 동의 없이 피고 D에게 건물을 전대했으며 피고 D은 2017년 9월경부터 이 건물에서 사우나 영업을 시작했습니다. 주식회사 I가 계속해서 월세를 연체하자 피고 C은 2017년 8월 16일 미납 임대료와 보증금 결손분에 대한 확인서를 작성하며 변제를 약속했습니다. 결국 2018년 4월 28일 원고들과 주식회사 I는 임대차계약을 합의 해지했지만 주식회사 I는 2019년 2월 28일이 되어서야 건물을 원고들에게 인도했습니다. 이 기간 동안 피고 D은 사우나 영업을 계속했고 피고 E 또한 2018년 7월부터 관리비를 납부하며 피고 D과 공동으로 건물을 점유, 사용했습니다. 이에 원고들은 연체된 차임과 계약 해지 후 무단으로 건물을 점유하여 발생한 손해에 대해 피고 C, D, E를 상대로 소송을 제기했습니다.
법원은 원고들의 청구를 인용하여 다음과 같이 판결했습니다. 1. 피고 C은 원고들에게 각각 58,042,000원 및 이에 대한 지연손해금(2020. 1. 30.부터 연 12% 비율)을 지급해야 합니다. 2. 피고 D은 피고 C과 공동으로 위 금액 중 각각 22,165,000원 및 이에 대한 지연손해금(2020. 1. 18.부터 연 12% 비율)을 원고들에게 지급해야 합니다. 3. 피고 E은 피고 C과 공동으로 위 금액 중 각각 22,165,000원 및 이에 대한 지연손해금(2020. 1. 17.부터 연 12% 비율)을 원고들에게 지급해야 합니다. 소송비용은 피고들이 부담하고 판결 제1항은 가집행할 수 있습니다.
이 판결은 임대차 계약에서 임차인의 채무 불이행 시 연대보증인의 책임은 물론 임대차 계약 종료 후에도 건물을 무단으로 점유하여 사용한 경우 임차인과 불법 점유자 모두가 차임 상당의 손해배상 책임을 져야 함을 명확히 한 사례입니다. 특히, 무단 전대 시 원 임차인이 간접점유자로서 책임을 지고 무단 전차인도 직접 점유자로서 불법행위 책임을 부담함을 확인했습니다.
민법 제750조 (불법행위의 내용): "고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다." 이 사건에서 임대차 계약이 해지되었음에도 불구하고 주식회사 I, 피고 D, 피고 E가 정당한 권한 없이 이 사건 부동산을 점유, 사용하여 원고들에게 차임 상당액의 손해를 입힌 것은 불법행위에 해당합니다. 따라서 이들은 불법행위 책임으로서 원고들에게 손해를 배상할 의무가 있습니다. 특히, 피고 C은 주식회사 I의 대표이사로서 회사의 무단 점유 행위를 야기하고 유지한 책임이 인정되어 공동불법행위책임을 부담하게 됩니다. 상법 제389조 제3항 (대표이사의 책임): 이 조항은 주식회사의 이사가 회사와 제3자에 대하여 책임을 지는 경우를 규정하고 있으며, 이 조항과 관련하여 상법 제210조 (발기인 등의 손해배상 책임)가 준용될 수 있습니다. 상법 제210조는 발기인이나 이사가 임무를 게을리하여 회사 또는 제3자에게 손해를 입힌 경우 그 손해를 배상할 책임을 진다고 명시합니다. 이 사건에서 피고 C은 주식회사 I의 대표이사로서 회사의 채무 연체 및 불법 점유에 대해 책임을 져야 합니다. 이는 회사의 대표기관으로서의 주의의무를 다하지 못하여 발생한 손해에 대한 배상 책임으로 이어집니다. 또한 피고 C은 주식회사 I의 임대차계약상 채무에 대해 연대보증을 섰기 때문에, 연대보증인으로서 주식회사 I가 미지급한 차임에 대해서도 직접적인 책임이 있습니다. 간접점유와 불법행위: 법원은 주식회사 I가 피고 D에게 건물을 전대하고 계약 해지 후에도 피고 D이 계속 점유한 상황에서 주식회사 I가 이 사건 부동산을 간접점유하고 있었다고 판단했습니다. 이는 직접 점유하지 않더라도 다른 사람을 통해 사실상 지배하는 관계를 의미하며 간접점유자 역시 불법 점유에 대한 책임을 질 수 있습니다.
임대차 계약 시, 임차인이 법인인 경우 대표이사의 연대보증을 받는 것이 임대료 연체 등 채무 불이행 시 대비책이 될 수 있습니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 건물을 전대하는 것은 계약 위반이며 임대인은 이를 알게 되면 계약을 해지할 수 있습니다. 임대차 계약이 해지된 후에도 임차인이나 무단 점유자가 건물을 계속 사용한다면, 건물주는 그 기간 동안의 차임 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 건물이 무단 전대되었을 경우 원 임차인은 직접 건물을 점유하지 않더라도 간접점유자로서 책임을 질 수 있으며 무단 전차인 또한 불법 점유에 대한 책임을 면하기 어렵습니다. 계약 해지 후 건물 인도 지연으로 발생하는 손해를 줄이기 위해 적극적으로 내용증명 발송, 명도소송 등의 법적 조치를 취하고 손해배상을 청구하는 것이 중요합니다. 건물의 관리비를 납부하거나 퇴점 약속을 하는 등의 행위는 점유 사실을 인정하는 증거가 될 수 있으므로 유의해야 합니다.
