상가 권리금 회수 기회 박탈 및 연체 차임 청구 사건

원고가 상가 임대차 계약 후 차임을 여러 차례 연체하여 권리금 회수 기회를 박탈당했다고 주장하며 손해배상을 청구했으나, 법원은 원고가 과거에도 3회 이상 차임을 연체한 사실이 있어 권리금 회수 기회 침해에 따른 손해배상을 청구할 수 없다고 판단하고 원고의 청구를 기각했습니다. 오히려 피고들의 반소 청구에 따라 원고는 연체 차임 및 관리비 5,370,490원을 피고들에게 지급해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 강서구 소재 상가를 임차하여 영업을 하던 임차인
• 피고 B, C: 서울 강서구 소재 상가 건물의 공동 임대인

분쟁 상황

원고 A는 2018년 2월 28일 피고 B, C로부터 서울 강서구 D건물 E호 상가를 임대보증금 3천만 원, 월 차임 290만 원(부가세 별도)에 임차하는 계약을 맺고 이후 갱신하여 상가를 운영했습니다. 그러나 원고 A는 월 차임을 여러 차례 연체하여, 2020년 피고들은 원고를 상대로 건물명도 소송을 제기했습니다. 당시 조정 절차를 통해 임대차 계약을 유지하기로 합의했으나, 원고는 조정 이후에도 차임을 또다시 연체했습니다. 결국 2023년 11월 9일 피고들은 이 사건 조정조서에 근거하여 상가에 대한 인도 집행을 진행했습니다. 이에 원고는 피고들이 상가 인도 집행을 일방적으로 진행하여 권리금 회수 기회를 박탈당했다며 30,001,000원의 손해배상을 청구했고, 피고들은 반소로 연체 차임 2,440,000원 및 체납 관리비 2,930,490원, 총 5,370,490원의 지급을 청구했습니다.

핵심 쟁점

임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있는 경우 상가건물임대차보호법에 따른 권리금 회수 기회 침해에 대한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부 및 임차인이 연체한 차임과 관리비를 임대인에게 지급해야 하는지 여부

법원의 판단

원고 A의 본소 청구(권리금 회수 기회 박탈에 따른 손해배상)는 기각되었습니다. 원고 A는 피고 B, C에게 연체 차임 및 관리비 총 5,370,490원과 이에 대하여 2024년 5월 28일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 소송비용은 본소와 반소를 통하여 원고 A가 부담합니다.

결론

법원은 임차인 A가 상가건물임대차보호법상 권리금 회수 기회에 대한 손해배상을 청구할 수 있는 요건을 충족하지 못한다고 판단했습니다. 특히 A가 이미 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 이 사건 조정조서에 의해 인정되어 법적 보호 대상에서 제외되었으며, 이에 따라 손해배상 청구는 받아들여지지 않았습니다. 반면 임대인 B, C가 제기한 반소는 인정되어 A는 미납된 차임과 관리비 5,370,490원을 지급할 의무를 가지게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

본 판례는 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 단서 및 제10조 제1항 제1호의 적용에 관한 것입니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 규정하여 임차인의 권리금 회수 기회를 보호합니다. 그러나 같은 항 단서에 따르면, 임차인이 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 권리금 회수 기회 보호 규정이 적용되지 않습니다. 특히 제10조 제1항 제1호는 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우' 임대인은 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다고 명시하고 있습니다. 이 사건에서 원고는 2020년 5월경을 기준으로 이미 월 차임을 3회 이상 연체한 사실이 이 사건 조정조서를 통해 인정되었습니다. 따라서 법원은 원고가 상가건물임대차보호법상 권리금 회수 기회 보호 대상에서 제외된다고 판단했고, 임대인들의 인도 집행 행위가 권리금 회수 방해 행위에 해당한다고 하더라도 임차인은 손해배상을 청구할 수 없다고 보았습니다. 또한, 임차인은 임대차 계약 기간 중 발생한 연체 차임 및 체납 관리비 총 5,370,490원을 임대인에게 지급할 의무가 있습니다.

참고 사항

상가를 임차하여 운영하는 경우 월세는 반드시 성실히 납부해야 합니다. 상가건물임대차보호법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있지만, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 이러한 보호를 받을 수 없습니다. 이는 임대차 계약의 기본적인 의무를 이행하지 않은 임차인에게는 권리금 보호의 예외를 적용하겠다는 취지입니다. 법원의 조정 등을 통해 임대차 계약을 유지하게 된 경우라도 이후에 다시 차임을 연체하면 기존 합의가 무의미해질 뿐만 아니라 법적 불이익을 받을 수 있으므로 조정 내용과 그 이후의 의무 이행에 각별히 주의해야 합니다. 임대차 계약 종료 시 권리금을 성공적으로 회수하고자 한다면 계약 기간 동안 차임 연체 등 임차인의 의무를 철저히 이행하는 것이 매우 중요합니다.