오피스텔 임대차 보증금 반환 및 원상회복 비용 분쟁 조정 사건

이 사건은 오피스텔 임대차 계약 종료 후 임차인이 주장하는 보증금 잔액 미반환과 임대인이 주장하는 임차인의 원상회복 의무 불이행에 따른 손해배상 청구에 대한 분쟁입니다. 원고(임차인) A는 피고(임대인) E에게 임대차보증금 5억 원 중 미반환된 1,000만 원 및 이에 대한 지연손해금 반환을 요구하며 본소를 제기했습니다. 반면 피고(임대인) E는 원고(임차인) A가 오피스텔을 원상회복하지 않아 발생한 공사비 1,529만 원 상당의 손해배상을 청구하며 1,000만 원의 보증금 반환을 거부하는 반소를 제기했습니다. 법원은 당사자들의 이익과 여러 사정을 참작하여 조정 결정을 내렸습니다. 결과적으로 원고 A는 피고 E에게 500만 원을 지급하고, 양측은 이 사건 임대차와 관련하여 더 이상의 채권·채무가 없음을 확인하며 향후 일체 이의제기를 하지 않기로 합의함으로써 분쟁을 종결했습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A: 이 사건 오피스텔의 임차인
• 피고(반소원고) E: 이 사건 오피스텔의 임대인 겸 소유자

분쟁 상황

원고 A는 2019년 1월 19일 기존 임대인들로부터 이 사건 오피스텔을 임대차보증금 3억 9천만 원에 임차했습니다. 이후 2020년 11월 14일 피고 E가 해당 오피스텔을 매수하면서 원고 A에 대한 임대차보증금 반환채무를 인수했습니다. 원고 A는 피고 E와 2020년 11월 14일 임대차보증금 5억 원, 임차기간 2021년 1월 29일부터 2022년 5월 28일까지로 재계약하였고, 피고 E에게 잔여 임대차보증금 1억 1천만 원을 지급했습니다. 임대차 계약이 2022년 5월 28일 약정기간 만료로 종료된 후, 피고 E는 원고 A에게 임대차보증금 5억 원 중 4억 9천만 원만을 반환하고 나머지 1천만 원은 반환하지 않았습니다. 이에 원고 A는 미반환된 1천만 원과 지연손해금의 지급을 요구하며 본소 소송을 제기했습니다. 한편 피고 E는 원고 A가 임차물인 오피스텔을 원상회복하지 않아 1,529만 원 상당의 공사비가 발생했다며, 원고 A의 원상회복 의무 불이행에 따른 손해배상액을 임대차보증금에서 공제해야 한다고 주장하며 반소 소송을 제기했습니다. 피고 E는 원고 A의 원상회복 의무와 자신의 임대차보증금 반환 의무가 동시이행 관계에 있다고 주장했습니다. 원고 A는 보증금 미반환에 대비하여 2022년 5월 20일 서울남부지방법원에 주택임차권등기명령을 신청하였고 2022년 5월 30일 인용 결정이 내려져 2022년 6월 8일 임차권등기가 완료되었습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 종료 후 임대차보증금 중 잔액 1,000만 원의 반환 여부와 임차인의 원상회복 의무 불이행에 따른 임대인의 손해배상 청구(원상회복 공사비 1,529만 원)의 타당성입니다. 이러한 분쟁에서 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 원상회복 의무가 동시이행 관계에 있는지 여부도 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 이 사건의 공평한 해결을 위해 조정 결정을 내렸습니다.

1. 원고(반소피고) A는 피고(반소원고) E에게 5,000,000원을 2023년 6월 16일까지 지급해야 합니다.
2. 만약 원고 A가 위 기한까지 금원을 전액 지급하지 않을 경우, 원고 A는 피고 E에게 10,000,000원에서 이미 지급한 금액을 공제한 잔액과 이에 대해 2023년 6월 17일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다.
3. 원고(반소피고) A와 피고(반소원고) E는 이 사건 임대차와 관련하여 위 결정사항 외에는 아무런 채권·채무가 없음을 확인하며, 향후 상대방에게 민·형사를 포함한 일체의 이의 제기를 하지 않기로 합니다.
4. 원고(반소피고) A는 본소 청구를 포기하고, 피고(반소원고) E는 나머지 반소 청구를 포기합니다.
5. 본소와 반소를 합한 소송비용 및 조정비용은 각자 부담합니다.

결론

이 사건은 임대차 계약 종료 후 임대차보증금 반환과 임차물의 원상회복 의무를 둘러싼 임대인과 임차인 간의 금전적 분쟁에 대해 법원이 조정 절차를 통해 양측의 합의를 이끌어낸 사례입니다. 임차인은 일부 보증금을 포기하고 임대인은 원상회복 비용 전액 청구를 포기함으로써 상호 양보를 통해 분쟁을 종결시켰습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제536조(동시이행의 항변권): 이 조항은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 규정합니다. 이 사건에서는 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 임차물 원상회복 의무가 동시이행 관계에 있다는 점이 피고 측의 주된 항변 사유였습니다. 이는 임대인이 보증금 반환을 거부할 수 있는 정당한 근거가 될 수 있지만 원상회복 비용의 타당성 및 범위에 대한 다툼이 발생할 수 있습니다. 임대차보증금의 법적 성격: 임대차보증금은 임대차 계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로 그 피담보채무 상당액은 임대차 관계 종료 후 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이 원칙입니다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조). 따라서 임대인은 임대차보증금에서 임차인의 채무를 공제한 나머지만을 반환할 의무가 있습니다. 이 사건에서 피고는 원고의 원상회복 의무 불이행으로 발생한 손해배상금(공사비)을 보증금에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법: 이 법은 금전채무 불이행에 대한 지연손해금률을 정하고 있습니다. 본소 청구에서 원고는 소장 송달 다음날부터 연 12%의 지연손해금을 요구했고 조정 결정에서도 기한 내 미지급 시 연 12%의 지연손해금률이 적용되었습니다. 주택임차권등기명령: 임대차 계약 종료 후 임대인이 정당한 사유 없이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사를 갈 수 있도록 하는 제도입니다. 원고는 이 사건에서 보증금 미반환에 대비하여 임차권등기명령 제도를 활용했습니다.

참고 사항

임대차 계약 종료 시 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있고 임차인은 임차물을 원상회복하여 반환할 의무가 있으며 이 두 의무는 동시에 이행되어야 합니다. 임차인은 임대차 계약 시 특약사항으로 원상회복의 범위나 내용에 대해 명확히 정해두는 것이 좋습니다. 특히, 장기 임차 후 소유권이 변경되는 경우 새로운 임대인과의 계약 시에도 원상회복의 기준 시점을 명확히 하는 것이 분쟁을 예방할 수 있습니다. 임대차 종료 시 임차인은 임대 목적물을 반환하기 전에 시설 상태를 사진이나 영상으로 기록하여 원상회복 여부나 정도에 대한 증거를 확보하는 것이 좋습니다. 임대인이 임대차보증금 중 일부를 원상회복 비용 명목으로 공제할 경우 공제된 금액의 산정 근거(견적서 영수증 등)를 명확히 요구하고 확인해야 합니다. 임대차보증금 반환이 지연되거나 원상회복 비용 관련 분쟁이 발생하면 상호 협의를 통해 조정하거나 법원에 조정신청 또는 소송을 제기하여 해결할 수 있습니다. 임대차보증금을 돌려받지 못하는 상황에서는 임차주택등기명령 제도를 활용하여 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사를 갈 수 있습니다.