임대차
원고 A는 F과 임대차 계약을 체결하고 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 이후 건물 소유권이 F에서 G 주식회사로, 다시 피고 C 주식회사(신탁회사)로 이전되었습니다. 임대차 계약이 종료되자 원고는 피고에게 보증금 반환을 요구했습니다. 피고는 신탁 계약상 임대차보증금 반환 의무가 없으며 신탁 재산 범위 내에서만 책임이 있다고 주장했으나 법원은 이를 받아들이지 않고 피고에게 임대차보증금 8천만원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 법원은 신탁으로 인해 건물 소유권이 이전된 경우에도 수탁자인 신탁회사가 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 승계하며, 신탁 계약의 특약으로 임차인에게 불리한 조항은 효력이 없다고 보았습니다.
원고 A는 2021년 2월 22일 F과 보증금 8천만원에 2년 임대차 계약을 맺고 2021년 3월 15일 보증금을 지급하고 전입신고 및 확정일자를 받았습니다. 이후 2021년 9월 7일 F은 G 주식회사에 건물을 매도했고 G는 같은 날 피고 C 주식회사에 신탁등기를 마쳤습니다. 임대차 계약기간이 2023년 3월 15일 종료된 후 원고는 임차권등기명령을 받아 등기를 마친 뒤 2023년 7월 7일 피고에게 주택을 인도하면서 보증금 반환을 요구했으나 피고가 신탁계약 내용을 근거로 반환을 거부하자 소송을 제기했습니다.
신탁된 주택의 경우 수탁자인 신탁회사가 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계하는지 여부, 신탁계약의 내용(임대차보증금 반환 의무 면제 특약 등)이 신탁등기를 통해 제3자인 임차인에게 대항할 수 있는지 여부, 신탁회사의 임대차보증금 반환 의무가 신탁 재산 범위 내로 제한되는지 여부.
법원은 피고 C 주식회사는 원고 A에게 임대차보증금 8천만원과 이에 대한 2023년 7월 8일부터 2023년 7월 14일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있습니다.
피고 C 주식회사는 원고 A에게 임대차보증금과 지연손해금을 반환할 의무가 있다는 원고의 주장을 법원이 모두 인정하여 최종적으로 원고가 승소했습니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 따르면, 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있는 대항력을 가지며, 임차주택의 양수인(소유권을 넘겨받은 자)은 임대인의 지위를 그대로 승계한 것으로 봅니다. 이 사건에서 피고 C 주식회사는 신탁법에 따라 건물 소유권을 이전받았으므로, 법원은 이 조항에 따라 피고가 임대인의 지위를 승계했다고 판단했습니다. 신탁법 제1조 제2항은 신탁이 위탁자가 수탁자에게 재산권을 이전하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위해 관리·처분하게 하는 것이라고 정의하며, 부동산 신탁 시 수탁자에게 소유권이 완전히 이전된다고 봅니다. 따라서 피고 C 주식회사가 건물을 소유하게 되었고 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 신탁법 제4조 제1항은 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁 재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다고 규정합니다. 그러나 법원은 이 사건 임대차 관계가 신탁 등기 이전에 형성되었으므로, 신탁원부의 내용을 원고에게 주장할 수 없다고 보았습니다. 주택임대차보호법 제10조 및 제3조 제4항은 이 법을 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정합니다. 따라서 신탁회사와 위탁자 사이에 임차인의 동의 없이 신탁회사가 임대차보증금 반환 의무를 부담하지 않기로 한 약정은 임차인인 원고에게 불리하므로 무효이며, 피고가 이를 이유로 원고에게 대항할 수 없다고 판단했습니다. 상법 제47조 및 제54조에 따라 주식회사인 피고가 체결한 임대차 계약은 영업을 위한 행위로 추정되어 상행위로 보고, 이에 따라 지연손해금의 법정 이율은 연 6%의 상사 법정 이율이 적용됩니다. 소송이 제기된 이후에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 이율이 적용됩니다.
주택임대차보호법상 임차인은 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력을 가지므로, 주택 소유자가 변경되더라도 새로운 소유자(양수인)에게 임대차보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 주택이 신탁된 경우에도 수탁자인 신탁회사는 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 승계하게 되며, 이로 인해 임차인에게 임대차보증금 반환 의무를 부담하게 됩니다. 신탁계약에 임대차보증금 반환 의무를 면제하는 조항이 있더라도, 해당 조항이 주택임대차보호법의 강행규정에 위반하여 임차인에게 불리한 경우 그 효력을 인정하기 어렵습니다. 신탁등기 이전에 임대차 계약을 맺은 임차인에게는 신탁원부에 기재된 신탁계약 내용으로 대항하기 어려우므로, 임차인의 권리가 우선적으로 보호될 수 있습니다. 신탁회사가 임대차보증금 반환 의무가 신탁 재산 범위 내로 제한된다고 주장하려면, 그에 대한 구체적인 증명을 스스로 해야 합니다.
