임대차
원고(임차인)가 피고(공동 임대인 중 한 명)에게 임대차보증금 5,000만 원의 반환을 청구한 사건입니다. 임대차 건물에서 원고의 관리 소홀로 추정되는 화재가 발생하여 건물에 손해가 생겼습니다. 원고는 화재 후 건물을 인도했고, 피고 등은 손해배상을 청구하는 별도의 소송을 제기하여 일부 승소했습니다. 본 소송에서는 임대차보증금에서 이전 소송에서 인정된 손해배상액을 공제한 나머지 금액의 반환 여부가 쟁점이 되었습니다. 법원은 임대차보증금 5,000만 원에서 피고 등이 입은 손해배상액 16,834,806원을 공제한 33,165,194원을 원고에게 지급하라고 판결했습니다.
임대차 계약 종료 후 임대인이 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는지 여부와 임대차보증금에서 임차인의 과실로 발생한 화재 손해배상액을 공제할 수 있는지 여부 및 그 범위가 이 사건의 주요 쟁점입니다.
법원은 피고가 원고에게 33,165,194원 및 이에 대하여 2022년 2월 21일부터 2023년 7월 14일까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 30%, 피고가 70% 부담하도록 결정했습니다.
법원은 이 사건 임대차 계약이 2022년 2월 20일경 임차 건물의 반환으로 종료되었다고 판단하여 피고에게 임대차보증금 반환 의무가 있다고 보았습니다. 다만, 원고의 관리 소홀로 발생한 화재로 인해 피고 등이 입은 손해배상액 16,834,806원은 임대차보증금 5,000만 원에서 공제해야 한다고 보아, 최종적으로 33,165,194원과 지연손해금을 원고에게 지급하라고 판결했습니다.
임대차 계약은 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 발생합니다 (민법 제618조). 임대차보증금은 임대차 종료 후 목적물을 반환할 때까지 임차인의 모든 채무를 담보하는 기능을 하며, 임대인은 임대차 계약이 종료되면 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 임대차보증금을 반환할 의무가 있습니다. 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있는데 (민법 제390조), 이 사건에서는 임차인(원고)의 관리 부주의로 인해 발생한 화재로 건물이 훼손되어 임대인(피고 등)에게 손해가 발생했으므로 임차인은 임대인에게 손해를 배상할 책임이 있습니다. 법원은 임대차보증금 5,000만 원에서 이전 소송에서 확정된 원고의 피고 등에 대한 손해배상채무 16,834,806원을 공제하여 최종 반환액을 산정했습니다. 또한, 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 채무자가 그 이행의무의 존재를 다투는 것이 상당하다고 인정될 때를 제외하고는 판결 선고 시까지는 민법상 이율(연 5%)을, 그 다음날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 이율을 적용하여 지연손해금을 지급하도록 정하고 있습니다 (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조). 이 사건에서는 피고가 이행 의무의 범위에 대하여 다투는 것이 상당하다고 보아 판결 선고일인 2023년 7월 14일까지는 연 5%를, 그 다음날부터는 연 12%의 지연손해금을 적용했습니다. 한편, 공동 임대인들의 임대차보증금 반환채무는 특별한 약정이 없는 한 불가분채무이므로, 임차인은 공동 임대인 중 어느 한 명에게 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다.
임대차 계약 시 화재 등 재난 발생 시 임차인과 임대인의 책임 범위 및 원상회복 의무, 보증금 반환 조건 등에 대한 명확한 특약을 포함하는 것이 좋습니다. 임차인의 관리 소홀로 인해 화재가 발생하여 임대인에게 손해가 발생한 경우, 임차인은 손해를 배상할 책임이 있으며 이는 임대차보증금에서 공제될 수 있습니다. 상가를 임차하는 경우, 예상치 못한 화재 등 재산 손실에 대비하여 적절한 화재보험에 가입하는 것을 적극적으로 고려해야 하며, 특히 임차인의 과실로 인한 손해까지 보장하는 보험 상품을 확인하는 것이 중요합니다. 임대차 계약이 종료되거나 중도 해지될 경우, 건물을 인도하고 임대차보증금에서 미지급 차임, 관리비, 손해배상액 등을 공제한 잔액을 정산하는 절차를 명확히 해야 하며, 이때 손해배상액의 범위에 대한 다툼이 있을 수 있으므로 관련 증거(화재보고서, 수리견적서 등)를 잘 확보해야 합니다. 공동 임대인들의 임대차보증금 반환채무는 특별한 약정이 없는 한 불가분채무이므로, 임차인은 공동 임대인 중 한 명에게 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다.
