임대보증금 미지급 주장과 반환 요구 사건

임대인(원고 A)이 임차인(피고 C)에게 임대차보증금 1억 3천만 원과 구상금 200만 원을 지급하지 않았다고 주장하며 소송을 제기했으나 법원은 임차인이 보증금을 모두 지급했다는 증거를 인정하여 임대인의 청구를 기각했습니다. 오히려 계약 기간 만료 후 임차인이 제기한 보증금 반환 소송에 대해 임대인에게 1억 3천만 원을 반환하라고 판결했지만 임차인이 주택을 계속 점유하고 있어 지연손해금 청구는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A (피성년후견인, 법정대리인 B): 서울 강서구 D아파트 E호의 임대인으로 임차인이 보증금을 미지급했다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 법정대리인 B가 A를 대리하여 소송을 진행했습니다.
• 피고 C: 서울 강서구 D아파트 E호의 임차인으로 임대인에게 보증금 전액을 지급했다고 주장하며 임대차 계약 종료 후 보증금 반환을 요구하는 반소(맞소송)를 제기했습니다.
• 종전 임차인 G: 피고 C가 임대인 A를 대신하여 보증금 잔금 일부인 5,500만 원을 직접 송금한 이전 임차인입니다.

분쟁 상황

2016년 3월 5일 원고 A(임대인)와 피고 C(임차인)는 서울 강서구 D아파트 E호에 대해 임대차보증금 1억 3천만 원 임대차 기간은 2018년 4월 2일까지로 하는 임대차 계약을 맺었습니다. 피고 C는 계약금 1천3백만 원(계약 당일 1백만 원 3월 7일 1천2백만 원)을 임대인 측에 지급했고 잔금 1억 1천7백만 원 중 일부인 4천만 원은 임대인 계좌로 5천5백만 원은 종전 임차인 G에게 직접 송금했습니다. 나머지 잔금 2천2백만 원은 자기앞수표와 현금으로 임대인과 대리인에게 지급하는 방식으로 총 1억 3천만 원의 임대차보증금을 모두 지급했다고 주장했습니다. 그러나 임대인 A는 임차인 C가 임대차보증금을 전혀 지급하지 않았고 자신이 종전 임차인 G에게 대신 지급한 200만 원도 돌려받아야 한다며 총 1억 3천2백만 원을 요구하는 본소(원래 소송)를 제기했습니다. 이에 임차인 C는 임대차보증금을 모두 지급했다고 주장하며 임대차 계약이 종료되었으니 보증금 1억 3천만 원을 돌려달라는 반소(맞소송)를 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

1. 임대인 A가 주장하는 임차인 C의 임대차보증금 1억 3천만 원 미지급 주장의 진위 여부
2. 임대인 A가 종전 임차인 G에게 지급했다는 구상금 200만 원의 청구 가능 여부
3. 임대차 계약 종료 후 임차인 C가 임대인 A에게 임대차보증금 1억 3천만 원 반환을 요구하는 것의 적법성
4. 임차인 C가 청구한 보증금 반환 지연손해금의 발생 여부

법원의 판단

법원은 원고(임대인 A)의 본소 청구를 모두 기각했습니다. 임차인(피고 C)이 제출한 증거들(영수증 송금 내역 등)을 바탕으로 임대차보증금 1억 3천만 원을 전액 지급했다는 사실을 인정했습니다. 또한 원고가 주장한 구상금 200만 원에 대해서도 피고가 지급할 책임이 없다고 판단했습니다. 반면 피고(임차인 C)가 제기한 반소에 대해서는 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었으므로 원고(임대인 A)는 피고에게 임대차보증금 1억 3천만 원을 반환해야 한다고 판결했습니다. 그러나 피고가 주택을 여전히 점유하고 있어 명도 이행 제공이 이루어지지 않았으므로 보증금 반환 지연으로 인한 지연손해금 청구는 기각했습니다.

결론

결론적으로 법원은 임대인(A)의 모든 청구를 기각하고 임차인(C)의 임대차보증금 반환 청구는 받아들였지만 지연손해금 청구는 기각했습니다. 이에 따라 임대인은 임차인에게 1억 3천만 원을 지급해야 하며 소송 비용은 임대인이 부담하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 임대차보증금의 성격: 임대차보증금은 임대차 계약이 종료될 때 임차인이 부담할 수 있는 손해배상 채무나 차임 채무 등을 담보하는 금원입니다. 따라서 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다.
2. 민법 제536조 (동시이행의 항변권)​: 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 이 사건에서는 임차인의 주택 명도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무가 동시이행 관계에 있습니다. 즉 임대인이 보증금을 돌려주지 않아도 임차인이 주택을 비워주지 않고 있다면 임대인은 보증금 반환을 지체했다고 보기 어렵고 임차인 또한 주택을 비워주지 않는 것에 대해 책임을 지지 않습니다.
3. 이행 지체와 지연손해금: 채무자가 정당한 이유 없이 채무 이행을 지체할 경우 채권자는 이로 인한 손해배상으로 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 그러나 동시이행 관계에 있는 채무의 경우 채무 이행을 요구하는 측이 먼저 자신의 의무를 이행하거나 이행을 제공해야만 상대방에게 이행 지체의 책임을 물을 수 있습니다. 이 판결에서 임차인은 주택을 명도하지 않은 채 보증금 반환을 요구했으므로 임대인에게 지연손해금을 물을 수 없다고 보았습니다. 이는 대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결과 같은 판례의 법리에 따른 것입니다.

참고 사항

1. 보증금 지급 증거 확보: 임대차보증금을 지급할 때에는 현금 지급을 피하고 계좌 이체를 통해 명확한 금융 기록을 남기는 것이 좋습니다. 불가피하게 현금을 지급할 경우 반드시 임대인 본인 또는 대리인의 서명이 있는 영수증을 받아두고 그 내용을 상세히 기록해야 합니다.
2. 대리인 계약 시 주의: 대리인을 통해 계약을 체결하거나 금전을 지급할 때는 대리인의 대리권 유무를 반드시 확인해야 합니다. 위임장 인감증명서 등을 통해 대리권의 범위를 명확히 확인하고 가능하다면 임대인 본인과 직접 통화하여 확인하는 것이 안전합니다.
3. 임대차 계약 종료 시 동시이행의무: 임대차 계약이 종료되면 임차인의 주택(임차목적물) 명도(인도) 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 서로 동시에 이행되어야 하는 관계입니다. 임차인이 주택을 명도할 준비가 되어 있음을 임대인에게 알리고 주택을 비워줄 수 있는 상태로 만들어야만 임대인에게 보증금 반환 지연에 대한 책임을 물을 수 있습니다.
4. 지연손해금 청구의 조건: 임대인이 보증금을 늦게 돌려주는 경우 지연손해금을 청구하려면 임차인이 주택을 명도할 준비가 되어 있음을 임대인에게 분명히 알리고 실제로 주택을 비워줄 수 있는 상태(이행 제공)를 만들어야 합니다. 단순히 계약 기간이 끝났다는 사실만으로는 지연손해금이 발생하지 않을 수 있습니다.