아파트 임대차보증금 공동상속인 반환 소송

최초 임차인이 사망하고 그 배우자마저 사망하자, 임대차보증금 반환 채권이 자녀들에게 공동 상속되었습니다. 이후 자녀 중 한 명인 D이 임대인과 새로운 임대차 계약을 체결하자, 다른 자녀들(원고 A, B)이 자신들의 상속분에 해당하는 임대차보증금 반환을 임대인에게 청구했습니다. 임대인은 D이 실제 임차인이거나 D에게 변제했으므로 채무가 없다고 주장했으나, 법원은 이를 받아들이지 않고 원고들의 상속분에 해당하는 보증금을 반환하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (A, B): 사망한 임차인 F과 G의 자녀들로, 자신들의 법정 상속분에 해당하는 임대차보증금 반환을 청구하는 공동상속인입니다.
• 피고 (C): 이 사건 아파트의 임대인으로, 원고들 및 다른 상속인들에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있는 당사자입니다.
• 망 F: 이 사건 아파트의 최초 임차인이자 원고들의 아버지입니다. 임대차 계약 체결 후 거주 중 사망했습니다.
• 망 G: 망 F의 배우자이자 원고들의 어머니입니다. F 사망 후 아파트에 거주하다 사망했습니다.
• D: 망 F과 G의 자녀 중 한 명으로, 이 사건 임대차 계약 갱신 과정에서 증액 보증금을 지급하고, 이후 피고와 새로운 임대차 계약을 체결한 인물입니다.
• E: 망 F과 G의 자녀 중 한 명입니다.

분쟁 상황

망 F이 아파트 임대차 계약을 체결하고 거주하던 중 사망했습니다. 이후 망 F의 배우자인 망 G도 사망하여, 임대차보증금 반환 채권 및 임차인의 지위가 자녀들인 원고들(A, B)과 D, E에게 공동으로 상속되었습니다. 임대차 계약이 한 차례 갱신된 후, D이 임대인에게 증액 보증금을 지급하고 계약 기간 만료 후에는 D 단독으로 임대인과 새로운 임대차 계약을 체결했습니다. 이에 원고들은 기존 임대차 계약이 종료되었으므로 자신들의 법정 상속분에 해당하는 임대차보증금을 임대인인 피고에게 반환해달라고 요구했으나, 피고가 이를 거부하면서 소송이 시작되었습니다. 피고는 D이 실제 임차인이라거나, D에게 보증금을 반환한 것이 유효하며, 원고들이 이미 D과의 유류분 소송 합의를 통해 상속 재산에 대한 권리 주장을 포기했다고 주장하며 보증금 반환을 거부했습니다.

핵심 쟁점

임차인 사망 시 임대차보증금 반환 채권이 공동상속인들에게 어떻게 상속되는지 여부와, 공동상속인 중 한 명이 임대인과 새로운 임대차 계약을 체결한 경우 다른 상속인들의 보증금 반환 청구권에 미치는 영향이 주된 쟁점입니다. 또한 유류분 소송 합의가 임대차보증금 반환 채권에 대한 권리 주장을 포기한 것으로 볼 수 있는지, 임대차 계약 종료 시 공동상속인 전원의 해지 의사표시가 필요한지 여부도 다뤄졌습니다.

법원의 판단

피고는 원고 A, B에게 각각 82,500,000원 및 이에 대하여 2017년 8월 2일부터 2018년 2월 12일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급해야 합니다. 원고들의 나머지 청구는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

재판부는 망 F의 사망으로 임차인 지위와 임대차보증금 반환 채권이 원고들을 포함한 공동상속인들에게 법정상속분대로 상속되었고, 이후 망 G의 사망으로 G의 상속분도 다시 공동상속인들에게 상속되었다고 보았습니다. 이 사건 임대차 계약은 늦어도 2017년 7월 30일경 임대차 기간 만료로 종료되었으므로, 피고는 공동상속인인 원고들에게 각 법정상속분(1/4지분, 82,500,000원)에 해당하는 임대차보증금 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 재판부는 D이 실제 임차인이라는 피고의 주장을 받아들이지 않았고, D과의 새로운 계약 체결이 '채권의 준점유자에 대한 변제(민법 제470조)'에 해당하여 다른 공동상속인들에 대한 채무가 소멸했다고 보기도 어렵다고 판단했습니다. 또한 원고들과 D 사이의 유류분 소송 합의는 유류분 청구에 대한 합의일 뿐, 임대차보증금 반환 채권과 같은 상속 재산에 대한 권리 주장을 포기한 것으로 볼 수 없다고 보았습니다. 마지막으로 임대차 계약이 기간 만료로 종료된 것이므로, 공동상속인 전원의 해지 의사표시(민법 제547조 제1항)가 없었다는 피고의 주장은 이유 없다고 판단했습니다. 피고가 D에게 아파트를 다시 임대한 것은 원고들의 반환 의무가 소멸한 후의 문제이므로 원고들의 보증금 반환 청구와는 무관하다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제470조 (채권의 준점유자에 대한 변제)​: 이 조항은 채권의 준점유자(채권자가 아님에도 사실상 채권을 행사하는 것처럼 보이는 사람)에게 변제한 경우, 변제자가 선의이며 과실 없이 변제한 때에 한하여 그 변제가 유효하다고 봅니다. 이 사건에서 임대인은 공동상속인 중 D과 새로운 임대차 계약을 맺었으나, 이것이 다른 공동상속인들에게 보증금 채무를 유효하게 변제한 것으로 인정되지 않았습니다. 임대인이 선의, 무과실로 D에게 모든 임대차보증금을 변제했다고 볼 만한 증거가 부족했기 때문입니다.
2. 민법 제547조 제1항 (해지, 해제권의 불가분성)​: 이 조항은 당사자가 여러 명인 경우 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 해야 한다고 규정합니다. 임대인은 공동상속인 전원의 해지 의사표시가 없었으므로 계약이 유효하다고 주장했습니다. 그러나 법원은 이 사건 임대차 계약이 '기간 만료'로 종료된 것이므로, '해지'에 관한 민법 제547조 제1항은 적용되지 않는다고 판단했습니다. 즉, 계약 기간이 만료되어 자동으로 종료된 경우에는 별도의 해지 의사표시가 필요 없다는 원칙이 적용된 것입니다.
3. 상속: 임차인이 사망하면 임차인의 지위와 임대차보증금 반환 채권은 상속인들에게 법정 상속분대로 공동 상속됩니다. 각 상속인은 자신의 상속분에 해당하는 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리를 가집니다.
4. 유류분: 유류분은 상속인이 상속 재산 중 법률상 반드시 받을 수 있도록 보장된 최소한의 지분을 의미합니다. 피고는 원고들이 D과의 유류분 소송 합의를 통해 상속 재산에 대한 권리를 포기했다고 주장했으나, 법원은 유류분 청구에 대한 합의가 임대차보증금 반환 채권에 대한 포기로 이어지지 않는다고 판단했습니다. 유류분 합의는 특정 재산에 대한 권리 포기로 해석되지 않을 수 있습니다.

참고 사항

임차인이 사망하면 임차인의 지위와 임대차보증금 반환 채권은 상속인들에게 법정 상속분대로 공동 상속됩니다. 공동상속인 중 한 명이 임대인과 새로운 임대차 계약을 체결했더라도, 이것이 다른 공동상속인의 임대차보증금 반환 청구권을 소멸시키는 것은 아닙니다. 임대차 계약이 기간 만료로 종료되는 경우에는 별도의 해지 의사표시가 없어도 보증금 반환 의무가 발생합니다. 공동상속인 전원의 해지 의사표시가 필요하다는 주장은 기간 만료 종료 시에는 적용되지 않습니다. 상속인들 간의 유류분 반환 합의나 다른 합의가 있었다고 해서, 임대차보증금 반환 채권과 같은 상속 재산에 대한 권리 주장을 모두 포기한 것으로 해석되지 않을 수 있으니 합의서 내용을 명확히 확인해야 합니다. 임대인은 임대차 계약 종료 시, 정당한 권리자인 공동상속인들에게 상속분에 따라 보증금을 반환해야 하며, 특정 상속인과만 새로운 계약을 맺었다고 해서 기존 보증금 채무가 다른 상속인들에게 소멸한다고 볼 수 없습니다. 임대인이 공동상속인 중 한 명에게 보증금 전부를 변제했다고 주장하려면, 해당 상속인이 보증금 채권 전체에 대한 정당한 권리자이거나, 다른 상속인들을 대리하여 수령할 권한이 있거나, 임대인이 선의 무과실로 채권의 준점유자에게 변제했다고 볼 만한 명확한 증거가 있어야 합니다.