상가 임차인 입점 위한 시설 공사 범위 및 대금 분쟁 사건

원고 A 주식회사가 피고 B 주식회사로부터 상가 건물 인테리어 및 입점 기반시설 공사대금 2억 9,500만 원 및 이에 대한 지연이자를 청구하였고, 피고 B 주식회사는 반소로 원고 A 회사에게 3억 1,006만여 원 및 지연이자를 청구한 사건입니다. 법원은 공사 계약서의 불분명한 공사 범위 조항을 여러 정황과 감정 결과를 통해 해석한 결과, 원고 A 회사가 수행한 공사 전체가 계약 범위에 포함된다고 판단하여 피고 B 회사의 항소를 기각하고 원고 A 회사의 본소 청구를 인용하였습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고): 주식회사 A (상가 건물의 인테리어 및 시설 공사를 수행한 시공사)
• 피고(반소원고): 주식회사 B (상가 건물의 소유주이자 주식회사 D에게 건물을 임대한 임대인)
• 주식회사 D (피고 B로부터 상가 건물 전체를 임차하여 자체 브랜드의 매장을 입점시키려 한 임차인)

분쟁 상황

피고 B 회사는 자신의 사옥 건물 중 일부인 이 사건 부동산 및 지하 1층 상업공간 전체를 주식회사 D에게 2020년 10월 1일부터 10년간 임대하는 계약을 체결했습니다. D 회사는 이 건물을 자체 브랜드의 카페, 베이커리, 레스토랑 등으로 활용할 계획이었으며, 임대차 개시 전 8개월간 인테리어 공사 기간이 제공되었습니다. 당시 건물이 칸막이 미설치, 바닥·천장·벽면 미시공, 배관·전기배선·덕트·주방 급배기 시설 미설치 등 미완성 상태였으므로, D 회사는 피고 B 회사에게 입점지원금 또는 기반시설 공사비 지원을 요청했습니다. 이에 피고 B 회사와 D 회사 간의 임대차 계약에는 임대인인 B 회사가 기반시설 공사를 부담한다는 조항이 포함되었습니다. 이후 피고 B 회사는 D 회사의 소개로 원고 A 회사와 'B사옥 인테리어 공사 중 입점 기반시설 공사'라는 이름으로 도급계약을 체결했으며, 계약 금액은 10억 원(부가가치세 별도)으로 명시했습니다. 그러나 이 계약서에는 '입점 기반시설 공사'의 구체적인 내용과 범위가 명확히 정의되어 있지 않았고, 계약서상 원고 A 회사가 착공 20일 전까지 공사내역서를 제출해야 한다는 특약 조항을 이행하지도 않았습니다. 그럼에도 피고 B 회사는 계약을 당연해제한다는 주장을 하지 않고 원고 A 회사의 공사를 진행하게 했습니다. 공사가 완료된 후 원고 A 회사는 미지급 공사대금 2억 9,500만 원을 청구하는 본소 소송을 제기했고, 피고 B 회사는 계약에 포함되지 않은 인테리어 공사 부분에 대한 대금 지급 의무가 없다고 주장하며 반소로 3억 1,006만여 원을 청구했습니다. 이처럼 불명확한 공사 계약서상의 '입점 기반시설 공사'의 범위를 어떻게 해석할 것인가가 주된 분쟁의 핵심이었습니다.

핵심 쟁점

공사 도급계약서에 명확하게 정의되지 않은 '입점 기반시설 공사'의 범위에 원고 A 회사가 수행한 공사 전체가 포함되는지 여부 및 이에 따른 공사대금 지급 의무의 존재 여부가 핵심 쟁점이었습니다.

법원의 판단

항소심 법원은 피고(반소원고) 주식회사 B의 항소를 기각하고, 항소 비용은 피고 B 회사가 부담하도록 결정했습니다. 이는 제1심 판결에서 피고 B 회사가 패소한 본소 청구 부분이 정당하며, 피고 B 회사가 제기한 반소 청구는 받아들이지 않는다는 의미입니다.

결론

법원은 원고 A 회사와 피고 B 회사 사이의 공사 도급계약에서 정한 '입점 기반시설 공사'의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는다고 판단했습니다. 그러나 피고 B 회사와 임차인 D 회사 간의 임대차 계약 내용, 원고 A 회사와 피고 B 회사 간의 도급 계약금액이 10억 원(부가가치세 별도)으로 명시된 점, 원고가 D 회사의 주도로 공사를 진행하며 피고 B 회사와 D 회사 모두에게 공사 이행 상황을 보고하고 협의해 온 점, 인테리어 공사와 기반시설 공사의 구분 개념이 사회 일반의 상식이나 법령상 명확히 존재하지 않는 점, 감정인의 감정 결과에서도 두 공사의 구분이 사실상 어렵다는 의견을 제시한 점 등 여러 객관적인 정황을 종합적으로 고려했습니다. 이에 따라 법원은 원고 A 회사가 수행한 모든 공사가 이 사건 도급계약의 범위에 포함된다고 해석하는 것이 타당하다고 결론 내렸습니다. 따라서 피고 B 회사는 원고 A 회사에게 미지급 공사대금 2억 9,500만 원 및 이에 대한 지연이자를 지급해야 하고, 피고 B 회사의 반소 청구는 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서 법원은 민사소송법 제420조에 따라 제1심판결의 이유를 대부분 인용하면서, 변경 또는 추가하는 부분에 대해서만 별도로 설명했습니다. 가장 중요한 법리는 '법률행위(계약) 해석의 원칙'입니다. 계약 내용이 명확하지 않은 경우, 법원은 단순히 계약서의 문구에만 얽매이지 않고, 당사자들이 그 계약에 대해 어떠한 의미의 합치를 하였는지를 합리적으로 탐구합니다. 이때 법원은 계약 체결의 동기, 당사자들의 기존 관계, 계약의 목적, 이행 과정에서 나타난 당사자들의 태도, 관련 임대차 계약 내용, 거래 관행 등 여러 객관적인 정황들을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙, 그리고 사회 일반의 상식과 거래의 통념에 따라 계약의 내용을 해석하게 됩니다. 이 사건에서는 '입점 기반시설 공사'라는 용어의 객관적인 의미가 불분명했으므로, 법원은 임대차 계약 내용, 도급 계약 금액이 10억 원으로 명시된 점, 공사 진행 상황, 당사자들 간의 협의 과정, 감정인의 감정 결과 등을 종합적으로 고려하여 원고 A 회사가 수행한 모든 공사를 도급계약의 범위에 포함된다고 해석했습니다.

참고 사항

건물주가 임차인의 요구에 따라 인테리어 또는 시설 공사를 도급할 경우, 계약서에 공사 범위와 내역을 매우 구체적이고 명확하게 명시해야 추후 발생할 수 있는 분쟁을 피할 수 있습니다. 특히 '기반시설 공사'와 '인테리어 공사'와 같이 구분이 모호할 수 있는 공사의 경우, 각 용어의 정의와 포함되는 공정, 범위, 그리고 각 공정에 대한 비용 부담 주체를 상세히 협의하고 반드시 서면으로 남겨야 합니다. 또한 계약서에 명시된 착공 전 공사내역서 제출 의무나 기타 계약 조건이 이행되지 않을 경우, 당사자는 계약 해제 여부 등 명확한 의사표시를 해야 나중에 계약 이행 여부나 계약 내용 해석에 대한 다툼을 줄일 수 있습니다. 불분명한 계약 조항은 법원의 해석에 따라 당사자들이 예상치 못한 방향으로 결론날 수 있으므로, 계약 체결 시에는 모든 가능성을 염두에 두고 철저히 문서화하는 것이 중요합니다. 특히 대규모 공사 계약에서는 감정인의 판단 또한 중요한 요소로 작용할 수 있으므로, 계약 내용의 충실한 기록과 함께 공사 진행 과정에 대한 증거 자료(예: 공사 보고서, 협의 내역, 사진, 문자 메시지 등)를 잘 보존하는 것이 필요합니다.