전세보증금 반환보증금 청구 거절에 대한 임차인 승소 판결

임차인이 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못하자 주택도시보증공사에 전세금안심대출보증금의 지급을 청구했습니다. 주택도시보증공사는 실제 보증금이 보증 한도를 초과하는 허위 계약이므로 보증 의무가 없다고 주장했으나 법원은 임대차계약서에 기재된 보증금액이 실제 보증금액과 일치한다고 판단했으며 설령 실제 보증금이 계약서 금액보다 높더라도 이를 사기 또는 허위 계약으로 볼 수 없다고 판단하여 임차인의 손을 들어주었습니다. 이에 주택도시보증공사가 항소했으나 항소심 법원 역시 원심의 판단이 정당하다고 보아 주택도시보증공사의 항소를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 (임차인 A): 전세 계약을 맺고 주택도시보증공사의 전세금안심대출보증에 가입했으며 임대인에게서 보증금을 돌려받지 못하여 보증금을 청구한 당사자입니다.
• 피고 (주택도시보증공사): 임차인 A와 전세금안심대출보증계약을 체결한 보증기관으로 임대인이 전세보증금을 반환하지 못할 경우 임차인에게 보증금을 지급할 의무가 있는 기관입니다.
• 제1심 공동피고 B (임대인): 임차인 A와 전세 계약을 맺은 임대인으로 계약 만료 후 전세보증금을 반환하지 않아 보증 기관의 보증 이행 사유를 발생시킨 당사자입니다.

분쟁 상황

임차인 A는 임대인 B와 전세 계약을 체결하고 주택도시보증공사(HUG)와 전세금안심대출보증 계약을 맺었습니다. 보증금액은 223,500,000원이었고 보증 조건은 임대차 목적물의 공시가격 150% 이내였습니다. 계약 기간이 만료된 후 임대인 B가 전세보증금을 반환하지 못하자 임차인 A는 HUG에 보증금 지급을 요청했습니다. 그러나 HUG는 이 사건 부동산의 공시가격 149,000,000원의 150%는 223,500,000원인데, 실제 임대차보증금은 228,000,000원이었다고 주장하며 이는 보증 조건을 충족하지 못하는 허위 또는 사기 계약에 해당하므로 약관에 따라 보증채무 이행을 거절할 수 있다고 맞섰습니다. 임차인 A는 계약서에 명시된 223,500,000원이 실제 보증금이며, 현금보관증으로 받은 4,500,000원은 별도의 약정금이라고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 임차인과 임대인이 체결한 임대차계약서상의 전세보증금 223,500,000원이 실제 전세보증금과 일치하는지 여부입니다. 주택도시보증공사는 실제 보증금이 228,000,000원이며 이는 공시가격의 150%를 초과하여 보증 요건을 충족하지 못한다고 주장했습니다.
2. 설령 실제 전세보증금이 계약서에 기재된 금액과 다르다 할지라도, 임차인이 주택도시보증공사의 보증 조건을 맞추기 위해 보증금을 낮춰 계약서를 작성한 행위를 약관상 '사기 또는 허위로 체결한 전세계약'으로 보아 보증채무 이행을 거절할 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

항소심 법원은 피고인 주택도시보증공사의 항소를 기각하고 원고인 임차인 A의 청구를 인용한 제1심 판결이 정당하다고 판단했습니다. 이에 따라 주택도시보증공사는 임차인 A에게 223,500,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다. 항소 비용은 피고인 주택도시보증공사가 부담해야 합니다.

결론

이번 판결은 임차인이 전세금안심대출보증을 통해 전세보증금을 보호받고자 할 때, 계약서에 명시된 보증금액이 실제 거래 내용과 다소 차이가 있더라도 그 차이가 합리적인 사유에 근거하고 임차인에게 사기 또는 허위 계약의 고의가 없다고 인정된다면 보증기관이 보증채무 이행을 거절할 수 없다는 점을 분명히 했습니다. 특히 임차인이 보증 조건에 맞춰 보증금액을 조정한 경우라 할지라도, 그 차액에 대한 위험을 스스로 부담하고 보증기관의 책임 범위에는 변동이 없다면 보증 이행을 거절할 수 없다는 판단은 전세사기 피해를 방지하고 임차인을 보호하려는 전세금반환보증 제도의 취지를 재확인한 것으로 볼 수 있습니다.

연관 법령 및 법리

• 보증계약의 해석 원칙: 보증계약은 주채무자의 채무 불이행 시 보증인이 대신 채무를 이행하는 계약입니다. 보증 약관에 따라 보증 이행 거절 사유가 발생했는지를 판단할 때는 약관의 문언적 의미뿐만 아니라 계약의 목적, 체결 경위, 당사자의 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 신의성실의 원칙에 입각하여 합리적으로 해석해야 합니다. 특히 이 사건에서는 주택도시보증공사가 보증책임을 면하기 위해 '사기 또는 허위 계약'을 주장했으나, 법원은 임차인이 보증 조건에 맞추기 위해 계약서상 보증금액을 조정했고, 그 차액에 대한 위험을 스스로 부담했으며, 보증기관의 책임 범위가 달라지지 않는 점 등을 종합적으로 고려하여 임차인의 행위를 사기나 허위 계약으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 이는 보증 제도의 취지가 임차인 보호에 있음을 강조하는 해석입니다. • 민사소송법 제420조 (제1심판결 규정의 준용): 이 조항은 항소심에서 제1심 판결의 규정을 준용할 수 있음을 명시한 절차법적 규정입니다. 이 사건 판결문에서는 제1심 판결의 기초 사실을 일부 수정하는 것 외에는 그대로 인용하겠다고 밝히며 이 조항을 언급했습니다. 이는 항소심이 제1심의 사실 인정이나 법률 적용이 타당하다고 판단할 경우, 구체적인 내용을 다시 작성하지 않고 제1심 판결의 내용을 그대로 받아들일 수 있음을 의미합니다.

참고 사항

• 계약서 작성 시 보증금 명확화: 전세 계약 시 실제 거래되는 보증금액과 계약서에 기재되는 보증금액이 다를 경우, 그 차액에 대한 처리 방안을 명확히 하고 관련 증빙 서류를 철저히 보관해야 합니다. 예를 들어, 차액에 대한 현금보관증이나 별도 합의서를 작성하고 그 내용을 정확히 기재해야 합니다. • 보증기관의 약관 확인: 전세금안심대출보증 등 보증 상품에 가입할 때는 보증 약관의 구체적인 내용을 꼼꼼히 확인하고, 특히 보증 이행이 거절될 수 있는 사유(예: 사기, 허위 계약 등)를 사전에 숙지하는 것이 중요합니다. 보증 조건과 실제 계약 내용이 일치하는지 다시 한번 확인해야 합니다. • 주택임차권등기명령 신청 및 정정: 전세보증금을 돌려받지 못할 경우 주택임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이때 등기할 보증금액은 실제 보증금과 일치하도록 정확히 기재해야 하며, 만약 오차가 있다면 신속하게 경정 결정을 신청하여 정확한 내용으로 등기가 이루어지도록 해야 합니다. 이는 향후 보증금 회수 및 보증 이행 청구 시 분쟁을 예방하고 우선변제권을 확보하는 데 중요합니다. • 임대인의 보증료 대납 등 특약 주의: 임대인이 임차인의 보증료를 대신 납부하는 등의 특약이 있는 경우, 그 배경과 의미를 명확히 이해하고 추후 분쟁 발생 시 근거 자료로 활용할 수 있도록 관련 사실을 기록해두는 것이 좋습니다. 법원은 이러한 특약이 보증금 차액에 대한 이자 지급을 대신한 것으로 해석할 여지가 있다고 보았습니다.