건물 건축 공사비 미지급과 하자, 공사 지연으로 인한 손해배상 판결

이 사건은 건설사인 A 주식회사가 건물주인 B에게 공사대금을 받지 못했다며 소송을 제기하고, 이에 대해 건물주 B는 공사에 하자가 있고 공사 지연이 발생했다며 A 회사에 손해배상 등을 요구하는 반소를 제기한 사건입니다. 법원은 A 회사의 미지급 공사대금 청구 일부를 인정하면서도, B의 하자보수 손해배상 및 지체상금 청구도 일부 받아들여 서로 동시이행 관계에 있는 금액과 각자 지급해야 할 금액, 그리고 이에 대한 지연손해금을 정했습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A 주식회사: 건물을 시공한 건설회사로, 건물주 B에게 미지급 공사대금을 청구하고 B의 반소 주장에 대응했습니다.
• 피고(반소원고) B: A 회사에게 건물 건축을 의뢰한 건물주로, A 회사에게 하자보수 손해배상과 공사 지연에 따른 지체상금 등을 청구했습니다.

분쟁 상황

건설사 A 주식회사는 건물주 B와 공사 계약을 체결하고 건물을 건축했습니다. 그러나 A 회사는 공사 완료 후 건물주 B가 미지급 공사대금 515,500,000원을 지급하지 않아 소송을 제기했습니다. 이에 대해 건물주 B는 A 회사가 시공한 건물에 하자가 존재하고, 공사 기간이 지연되어 손해가 발생했다며 하자보수 손해배상 및 지체상금으로 총 929,498,879원을 A 회사에게 청구하는 반소를 제기했습니다. 주요 쟁점으로는 하자의 범위와 책임, 공사 지연의 원인과 지체상금의 적정성, 추가 공사비 및 상향 시공 비용 인정 여부, 그리고 근린생활시설의 마감 공사 범위 등이 있었습니다. 특히 건물주 B는 피난창호의 개폐 문제, 마감재 미시공, 층고 상향 시공으로 인한 준공 지연, 연약지반 보강 공사로 인한 지연 등을 주장했으며, 건설사 A 회사는 이들 중 일부는 하자가 아니거나, 건물주 B의 책임으로 인한 지연 또는 추가 비용 청구가 불가하다는 입장이었습니다.

핵심 쟁점

1. 건설사인 A 회사가 건물주 B에게 미지급된 공사대금 515,500,000원을 받을 수 있는지 여부
2. 건물주 B가 A 회사의 시공 하자로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부 및 그 금액
3. 건물주 B가 A 회사의 공사 지연에 따른 지체상금을 청구할 수 있는지 여부 및 그 금액
4. 건물주 B가 근린생활시설 마감공사 불이행, 임대 불능 등으로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부
5. 건설사인 A 회사가 연약지반 보강공사 및 설계 변경에 따른 추가 비용을 건물주 B에게 청구할 수 있는지 여부

법원의 판단

법원은 제1심 판결을 변경하여 다음과 같이 판결했습니다.

1. 건물주 B는 건설사 A 회사로부터 224,824,990원을 지급받는 동시에 A 회사에게 미지급 공사대금 중 224,824,990원을 지급해야 합니다.
2. 건물주 B는 A 회사에게 나머지 미지급 공사대금 286,675,010원과 이에 대한 지연손해금(일부 금액 123,128,912원에 대해서는 2019. 7. 19.부터 2022. 11. 17.까지 연 6%, 그 이후 다 갚는 날까지 연 12% 이자, 나머지 금액 163,546,098원에 대해서는 2019. 7. 19.부터 2023. 9. 27.까지 연 6%, 그 이후 다 갚는 날까지 연 12% 이자)을 지급해야 합니다.
3. 건설사 A 회사는 건물주 B에게 하자보수에 갈음하는 손해배상금 224,824,990원, 지체상금 163,200,000원, 부당이득금 25,026,990원을 합한 총 413,051,980원과 이에 대한 지연손해금(지체상금 163,200,000원에 대해서는 2020. 7. 31.부터, 부당이득금 25,026,990원에 대해서는 2021. 10. 14.부터 각 2023. 9. 27.까지 연 6%, 그 이후 다 갚는 날까지 연 12% 이자)을 지급해야 합니다.
4. A 회사의 나머지 본소 청구와 B의 나머지 반소 청구는 기각되었습니다.
5. 소송 비용은 본소와 반소를 합하여 30%는 A 회사가, 나머지는 B가 부담하게 되었습니다.

결론

이 사건은 건설 공사 과정에서 발생할 수 있는 미지급 공사대금, 시공 하자, 공사 지연 등 복합적인 문제에 대해 법원이 각 당사자의 책임 비율을 판단하고, 하자보수 책임과 공사대금 지급 책임이 동시이행 관계에 있음을 명확히 하여 상호 채무를 조정한 사례입니다. 결과적으로 양측의 주장이 모두 일부 받아들여졌지만, 최초 청구금액과는 상당한 차이가 있게 조정되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 동시이행의 항변권: 건물 하자에 대한 손해배상 의무와 미지급 공사대금 지급 의무는 서로 대등액의 범위 내에서 동시에 이행되어야 한다는 원칙입니다. 한쪽이 자신의 의무를 이행하지 않으면 다른 쪽도 자신의 의무 이행을 거절할 수 있습니다.
2. 지연손해금: 채무자가 채무 이행을 지체할 경우 발생하는 손해에 대한 배상금입니다. 이 사건에서는 공사대금 미지급 및 손해배상 지연에 대해 상법상 연 6%의 이율과 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 이율이 적용되었습니다. 법원은 채무자가 이행 의무의 존부나 범위에 대해 상당한 항변을 한 경우, 판결 선고일까지는 낮은 이율을 적용하고 그 다음 날부터는 높은 이율을 적용하기도 합니다.
3. 하자보수에 갈음하는 손해배상: 시공된 건물에 하자가 있을 경우, 건축주는 실제로 하자를 보수하는 대신 그 보수에 필요한 비용을 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 법원은 이 금액을 산정할 때 시공 당시의 하자 범위뿐만 아니라 건물의 경과 연수, 자연적인 노화, 관리 상태, 부분적인 상향 시공 등을 고려하여 건설사의 책임 비율을 제한(감액)할 수 있습니다.
4. 지체상금 감액 (민법 제398조 제2항)​: 계약에 따라 공사 지연 시 지급하기로 한 지체상금은 손해배상액의 예정으로 간주됩니다. 법원은 지체상금액이 실제 손해에 비해 과도하다고 판단될 경우, 계약 당사자의 지위, 계약의 목적, 지체상금 예정 동기, 거래 관행 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 적절히 감액할 수 있습니다.
5. 계약금액 조정 조항: 공사 계약 시 예상치 못한 사유(예: 연약지반 발견)로 추가 공사가 필요하거나 설계 변경이 발생했을 때, 계약금액 조정에 대한 규정이 없다면 건설사가 추가 비용을 부담해야 할 수 있습니다. 계약서에 이러한 상황에 대한 책임 분담을 명확히 하는 것이 중요합니다.
6. 구 화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률: 피난기구 설치와 관련하여, 이 사건에서는 피난창호가 90도로 개폐되지 않아 완강기 사용에 어려움이 있더라도, 밀폐된 창문을 쉽게 파괴할 수 있는 장치가 비치되어 있다면 하자로 보지 않을 수 있다는 법적 기준이 언급되었습니다.

참고 사항

1. 계약서의 명확한 작성: 공사 범위, 마감재 기준, 추가 공사의 인정 기준, 공사 기간 및 지연에 대한 책임 소재, 지체상금 규정 등을 계약서에 구체적이고 명확하게 명시해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.
2. 변경 사항에 대한 서면 합의: 설계 변경, 추가 공사, 자재 변경 등 당초 계약 내용과 다른 사항이 발생할 경우 반드시 서면으로 합의하고 비용 및 기간 변경 내용을 명확히 해야 합니다.
3. 하자 및 지연 관련 증거 확보: 하자가 발생했거나 공사 지연이 예상될 경우 즉시 사진, 동영상, 전문가 의견서, 내용증명 등 객관적인 증거를 확보하고 상대방에게 서면으로 통보해야 합니다.
4. 책임 제한 가능성 인지: 아무리 명확한 하자가 있거나 공사 지연이 발생했더라도, 건물의 자연적인 노화, 관리상 과실, 부분적인 상향 시공 등 여러 사정을 고려하여 법원이 손해배상액이나 지체상금액을 감액할 수 있음을 알아야 합니다.
5. 동시이행의 이해: 건설 공사에서는 하자보수 채무와 공사대금 채무가 동시이행 관계에 놓이는 경우가 많으므로, 한쪽의 의무 이행이 지체되면 다른 쪽도 그 범위 내에서 자신의 의무 이행을 거절할 수 있다는 점을 이해하고 대응해야 합니다.
6. 예상치 못한 상황에 대한 계약: 연약지반 발견 등 예상치 못한 상황이 발생했을 때 추가 비용 및 공사 기간에 대한 책임 분담을 계약서에 미리 정해두는 것이 좋습니다.