재개발 조합 아파트 매매대금 추가 정산 분쟁

A주택재개발정비사업조합은 서울특별시가 재개발 임대주택 부속토지의 매매대금을 산정하면서 간선시설 설치비와 도시공원 설치비 중 공사비만 인정하고 토지비(용지비)를 제외하여 매매대금이 부당하게 낮게 책정되었다고 주장했습니다. 이에 대해 서울시는 부속토지비 가산 항목은 협의로 결정하는 것이며, 이미 조합이 산정한 금액을 반영했다고 반박했습니다. 법원은 관련 법령과 대법원 판례를 종합하여, 임대주택 부속토지 가격에 가산할 항목에는 간선시설 및 도시공원 설치비용의 공사비뿐만 아니라 토지비(용지비)도 포함되어야 한다고 판단했습니다. 또한, 재개발조합과 지방자치단체 간의 협의가 동등한 경제적 지위에서 이루어졌다고 보기 어려운 점 등을 고려하여, 서울특별시가 조합에 5,654,888,000원의 추가 매매대금과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• A주택재개발정비사업조합: 재개발 사업을 진행하고 임대주택을 건설한 사업 주체로, 서울시에 임대주택을 매도하는 입장
• 서울특별시: A주택재개발정비사업조합이 건설한 임대주택의 부속토지를 인수한 지방자치단체

분쟁 상황

A주택재개발정비사업조합은 재개발 사업을 진행하며 임대주택을 건설하였고, 서울시는 구 도시 및 주거환경정비법에 따라 해당 임대주택의 부속토지를 인수하는 매매계약을 체결했습니다. 이 과정에서 서울시는 부속토지 매매대금을 산정할 때 간선시설설치비와 도시공원설치비 중 공사비만을 가산 항목으로 인정하고 토지비(용지비)를 제외했습니다. 이에 대해 조합 측은 토지비도 포함되어야 한다고 주장하며, 총 5,654,888,000원의 추가 매매대금을 요구하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재개발 임대주택 부속토지 매매대금 산정 시 간선시설 및 도시공원 설치비용에 공사비 외 토지비(용지비)가 포함되는지 여부와 당사자 간 협의의 구체적인 효력 범위, 그리고 무상양여 받은 국·공유지 토지가액을 공제해야 하는지 여부

법원의 판단

제1심판결 중 원고 패소 부분을 취소하고, 피고(서울특별시)는 원고(A주택재개발정비사업조합)에게 5,654,888,000원 및 이에 대하여 2019. 3. 1.부터 2025. 5. 15.까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 항소와 피고의 항소는 모두 기각되었으며, 소송 총비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 재개발 임대주택 부속토지의 매매대금 산정 시 간선시설과 도시공원 설치비용에 공사비뿐만 아니라 토지비(용지비)도 포함되어야 한다는 법리를 명확히 했습니다. 이로써 서울특별시가 A주택재개발정비사업조합에 약 56억 5천만원의 추가 매매대금을 지급해야 한다는 판결이 확정되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건의 주요 법리는 구 도시 및 주거환경정비법 시행령 제54조의2 제2항 후문과 구 도시 및 주거환경정비조례 제29조 제1항 제1호에 근거합니다. 해당 규정들은 재개발 임대주택 부속토지의 가격에 가산할 항목을 인수자가 조합과 협의하여 정할 수 있다고 하면서도, '공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙' 및 '임대주택법 시행규칙' 별표 1에 따라 협의하도록 정하고 있습니다. 대법원은 이러한 규정들의 문언과 체계를 바탕으로, 인수자와 재개발조합 사이에 협의가 있었더라도 간선시설 설치비용과 도시공원 설치비용에 공사비만 가산할 수는 없고, 공동주택 분양가격 산정 규칙에 따라 토지비(용지비)를 포함하는 경우 추가되는 금액을 인수자가 재개발조합에게 지급할 의무가 있다고 보았습니다. 이는 재개발조합이 기반시설을 설치하는 데 투입한 비용 중 토지비도 해당 토지의 가치를 높이는 데 기여하며, 그 효용 증가로 인한 이익이 최종적으로 임대주택을 인수하는 시·도지사 등에게 귀속되기 때문에, 이러한 비용을 인수자가 부담하는 것이 형평에 부합한다는 원칙에 따른 것입니다.

참고 사항

재개발 임대주택의 부속토지 매매대금을 산정할 때는 간선시설 및 도시공원 설치비용에 공사비뿐만 아니라 해당 토지의 취득 비용(용지비)도 포함될 수 있음을 인지해야 합니다. 조합과 지방자치단체 간의 협의 과정에서 비록 협의를 거쳤다 하더라도, 불균형적인 경제적 지위가 고려되어 법률에서 정한 가산 항목에 대한 적정 비용은 특별한 사유가 없는 한 인정될 수 있습니다. 관련 법령인 구 도시 및 주거환경정비법 시행령, 구 도시 및 주거환경정비조례, 그리고 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙의 내용을 정확히 이해하고 매매대금 산정 시 반영되었는지 면밀히 검토하는 것이 중요합니다. 또한, 설치된 기반시설의 효용이 임대주택 부속토지에 귀속될 경우, 그 설치 비용은 인수자가 부담하는 것이 형평에 맞다는 법원의 판단을 참고하여 협의에 임할 필요가 있습니다. 마지막으로, 무상으로 양여 받은 국·공유지 토지가액을 부속토지비 가산항목 비용에서 공제해야 한다는 주장은 법원에서 받아들여지지 않을 수 있으므로, 이 부분에 대한 정확한 근거와 자료를 준비하는 것이 좋습니다.