재개발 사업 부지 소유권 분쟁 및 주택건설사업 승인 유지 판결

이 사건은 주택건설사업계획 승인 처분에 대한 취소 소송으로, 기존 주택조합의 조합원들이 새로운 사업시행자가 받은 주택건설사업계획 승인이 위법하다며 소송을 제기했습니다. 주요 쟁점은 사업시행자가 주택법상 요구되는 사업부지 80% 이상의 사용 권원을 적법하게 확보했는지, 매도청구권 행사 요건을 충족했는지, 그리고 구청장의 사업계획 승인 처분이 재량권을 남용한 것인지 여부였습니다. 법원은 새로운 사업시행자가 적법한 절차를 통해 사업부지의 사용 권원을 확보했으며 매도청구권 요건 또한 충족했고, 주택건설사업의 공익이 기존 조합원들의 불이익보다 크다고 보아, 구청장의 주택건설사업계획 승인 처분이 적법하다고 최종 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M 외 다수): 서울 동작구 O 일대 주택재건축정비사업 조합의 기존 조합원들로서, 새로운 주택건설사업계획 승인 처분에 반대하며 취소를 청구했습니다.
• 피고 (서울특별시 동작구청장): 주식회사 A에게 주택건설사업계획 승인 처분을 내린 행정청입니다.
• 피고보조참가인 (주식회사 A): 주택건설사업을 추진하는 새로운 사업시행자로서, 피고의 승인 처분이 적법함을 주장했습니다.
• R: 주식회사 A의 사업 시공사이며, 기존 주택조합의 대출 연대보증인으로서 조합의 채무를 대위변제한 후 신탁부동산의 우선수익권을 취득한 금융기관입니다.
• T: 주택조합 소유 부동산에 대한 담보신탁계약의 수탁자인 신탁회사입니다.
• BH: 주택조합의 이전 조합장으로, 그의 조합장 자격 유무가 쟁점이 되었습니다.
• 원고 D: 조합장 직무대행자 역할을 수행했으며, 총회 소집 권한의 유효성 판단에 중요한 인물입니다.

분쟁 상황

서울 동작구 O 일대의 노후 주거지역 재개발을 위해 설립된 주택조합은 사업 추진 과정에서 여러 어려움에 부딪혔습니다. 특히 2008년 글로벌 금융위기 이후 사업 비용이 급증하고, 조합장이었던 BH이 조합 사업과 무관한 부동산을 매수하는 등 방만한 운영으로 사업이 지연되었습니다. 조합은 사업 자금 조달을 위해 여러 차례 대출을 받았고, 이때 T 신탁회사에 사업부지 일부 또는 전부를 담보신탁했습니다. 그러나 채무 변제가 어려워지면서 시공사 R이 대위변제를 하고 신탁된 부동산의 우선수익권을 행사하게 되었습니다.

이 과정에서 기존 조합원들은 이전 조합장 BH의 자격에 대한 의문을 제기하며 총회 소집 및 결의의 유효성에 문제를 제기했습니다. BH이 소유한 주택의 주거전용면적이 조합원 자격 기준인 60m²를 초과하여 조합장 자격을 상실했다는 주장이었습니다. 또한, 담보신탁계약이 적법한 총회 결의 없이 이루어졌으므로 무효라고 주장했습니다.

이러한 상황에서 주식회사 A가 새로운 사업시행자로 나서 주택건설사업계획 승인을 받았고, 이에 대해 기존 주택조합의 일부 조합원들이 동작구청장을 상대로 사업계획 승인 처분 취소 소송을 제기하기에 이르렀습니다. 이들은 새로운 사업시행자가 주택법상 요구되는 사업부지 소유권 확보 요건을 갖추지 못했고, 매도청구권 행사 요건도 충족하지 못했으며, 구청장의 승인 처분이 재량권을 남용한 것이라고 주장했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음 세 가지였습니다.

1. 사업부지 사용 권원 확보 요건 충족 여부: 피고보조참가인(주식회사 A)이 주택건설사업계획 승인에 필요한 해당 대지면적의 80% 이상 사용 권원을 적법하게 확보했는지 여부입니다. 특히, 기존 주택조합이 체결한 담보신탁계약과 그에 따른 소유권 이전등기가 유효한지가 중요하게 다루어졌습니다.
2. 매도청구권 행사 요건 충족 여부: 주택법상 사업시행자가 사용 권원을 확보하지 못한 대지에 대해 매도청구권을 행사할 수 있는 요건을 충족했는지 여부입니다. 특히, 미동의 장기보유자의 대지면적 비율이 전체 대지면적의 5%를 초과하는지 여부가 문제되었습니다.
3. 재량권 일탈·남용 여부: 서울 동작구청장이 주택건설사업계획 승인 처분을 내린 것이 기존 주택조합 및 조합원들에게 미치는 불이익에 비해 공익 달성의 필요성이 크다고 볼 수 없어 재량권을 남용했는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고보조참가인(주식회사 A)의 손을 들어주어 주택건설사업계획 승인 처분이 적법하다고 판단했습니다. 이에 따라 제1심판결 중 원고 B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M에 대한 부분을 취소하고 이들의 청구를 기각했으며, 나머지 원고들의 항소는 기각했습니다. 소송 총비용은 원고들이 부담하게 되었습니다.

각 쟁점에 대한 구체적인 판단은 다음과 같습니다.

1. 사업부지 사용 권원 확보 요건 충족 여부: 법원은 주택조합의 2011년 9월 17일 정기총회가 적법하게 소집되었고 의사정족수도 충족했으며, 이 총회에서 3차 대출계약의 추인과 함께 담보신탁계약까지 유효하게 추인되었다고 보았습니다. 또한, 신탁회사 T과 BJ 사이의 매매계약도 반사회적인 법률행위가 아니라고 판단하여 1, 2차 소유권이전등기가 유효하다고 결론 내렸습니다. 결과적으로 피고보조참가인은 사업 처분 당시 총 대지면적 24,678m² 중 21,456.71m²를 확보하여 주택법에서 정한 80%(86.94%) 이상의 사용 권원 확보 요건을 충족했습니다.
2. 매도청구권 행사 요건 충족 여부: 법원은 주택법의 개정 취지를 고려할 때, 80% 이상 95% 미만의 사용 권원을 확보한 상태에서도 주택법 제22조 제1항 제2호에 따라 매도청구권을 행사하여 95% 이상을 확보한 후, 다시 같은 조 제1호에 따라 미동의 장기보유자에게 매도청구권을 행사할 수 있다고 해석했습니다. 이 사건 사업부지 내 미동의 장기보유자들이 보유한 토지 면적은 전체의 4.55%로 5%를 초과하지 않으므로, 매도청구권 행사 요건을 갖추었다고 판단했습니다.
3. 재량권 일탈·남용 여부: 법원은 이 사건 처분이 노후화된 주거지역을 정비하고 주거 안정 및 주거 수준을 향상시키려는 공익적 목적이 크다고 보았습니다. 기존 조합 사업 실패의 주된 원인이 글로벌 금융위기와 조합장의 방만한 운영에 있었으며, 시공사 R 역시 상당한 금융 비용을 부담했고, 피고보조참가인이 토지 매수 가격 합의 등의 절차를 거쳐 기존 조합원들의 불이익을 최소화하려 노력한 점 등을 고려할 때, 주택건설사업계획 승인 처분에 재량권 일탈·남용의 위법이 없다고 보았습니다.

결론

항소심 법원은 원고 B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M의 주장을 받아들이지 않아 제1심판결 중 이들에 대한 부분을 취소하고 청구를 기각했습니다. 나머지 원고들의 항소는 기각되었으며, 모든 소송 비용은 원고들이 부담하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 판결에서 주로 다루어진 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 주택법 제21조 제1항 (주택건설사업계획 승인 요건)​: 주택건설사업계획 승인을 받으려는 자는 해당 대지면적의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용 권원을 확보해야 합니다. 법원은 이 사건에서 피고보조참가인이 담보신탁계약을 통해 86.94%의 사용 권원을 적법하게 확보했다고 판단했습니다.
• 주택법 제22조 제1항 (매도청구권)​: 사업주체가 주택건설대지면적의 95% 이상에 대한 사용 권원을 확보한 경우에는 사용 권원을 확보하지 못한 모든 토지 소유자에게 매도청구권을 행사할 수 있습니다. 80% 이상 95% 미만을 확보한 경우에는 미동의 장기보유자를 제외한 토지 소유자에게만 매도청구권을 행사할 수 있습니다. 법원은 2007년 주택법 개정 취지를 고려하여 80% 이상 95% 미만 확보 시에도 매도청구권을 순차적으로 행사하여 95% 이상을 확보한 뒤 미동의 장기보유자에게도 매도청구권을 행사할 수 있다고 유연하게 해석했습니다. 이 사건에서 미동의 장기보유자 비율이 4.55%로 5%를 초과하지 않아 매도청구권 행사 요건을 충족했다고 보았습니다.
• 지역주택조합 정관 및 총유물 관리·처분 법리: 지역주택조합의 정관은 조합원의 자격, 총회 소집 및 결의 방법 등을 규정합니다. 조합 재산은 '총유물'에 해당하므로, 담보신탁 설정과 같은 중요한 관리·처분 행위는 정관에 따라 적법한 총회 결의를 거쳐야 유효합니다. 이 사건에서는 조합장 BH의 자격 문제와 총회 소집 절차의 유효성, 그리고 담보신탁 추인 여부가 쟁점이 되었습니다. 법원은 조합장 직무대행자의 동의를 통해 총회가 적법하게 소집되었고, 3차 대출계약 추인 결의에 담보신탁 추인도 포함되어 유효하다고 판단했습니다.
• 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제12조 제1항, 구 주택건설촉진법 시행규칙 제17조 제2항, 구 건축법 시행령 제101조 제1항 (주거전용면적 산정 기준)​: 조합원 자격 판단의 근거가 되는 주택의 '주거전용면적'을 산정하는 기준입니다. 이 사건에서는 BH이 소유했던 주택의 지하층, 계단실, 벽체 면적이 주거전용면적에 포함되는지 여부가 문제가 되었습니다. 법원은 준공 당시의 법령과 건축물대장, 현황 등을 종합하여 지하층 22.58m²와 벽체 4.48m²가 주거전용면적에 포함되어 총 84.09m²로 60m²를 초과하므로 BH이 조합장 자격이 없었다고 판단했습니다.
• 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 (항소심 법원의 제1심 판결 인용 규정)​: 항소심에서 제1심 판결의 이유를 그대로 인용할 수 있는 근거 조항입니다.

참고 사항

유사한 주택건설사업이나 재개발 사업 상황에 처할 경우 다음 사항들을 참고하세요.

• 조합원 자격 유지의 중요성: 지역주택조합의 경우, 정관에 명시된 조합원 자격 요건(예: 주거전용면적 제한)을 사업 기간 내내 유지하는 것이 매우 중요합니다. 자격 상실 시 조합원으로서의 권리를 잃을 수 있으며, 이는 사업 전반에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
• 총회 소집 및 결의의 적법성 확보: 주택조합의 총회는 사업의 중요한 결정이 이루어지는 자리이므로, 총회 소집 절차, 의사정족수 충족 여부, 그리고 결의 내용의 적법성을 철저히 확인해야 합니다. 특히 조합장 등 임원의 자격에 대한 논란이 있다면 더욱 신중하게 진행되어야 합니다.
• 담보신탁 계약에 대한 이해: 주택건설사업에서 자금 조달을 위해 담보신탁을 활용하는 경우가 많습니다. 담보신탁 계약의 내용, 특히 채무 불이행 시 신탁부동산 처분 조건 등을 명확히 이해하고, 관련 총회 결의가 적법하게 이루어졌는지 확인해야 합니다.
• 사업부지 확보 비율 및 매도청구권: 주택법상 사업계획 승인을 받기 위한 사업부지 사용 권원 확보 비율(80% 이상)과 매도청구권 행사 요건(95% 이상 확보 시 모든 소유자에게, 80% 이상 95% 미만 시 미동의 장기보유자 제외)을 정확히 알아야 합니다. 이 비율에 따라 사업 추진 방식이 달라질 수 있습니다.
• 사업 지연 시 위험 관리: 주택건설사업은 장기간이 소요되므로, 경제 상황 변화, 자금 조달 문제, 내부 분쟁 등으로 사업이 지연될 위험이 항상 존재합니다. 이로 인해 매몰비용이 발생하거나 시공사 등 이해관계자가 변경되어 기존 조합원에게 불이익이 발생할 수 있으므로, 사업 추진 상황을 면밀히 주시하고 위험을 관리해야 합니다.
• 행정 처분의 재량권: 행정청의 사업계획 승인과 같은 처분은 공익적 목적 달성을 위한 재량 행위에 해당합니다. 처분의 위법성을 다툴 경우, 공익과 사익의 균형을 이탈했는지(재량권 일탈·남용) 여부가 중요한 판단 기준이 됩니다. 사업계획 승인으로 인해 개인의 피해가 예상된다면, 해당 처분이 비례의 원칙에 위배되는지 여부를 검토해야 합니다.