건축/재개발 · 기타 민사사건
D 아파트 분양계약을 체결한 피고가 2차 계약금을 납입하지 않아 계약이 해지된 사건에서, 분양회사는 계약 조항에 따라 분양대금의 10%를 위약금으로 청구했습니다. 법원은 위약금 조항의 유효성은 인정했으나, 계약자의 사정 및 분양회사가 아파트를 재분양하여 손해가 크지 않은 점 등을 고려해 위약금을 당초 분양대금의 10%인 3,140만 원에서 절반인 1,570만 원으로 감액했습니다. 결과적으로 피고는 이미 낸 1차 계약금 500만 원을 제외한 1,070만 원을 분양회사에 지급하라는 판결을 받았습니다.
D 아파트 분양대행사 직원이었던 C은 2016년 10월경 회사 보유 아파트(F호) 분양 정보를 여동생 G에게 전달했고, G의 직장 상사인 피고 B가 이 아파트를 분양받기로 했습니다. 2017년 8월 21일 C은 피고 B를 대리하여 원고 A 주식회사와 분양계약을 체결했습니다. 피고 B는 당일 1차 계약금 500만 원과 발코니 확장 계약금 100만 원, 총 600만 원을 지급했습니다. 그러나 피고 B는 약정된 2차 계약금 2,640만 원을 납입일까지 지급하지 못했습니다. 이에 원고 A는 2018년 3월부터 11월까지 세 차례 내용증명으로 계약 이행을 촉구했으나, 피고 B가 계속해서 2차 계약금과 중도금을 납입하지 않자 2019년 2월 12일 분양계약 해지 내용증명을 발송했습니다. 이후 원고 A는 계약 해지에 따른 위약금으로 분양대금 3억 1,400만 원의 10%에 해당하는 3,140만 원 중 이미 받은 1차 계약금 500만 원을 제외한 2,640만 원과 지연손해금을 청구하는 본소 소송을 제기했습니다. 반면 피고 B는 2차 계약금 미납으로 인한 해지 시에는 1차 계약금만 포기하면 된다고 C으로부터 들었고, 원고가 위약금 조항에 대해 약관규제법상 설명 의무를 위반했으므로 이미 지급한 계약금 600만 원을 반환해 달라는 반소 소송을 제기했습니다. 또한, 위약금 3,140만 원은 부당하게 과다하므로 감액되어야 한다고 주장했습니다.
2차 계약금을 내지 않아 분양계약이 해지된 경우에도 분양대금의 10%를 위약금으로 정한 계약 조항이 적용되는지 여부, 분양회사가 중요한 위약금 조항에 대해 고객에게 제대로 설명하지 않아 약관규제법을 위반했는지 여부, 그리고 분양대금의 10%로 정해진 손해배상 예정액이 지나치게 많아 법원이 이를 감액해야 하는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.
법원은 다음과 같이 판단했습니다. 첫째, 2차 계약금 미납으로 분양계약이 해지된 경우에도 분양대금의 10%를 위약금으로 정한 계약 조항이 적용된다고 보았습니다. 이는 1차 계약금만 내고 계약을 해지하는 경우와 비교해 형평성에 어긋나지 않으며, 계약의 구속력을 약화시키지 않기 위함이라고 설명했습니다. 둘째, 분양회사가 위약금 조항에 대해 약관규제법상 설명 의무를 위반했다는 피고의 주장은 받아들이지 않았습니다. 계약 체결을 대리한 C이 계약 내용 숙지 확인 서명을 했고, 분양대금의 10%를 위약금으로 정하는 것은 부동산 거래에서 일반적인 관행이기 때문입니다. 셋째, 민법 제398조 제2항에 따라 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우 감액할 수 있다는 법리에 따라 위약금을 감액했습니다. 피고가 직접 계약 내용을 자세히 파악하기 어려웠던 점, 그리고 분양회사가 계약 해지 후 해당 아파트를 제3자에게 재분양하여 이미 분양대금을 모두 받은 점 등을 종합적으로 고려하여, 당초 위약금인 분양대금의 10% (3,140만 원)를 50% 감액한 1,570만 원으로 조정했습니다. 따라서 피고 B는 감액된 위약금 1,570만 원에서 이미 낸 1차 계약금 500만 원을 제외한 1,070만 원과 이에 대한 지연손해금(2019년 4월 18일부터 2021년 8월 27일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 원고 A 주식회사에 지급하라고 판결했습니다. 피고 B가 기지급 계약금 600만 원(1차 계약금 500만 원 및 발코니 확장 계약금 100만 원)의 반환을 요구한 반소 청구는 기각되었습니다.
이 사건 판결로 원고 A 주식회사의 청구는 피고 B에게 1,070만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 범위 내에서 인용되었고, 나머지 청구는 기각되었습니다. 피고 B의 반소 청구와 항소는 모두 기각되었으며, 제1심 판결 중 본소에 대한 피고 패소 부분은 위 인정 금액을 초과하는 범위에서 취소되었습니다. 소송에 들어간 총비용은 원고와 피고가 각각 절반씩 부담하게 되었습니다.
이 사건에는 다음과 같은 주요 법령과 법리가 적용되었습니다.
약관의 규제에 관한 법률(약관규제법) 제3조 제3항 (약관 설명 의무): 이 법률 조항은 사업자가 고객에게 계약의 약관 중 중요하다고 판단되는 내용을 고객이 이해할 수 있도록 명확하게 설명해야 할 의무를 규정하고 있습니다. 만약 사업자가 이러한 설명 의무를 위반하면 해당 약관 조항을 계약의 내용으로 주장할 수 없게 됩니다. 이 사건에서 피고는 분양회사가 위약금 조항을 제대로 설명하지 않았다고 주장했지만, 법원은 피고를 대리한 C이 계약 내용 숙지 확인 서명을 한 점, 그리고 분양대금의 10%를 위약금으로 정하는 것이 부동산 거래에서 통상적인 관행이라는 점을 들어 분양회사가 설명 의무를 위반했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 이는 모든 약관 조항에 대해 일일이 상세한 설명을 해야 하는 것은 아니며, 고객 또는 그 대리인이 충분히 내용을 알았음을 인정할 수 있는 상황에서는 설명 의무 위반이 인정되기 어렵다는 것을 보여줍니다.
민법 제398조 제2항 (손해배상 예정액의 감액): 이 조항은 채무 불이행으로 인해 발생할 손해를 미리 정해둔 금액(손해배상 예정액)이 실제 발생할 수 있는 손해에 비하여 "부당하게 과다한 경우"에는 법원이 직권으로 그 예정액을 적당히 감액할 수 있다고 명시하고 있습니다. 법원은 손해배상 예정액이 부당하게 과다한지 여부를 판단할 때 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적과 내용, 예정액을 정하게 된 동기, 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 당시의 거래 관행 등 모든 사정을 종합적으로 고려합니다. 이 사건에서 법원은 피고가 계약 내용을 직접 파악하기 어려웠던 상황과, 분양회사가 계약 해지 후 아파트를 제3자에게 재분양하여 손실을 최소화한 점 등을 참작하여 위약금을 당초 금액의 50%로 감액했습니다. 이는 손해배상 예정액이 아무리 계약으로 정해졌더라도 사회 통념상 허용되는 합리적인 범위를 넘어서면 법원이 개입하여 공정성을 추구할 수 있다는 중요한 법리입니다.
아파트 분양 계약과 같은 중요한 계약을 체결할 때는 계약서의 내용을 매우 신중하게 확인해야 합니다. 특히 계약 해지 시 발생하는 위약금 조항이나 손해배상 예정액 등은 금액이 클 수 있으므로 반드시 내용을 정확히 이해하고 동의해야 합니다. 대리인을 통해 계약을 진행하는 경우에도 본인이 직접 계약 내용을 숙지하고 확인하는 것이 중요합니다. 대리인이 전달한 정보와 실제 계약서 내용이 다를 수 있으며, 나중에 대리인의 설명 부족을 이유로 책임을 면하기 어려울 수 있습니다. 계약금 납입 등 계약상 의무를 이행하기 어려운 상황이 발생하면 즉시 상대방과 협의하여 해결책을 모색해야 합니다. 미리 상의하지 않고 의무를 이행하지 않으면 계약 해지 및 위약금 발생 등 불이익을 받을 수 있습니다. 계약 해지로 인해 위약금이나 손해배상 예정액이 발생했을 때, 그 금액이 실제 발생한 손해에 비해 지나치게 많다고 생각된다면 민법 제398조 제2항에 따라 감액을 주장할 수 있습니다. 특히 상대방이 계약 불이행으로 인한 손해를 줄이기 위해 다른 조치를 취했거나, 오히려 이익을 얻은 경우에는 감액 가능성이 커질 수 있습니다.
.jpg&w=256&q=100)
