다주택으로 자격을 잃은 지역주택조합원의 분양권 전매 금지 사건

원고들은 D지역주택조합의 조합원이었으나 다주택 소유로 인해 주택법상 조합원 자격을 상실했습니다. 이들은 자격 상실 통보를 받은 후 분양권을 제3자에게 매도하는 계약을 체결했으나, 피고 조합은 임시총회 결의를 통해 자격 상실 조합원에 대한 분양권 전매를 전면 금지했습니다. 이에 원고들은 조합을 상대로 분양권 명의변경 절차 이행을 요구하거나, 예비적으로 전매 금지로 인한 손해(프리미엄 상당액) 배상을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 원고들의 주위적 및 예비적 청구를 모두 기각하며, 조합의 전매 금지 조치가 주택법 등 관련 법령에 부합하는 정당한 행위이고 신의성실의 원칙 등에 위배되지 않는다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B, C: D지역주택조합의 조합원이었으나 다주택 소유로 인해 조합원 자격을 상실한 사람들입니다.
• 피고 D지역주택조합: 아파트 신축사업을 추진하는 지역주택조합으로, 원고들의 조합원 자격 상실을 통보하고 분양권 전매를 금지하는 결의를 한 단체입니다.
• 피고 F 주식회사: D지역주택조합과의 자금관리대리사무계약을 통해 조합의 자금을 관리하고 있는 신탁회사입니다.

분쟁 상황

원고 A, B, C는 D지역주택조합의 조합원으로, 2014년과 2015년에 조합원 가입계약을 체결하고 2018년 11월 24일경 아파트(이 사건 아파트)를 공급받는 계약을 맺었습니다. 원고들은 조합에 각각 수억 원의 계약금 및 중도금을 납입했습니다. 그러나 피고 조합은 2021년 8월 9일부터 9월 1일 사이에 원고들에게 다주택 소유로 인해 주택법 및 동법 시행규칙에 따라 조합원 자격이 상실되었다고 통보했습니다. 일부 원고의 통지문에는 2020년 5월 총회 결의에 따라 세대공급가액의 10% 공제 후 전매 진행 또는 잔여금 환불 가능성이 언급되어 있었습니다. 이에 원고들은 2021년 5월 12일부터 8월 13일까지 이 사건 아파트의 분양권을 제3자에게 매도하는 계약(이 사건 각 매매계약)을 체결했습니다. 하지만 피고 조합은 2021년 9월 5일 임시총회에서 '조합원 자격 상실자 전매금지 및 환수조치' 안건을 가결하여, 그 시점까지 전매 절차를 거치지 않은 자격 상실 조합원들의 분양권 전매를 금지했습니다. 원고들은 조합이 정당한 사유 없이 분양권 전매를 금지하는 것이 재산권 침해이며, 과거에 전매를 허용했던 태도에 대한 신뢰를 저버린 위법한 조치라고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 지역주택조합이 다주택 소유로 인해 자격을 상실한 조합원들의 분양권 전매(명의변경)를 금지하는 것이 적법한지 여부입니다. 둘째, 조합의 전매금지 조치가 조합원들이 이전에 전매가 허용되었던 상황에 대해 가졌던 신뢰를 침해하여 신의성실의 원칙, 평등 원칙, 금반언의 원칙 등에 위배되는지 여부입니다. 셋째, 조합의 전매금지 조치로 인해 조합원들이 분양권 매매를 통해 얻을 수 있었던 프리미엄 상당액 등의 손해에 대해 조합이 배상할 책임이 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 피고들에 대한 주위적 및 예비적 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 피고 D지역주택조합이 다주택 소유로 조합원 자격을 상실한 원고들의 분양권 전매를 금지한 조치가 위법하지 않다고 판단했습니다. 판결의 근거는 다음과 같습니다. 첫째, 주택법 및 동법 시행령, 그리고 피고 조합의 규약에 따르면 지역주택조합 조합원은 설립인가 신청일부터 입주가능일까지 무주택 또는 소형주택 세대주 지위를 유지해야 합니다. 원고들은 이 자격을 상실했으므로 자동으로 조합원 자격과 지위가 상실되며, 자격을 상실한 조합원은 조합원 지위를 양도할 권한이 없고 조합 또한 이를 허용할 수 없습니다. 둘째, 피고 조합이 과거에 무자격 조합원에게 분양권 전매를 예외적으로 허용한 사실이 있더라도 이는 주택법령과 규약에 반하는 것이었으므로, 원고들에게 전매가 계속 허용될 것이라는 정당한 신뢰를 주었다고 보기 어렵습니다. 셋째, 피고 조합이 2021년 9월 5일 임시총회에서 전매금지 결의를 한 것은 기존에 발생했던 조합원들의 부당이득 반환 청구 소송 등의 문제를 해결하고 관련 법령에 부합하도록 운영하기 위한 합당한 이유가 있었으므로, 이로 인해 원고들의 신뢰가 현저히 정의 관념에 반하여 용인할 수 없을 정도로 침해되었다고 볼 수 없습니다. 이러한 이유로 법원은 조합의 전매금지 조치가 평등 원칙, 금반언의 원칙 및 신의성실의 원칙에 위배되지 않는다고 보았고, 따라서 전매금지 조치가 위법함을 전제로 한 손해배상 청구도 이유 없다고 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 구 주택법 제11조 제7항, 구 주택법 시행령 제38조 제1항 제1호: 지역주택조합 조합원의 자격 요건을 규정합니다. 주택조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 '무주택 또는 주거전용면적 85m² 이하의 주택 1채를 소유한 세대주'여야 하며, '조합설립인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 거주한 자'여야 합니다. 이러한 자격 제한은 강행규정으로서 당사자 의사에 따라 임의로 그 적용을 배제할 수 없습니다. 이 사건 원고들은 다주택 소유로 인해 이 자격을 상실했습니다. 구 주택법 시행령 제22조 제1항 제2호 라목: 지역주택조합 설립인가를 받은 후에는 원칙적으로 조합원을 교체하거나 신규 가입하게 할 수 없고, 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실한 경우 등 예외적인 경우에 한하여 결원 충원을 위한 추가 모집만을 허용합니다. 이는 자격 상실자의 조합원 지위 양도를 원칙적으로 금지하는 근거가 됩니다. 신의성실의 원칙(민법 제2조)​: 법률관계 당사자가 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거나 신뢰를 저버리는 방식으로 권리를 행사하거나 의무를 이행해서는 안 된다는 추상적 규범입니다. 이 원칙에 위배되어 권리 행사를 부정하려면, 상대방에게 신의를 주었거나 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태였고, 그에 반하는 권리 행사가 정의 관념에 비추어 용인될 수 없을 정도여야 합니다. 본 사건에서 법원은 조합이 이전에 예외적으로 전매를 허용했더라도 법령에 반하는 행위였고 새로운 전매 금지 결의에 합당한 이유가 있었으므로, 원고들의 신뢰가 정당하다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 금반언의 원칙: 자신의 선행 행위와 모순되는 후행 행위를 할 수 없다는 원칙으로, 신의성실의 원칙의 한 내용입니다. 이 사건에서 법원은 조합의 이전 전매 허용이 법령 위반이었고, 새로운 전매 금지 결의에 합당한 이유가 있었으므로, 금반언의 원칙에 위배되지 않는다고 보았습니다. 평등 원칙: 유사한 상황에 있는 사람들을 합리적인 이유 없이 차별해서는 안 된다는 원칙입니다. 본 사건에서 조합의 전매 금지 조치는 기존 법령에 부합하는 것으로, 합리적인 이유가 있는 조치였기에 평등 원칙에 위배되지 않는다고 판단되었습니다.

참고 사항

지역주택조합의 조합원 자격은 주택법 및 시행령에 따라 매우 엄격하게 제한됩니다. 조합설립인가 신청일부터 해당 주택의 입주가능일까지 무주택 또는 주거전용면적 85m² 이하의 주택 1채를 소유한 세대주의 지위를 유지해야 하며, 다주택을 소유하게 되면 조합원 자격이 자동으로 상실됩니다. 조합이 과거에 규정과 달리 무자격 조합원의 분양권 전매를 예외적으로 허용했던 사례가 있더라도, 이는 법령에 반하는 행위였으므로, 그러한 관행이 앞으로도 지속될 것이라는 정당한 신뢰를 형성한다고 보기 어렵습니다. 조합원 자격을 상실한 경우, 해당 조합원은 더 이상 조합원으로서의 지위를 양도할 권한이 없으며, 조합도 원칙적으로 그러한 지위 양도를 허용할 수 없습니다. 조합 총회 결의는 관계 법령과 조합 규약에 부합해야 하며, 조합의 운영 사정 변화나 법적 분쟁 방지 등의 합당한 이유가 있다면 기존 관행과 다른 새로운 결의를 할 수 있습니다. 이로 인해 조합원에게 불이익이 발생하더라도 신의성실의 원칙이나 평등 원칙 등에 위배된다고 보기 어려울 수 있습니다. 따라서 지역주택조합 가입 시에는 조합원 자격 유지 요건을 정확히 이해하고, 자격 유지에 필요한 의무를 철저히 이행해야 합니다. 자격 상실 위험이 발생했다면, 미리 조합의 규약과 총회 결의 내용을 확인하고, 가능한 경우 신속하게 적법한 절차에 따라 대응하는 것이 중요합니다.