임대차
원고인 임차인이 임대차 계약 종료 후 임대인에게 임대차보증금 5,000만 원, 권리금, 실내 인테리어 비용 등 총 8,000만 원과 이에 대한 지연손해금을 청구한 사건입니다. 임대인은 원상회복 비용 1,000만 원이 보증금에서 공제되어야 한다고 주장했습니다. 법원은 임대차보증금 5,000만 원에서 원상회복 비용 400만 원을 공제한 4,600만 원과 지연손해금을 임차인에게 지급하라고 판결했으며, 임차인의 권리금 및 유익비 청구는 기각했습니다.
원고 A는 2011년 7월 12일 부산 수영구 소재 한 건물 2층 E호에 대해 임대차보증금 5,000만 원, 월 차임 170만 원으로 임대차계약을 맺고 횟집을 운영했습니다. 이후 피고 B가 2011년 7월 31일 해당 건물을 매수하면서 원고와 임대차계약을 갱신(월 차임 190만 원으로 증액)했습니다. 2018년 7월 31일 임대차 기간이 종료되자 원고는 영업을 마치고 건물을 피고에게 인도했으나, 임대차보증금 반환과 권리금 및 실내 인테리어 비용 등에 대한 이견이 발생하여 소송으로 이어졌습니다.
임대차 계약 종료 시 임차인이 임대인에게 권리금 및 유익비(실내 인테리어 비용)를 청구할 수 있는지 여부, 임대차보증금에서 원상회복 비용이 공제될 수 있는지 여부 및 그 범위, 임대차 계약에 포함된 원상회복 약정의 효력.
피고는 원고에게 4,600만 원과 이에 대한 지연손해금(2018년 10월 12일부터 2020년 1월 9일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 금액)을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구(권리금 및 유익비 청구)는 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 40%, 피고가 60%를 각각 부담하도록 결정되었습니다.
법원은 임대차보증금 5,000만 원에서 인정된 원상회복 비용 400만 원을 공제한 4,600만 원을 임차인에게 반환하도록 판결했습니다. 임차인이 주장한 권리금 및 유익비 청구는 건물의 객관적 가치 증가나 임대인의 권리금 회수 방해가 입증되지 않아 받아들여지지 않았습니다. 또한 원상회복 약정은 유효한 것으로 보았습니다.
민법 제626조 (임차인의 상환청구권)에 따르면 임차인은 임차물 보존에 관한 필요비나 유익비 지출 시 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있습니다. 그러나 대법원 2012. 3. 29. 선고 2012다3609 판결의 법리에 따라, 임대차 종료 시 임차 부동산을 원상으로 복구하기로 약정한 것은 임차인의 유익비 상환청구권을 미리 포기하는 특약으로 볼 수 있습니다. 본 사건에서는 원고가 피고와 임대차계약을 체결하면서 원상회복 약정을 했으므로 유익비 상환청구가 받아들여지지 않았습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있지만, 이 사건에서는 임대인이 권리금 회수 기회를 방해했다는 증거가 부족하다고 판단되어 임차인의 권리금 청구가 기각되었습니다. 임대차보증금은 임대차 종료 후 발생하는 미납 차임, 훼손된 건물 부분의 원상복구비용 상당의 손해배상 채권 등을 담보하므로, 임대인은 위 피담보채무를 공제한 나머지를 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. 지연손해금의 경우, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 판결 선고일까지는 민법상 법정이율인 연 5%가 적용되고, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율이 적용됩니다.
임대차 계약 시 특약으로 '원상회복 약정'이 있다면, 임차인이 지출한 유익비나 필요비에 대한 상환청구권이 미리 포기된 것으로 해석될 수 있으므로, 계약서 작성 시 내용을 꼼꼼히 확인하고 신중하게 결정해야 합니다. 상가 임대차에서 임차인의 권리금 회수 기회 보호는 임대인이 신규 임차인과의 계약을 방해하는 등의 특별한 사정이 입증될 때 적용됩니다. 단순히 임대차 계약이 종료되었다는 이유만으로는 임대인에게 권리금 반환 의무가 발생하지 않습니다. 유익비 청구를 위해서는 건물의 객관적 가치 증가가 명확히 입증되어야 하며, 임차인 본인의 영업을 위한 인테리어 비용 등은 유익비로 인정되기 어려울 수 있습니다. 임대차보증금은 임대차 종료 시 발생할 수 있는 미납 차임, 손해배상 채무, 원상회복 비용 등을 담보하는 역할을 하므로, 임대인은 이러한 채무를 공제한 나머지 금액만을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. 원상회복 비용의 구체적인 액수는 증거를 통해 입증되어야 합니다.
