기타 민사사건
원고 A는 피고 B로부터 병원 지하 주차장 영업을 양수하면서 권리금 1억 1천만 원을 지급했습니다. 그러나 피고 B는 계약 당시 병원장의 건강 악화와 병원 운영의 어려움, 그리고 임대인이 임대차 계약 갱신 및 권리금 회수를 허용하지 않을 것이라는 중요한 사실을 원고에게 알리지 않았습니다. 이에 원고는 이 권리금 계약이 취소되어야 한다고 주장하며 권리금 반환 소송을 제기했습니다. 1심 법원은 원고의 주장을 받아들여 피고에게 권리금을 반환하라고 판결했고, 피고는 이에 불복하여 항소했으나 항소심 법원은 피고의 항소를 기각하고 1심 판결을 유지했습니다.
원고는 피고로부터 병원 지하 주차장 영업권을 1억 1천만 원의 권리금을 주고 양수하는 계약을 체결했습니다. 이 주차장은 D병원의 방문객을 주된 고객으로 삼고 있었으나, 계약 체결 당시 D병원의 원장이 쓰러져 병원 운영이 어렵고 2021년 12월 말에 폐업할 예정이며, 임대인 F이 임대차 계약 갱신 및 새로운 임차인의 권리금 회수를 허용하지 않겠다는 입장이었습니다. 피고는 이러한 중요한 사실들을 원고에게 고지하지 않았으며, 원고는 이러한 사실을 알았다면 계약을 체결하지 않았을 것이라며 권리금 반환을 요구하게 되었습니다.
피고가 권리금 계약 체결 당시 중요한 사실(병원 운영의 어려움, 임대인의 계약 갱신 및 권리금 회수 불허 입장)을 원고에게 고지하지 않은 것이 권리금 계약 취소 사유에 해당하는지 여부와 권리금 계약 취소 시 피고가 원고에게 주장하는 '영업권 가치 상당액'을 부당이득으로 반환받을 수 있는지 또는 동시이행 관계에 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
항소심 법원은 피고의 항소를 기각하고, 제1심판결과 같이 피고는 원고에게 1억 1천만 원 및 이에 대하여 2021년 10월 19일부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 항소비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 피고가 권리금 계약 체결 시 병원의 운영 어려움과 임대인의 임대차 계약 갱신 및 권리금 회수 불허 의사라는 중요한 정보를 원고에게 알리지 않은 것은 기망행위에 해당한다고 판단했습니다. 이러한 정보가 없었다면 원고가 해당 계약을 체결하지 않았을 것이므로, 이 사건 권리금 계약은 취소되어야 마땅하며, 피고는 원고에게 권리금 전액을 반환해야 한다고 보았습니다. 또한, 피고가 주장한 원고의 영업권 상당액 부당이득 반환 주장은 주차장이 동종 사업의 정상 이익률을 초과하는 수익력을 가졌다고 보기 어렵다며 받아들여지지 않았습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항 (권리금의 정의): 이 조항은 권리금의 개념을 명확히 정의하고 있습니다. 본 판례에서 권리금은 영업시설과 같은 유형적 가치(시설권리금)뿐만 아니라, 병원 방문객을 주된 고객으로 하는 상업적 위치의 이점과 같은 무형적 가치(지역권리금)의 성격도 매우 강하다고 보았습니다. 이는 권리금의 가치 평가 시 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 함을 보여줍니다. 신의칙상 고지의무: 민법의 일반 원칙인 신의성실의 원칙(신의칙)에 따라, 계약 당사자는 상대방이 계약을 체결할지 말지를 결정하는 데 중대한 영향을 미칠 수 있는 사실을 알고 있다면 이를 상대방에게 고지할 의무가 있습니다. 본 판례에서는 피고가 D병원의 운영난과 임대인의 임대차 계약 갱신 및 권리금 회수 불허 의사를 알고 있었음에도 원고에게 이를 고지하지 않은 것이 신의칙상 고지의무 위반이며, 이는 권리금 계약 취소 사유에 해당한다고 판단했습니다. 이러한 중요한 정보를 알았다면 원고가 법적 분쟁을 감수하면서까지 계약을 체결하지 않았을 것이라는 점이 중요한 판단 근거가 됩니다. 부당이득 반환: 권리금 계약이 취소되면, 그 계약으로 인해 얻은 이득은 법률상 원인 없이 취득한 것이 되어 상대방에게 반환해야 합니다. 피고는 원고가 주차장 영업권 상당의 이득을 얻었다고 주장했으나, 법원은 병원 운영난 등으로 인해 원고가 주차장을 운영한 기간 동안 동종 사업의 정상 이익률을 초과하는 수익력을 가졌다고 보기 어렵다며 피고의 부당이득 반환 주장을 받아들이지 않았습니다. 민사소송법 제420조 (제1심판결의 인용): 이 조항은 항소심 법원이 제1심판결을 그대로 인용할 수 있음을 규정합니다. 본 판례에서도 일부 내용을 고쳐 쓰고 추가 판단한 부분을 제외하고는 제1심판결 이유를 그대로 인용하여 판결했습니다.
상가 임대차 계약이나 영업권 양수도 계약을 체결할 때에는 권리금의 유형(시설권리금, 지역권리금, 영업권리금 등)을 명확히 이해하고 계약서에 기재하는 것이 중요합니다. 특히 영업에 중대한 영향을 미칠 수 있는 주변 환경이나 주요 고객원의 상황(예: 병원의 재정 상태, 주요 건물의 운영 상태)에 대해 양도인에게 적극적으로 문의하고, 가능하다면 객관적인 자료를 통해 직접 확인하는 것이 필요합니다. 임대인의 임대차 계약 갱신 의사나 새로운 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것에 대한 임대인의 입장을 계약 체결 전에 명확히 확인해야 합니다. 임대인이 갱신이나 권리금 회수를 불허할 의사가 있다면, 이는 새로운 임차인의 영업권 유지에 심각한 영향을 미치므로 반드시 고지되어야 할 중요한 정보입니다. 계약 당사자가 아닌 제3자(예: 양도인의 부친)가 실질적으로 계약을 주도하는 경우, 해당 제3자의 발언이나 행동도 계약의 중요한 사실관계로 고려될 수 있으므로 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 거래 관행상 양수인이 스스로 확인해야 하는 정보가 아니라, 양도인이 쉽게 파악할 수 있고 양수인에게 중대한 영향을 미치는 특별한 사정은 양도인이 고지할 의무가 있습니다. 이러한 정보는 계약의 진정한 목적 달성에 필수적입니다.
