중개보조원의 사기 행위로 인한 부동산 가계약금 손해배상 사건

공인중개사 사무소의 중개보조원 D이 인터넷에 부동산 전세 매물을 올리고 임차인인 원고 A와 가계약서를 작성한 뒤 임의로 가계약금 2,400만 원을 자신의 부친 명의 계좌로 송금받아 편취했습니다. D을 고용한 개업공인중개사 B와 B의 공제계약 사업자인 C협회는 이로 인해 원고 A가 입은 손해에 대해 손해배상 책임을 지게 되었습니다. 다만 원고 A 또한 계약 과정에서 부동산 소유주의 참석 여부나 가계약금 송금 계좌 등에 대한 확인을 소홀히 한 과실이 인정되어 피고들의 책임이 50%로 제한되었습니다.

관련 당사자

• A: 임차인, 중개보조원의 사기 행위로 가계약금을 손해본 피해자 (원고).
• B: 개업공인중개사, D을 고용한 공인중개사 사무소 대표 (피고).
• C협회: 공제사업자, B과 공제계약을 맺은 협회 (피고).
• D: 중개보조원, 원고 A로부터 가계약금을 편취한 사람 (제1심 공동피고).
• H: 이 사건 부동산의 실제 소유주.

분쟁 상황

원고 A는 D이 'G' 카페에 올린 H 소유의 전세 매물을 보고 D과 연락을 주고받았습니다. 2020년 6월 21일, 이 사건 사무소에서 D과 임대차 가계약서를 작성하고 D의 요구에 따라 D의 부친 명의 계좌로 가계약금 2,400만 원을 송금했습니다. 그러나 D은 H과 미리 협의 없이 임의로 가계약금을 송금받았고, H에게는 200만 원만 송금한 후 나머지를 유용했습니다. 원고 A가 D을 의심하여 사기임을 확인하자, D은 150만 원을 반환했고, H으로부터 200만 원을 반환받았습니다. D은 가계약금을 편취한 혐의로 공소제기되었고, 원고 A는 남은 손해액에 대해 중개보조원 D을 고용한 공인중개사 B와 B의 공제사업자인 C협회에 손해배상을 청구했습니다.

핵심 쟁점

개업공인중개사가 고용한 중개보조원의 사기 행위에 대해 개업공인중개사 및 공제사업자가 손해배상 책임을 지는지 여부와 피해자의 과실 여부에 따른 손해배상액의 범위.

법원의 판단

제1심 판결 중 피고들의 패소 부분을 일부 취소하고, 피고 B과 C협회는 공동하여 원고 A에게 10,250,000원 및 이에 대한 지연이자를 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 원고 A의 나머지 청구와 피고들의 나머지 항소는 기각되었습니다. 소송 비용은 원고가 1/2, 피고들이 1/2씩 부담하게 되었습니다.

결론

법원은 공인중개사법에 따라 중개보조원 D의 업무상 행위를 개업공인중개사 B의 행위로 보아 B에게 손해배상 책임을 인정했고, C협회 역시 공제계약에 따라 공동 책임을 지게 했습니다. 그러나 원고 A가 가계약 체결 과정에서 임대인 및 공인중개사 B의 직접 확인 없이 중개보조원 D의 말만 믿고 D의 부친 계좌로 가계약금을 송금하는 등 거래의 진정성을 확인하지 않은 과실이 있다고 판단하여 피고들의 책임을 50%로 제한했습니다.

연관 법령 및 법리

공인중개사법 제15조 제2항에 따르면, 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 간주됩니다. 이는 개업공인중개사가 중개보조원의 업무 관련 행위에 대해 법적 책임을 지도록 하는 규정입니다. 공인중개사법 제30조 제1항은 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우, 그 손해를 배상할 책임이 있다고 명시하고 있습니다. 중개행위의 범위는 단순히 계약 체결 알선을 넘어, 계약금 지급, 목적물 인도 등 계약상 의무 이행에 관여하는 행위까지 포함됩니다. 한편, 손해배상 책임을 정할 때 피해자에게도 손해 발생이나 확대에 기여한 부주의가 있다면 이를 참작하여 배상액을 감액할 수 있는데, 이를 과실상계라고 합니다. 이는 손해의 공평한 분담이라는 손해배상 제도의 기본 원리에 따른 것입니다.

참고 사항

부동산 계약 시에는 반드시 다음 사항을 확인해야 합니다. 임대인 본인 또는 대리인의 참석 여부를 확인해야 하며, 대리인이라면 적법한 위임장 및 인감증명서 등 대리 권한을 증명하는 서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 계약금이나 보증금 등 중요한 금원은 반드시 부동산 등기부등본상의 실제 소유자 명의 계좌로 송금해야 합니다. 공인중개사 사무소에서 계약할 경우에도 공인중개사 본인이 계약에 직접 참여하고 중요한 사항을 설명하는지 확인해야 하며, 중개보조원의 단독 진행이나 공휴일에 공인중개사 없이 계약하는 상황에 대해 경계심을 가져야 합니다. 만약 의심스러운 상황이 발생하면 추가적인 사실 확인 없이 서명하거나 금원을 지급하지 않아야 합니다.