호텔 객실 분양 계약 해제 및 확정수익금 반환 요구 사건

원고는 호텔 객실 분양 계약 및 운영위탁 계약을 체결하며 확정수익금을 보장받았으나, 피고가 확정수익금 지급 주체를 변경하거나 변경하려 했다는 이유 등으로 계약을 해제 또는 취소하고 보증금 및 위약금 반환을 청구했습니다. 법원은 분양 계약과 운영위탁 계약이 불가분 관계가 아니며, 확정수익금 지급 주체 변경이 분양 계약의 해제 사유나 사정변경이 아니라고 판단했습니다. 또한 피고의 광고가 기망행위에 해당한다고 보기도 어렵다고 판단하여 원고의 항소를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 호텔 객실 분양 계약 및 운영위탁 계약을 체결하고 피고에게 임대차보증금 반환을 요구한 사람
• 피고 주식회사 D (이전 상호 주식회사 C): 호텔 객실을 분양한 B 주식회사의 소송을 수계한 주체로, 원고와 분양 계약의 당사자
• J: 원고와 운영위탁 계약을 체결하고 초기 확정수익금 지급 의무를 부담했던 호텔 운영사

분쟁 상황

원고 A는 피고 B 주식회사(이후 D로 소송수계)로부터 호텔 객실을 분양받고, 동시에 J와 해당 객실의 운영위탁 계약을 체결했습니다. 이 과정에서 피고는 J의 호텔 운영 실적과 확정수익금 지급 능력을 강조하며, 최소 3년간 연 5~7%의 확정수익금 지급을 보장하는 것처럼 홍보했습니다. 그런데 2019년 7월경 피고는 확정수익금 지급 주체를 J에서 자신(B 또는 D)으로 일방적으로 변경하겠다는 통지를 원고에게 보냈습니다. 원고는 이를 J보다 영세하고 지급 능력이 부족한 피고가 확정수익금 지급 주체가 되는 것은 계약의 본질적인 내용 변경이자 계약 목적을 달성할 수 없게 만드는 행위라고 주장했습니다. 이에 원고는 이 사건 분양 계약을 해제 또는 취소하고, 이미 지급한 계약금 18,900,000원과 위약금 18,900,000원을 합한 37,800,000원을 피고에게 돌려달라고 소송을 제기했습니다. 원고는 또한 피고가 허위 광고로 원고를 기망하여 계약을 체결하게 했다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

호텔 객실 분양 계약과 운영위탁 계약이 하나의 계약처럼 뗄 수 없는 관계(불가분 관계)인지 여부, 확정수익금 지급 주체가 변경되거나 변경 시도된 것이 분양 계약을 해제할 수 있는 사유(채무불이행 또는 사정변경)에 해당하는지 여부, 피고가 확정수익금 지급 능력이나 호텔 수익에 대해 허위 광고를 하여 원고를 속였는지 여부

법원의 판단

원고의 항소를 기각한다. 항소 비용은 원고가 부담한다. (즉, 피고의 손을 들어주어 원고의 계약 해제 및 보증금 반환 청구를 받아들이지 않았습니다.)

결론

법원은 분양 계약과 운영위탁 계약은 계약 당사자, 목적, 내용, 해제/해지 사유 등이 달라 서로 뗄 수 없는 관계(불가분 관계)로 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 확정수익금 지급 주체의 변경이 분양 계약의 위반이 아니므로 계약 해제 사유가 될 수 없으며, 피고나 J의 재정능력이 분양 계약 성립의 기초가 된 객관적 사정으로 볼 수 없어 사정변경으로 인한 해제 사유도 인정되지 않는다고 보았습니다. 또한 피고의 홍보 문구("세계적인 특급호텔", "자식보다 든든한 평생 연금", "매달 월세 받는 호텔" 등)는 추측이나 기대에 불과하거나 구체적 사실의 허위 고지로 보기 어렵고, 수익금 액수를 보장한 것도 아니므로 기망행위로 인정되지 않는다고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

민법상 계약 해제/취소: 채무불이행으로 인한 해제(민법 제543조 등)는 계약 당사자가 계약 내용을 제대로 이행하지 않을 때, 상대방은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 본 사례에서 원고는 확정수익금 지급 주체 변경이 분양 계약 위반이라고 주장했지만, 법원은 분양 계약과 운영위탁 계약이 별개이므로 분양 계약 위반으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 사정변경으로 인한 해제는 계약 체결 당시 예측할 수 없었던 현저한 사정 변경이 발생하여 계약을 그대로 유지하는 것이 공평하지 않을 때, 예외적으로 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 법원은 이 사정 변경이 '객관적이고 계약 성립의 기초가 된 사정'이어야 하며, 단순히 한쪽 당사자의 재정능력이나 예상 수익률 변화는 이에 해당하지 않는다고 보았습니다. 기망(사기)으로 인한 취소(민법 제110조)는 누군가가 속여서 계약을 체결하게 한 경우, 피해자는 계약을 취소할 수 있습니다. 법원은 '기망행위'가 인정되려면 중요한 사항에 대해 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지가 있어야 한다고 봅니다. 단순히 과장되거나 기대감을 부풀리는 광고는 기망행위로 인정되기 어렵습니다. 여러 계약의 불가분 관계 판단(대법원 2006다54633 판결 등)은 여러 계약이 체결되었을 때 이 계약들이 서로 뗄 수 없는 하나의 계약처럼 유기적으로 연결되어 있는지 여부를 계약 체결의 배경, 목적, 당사자들의 의사를 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 이 사건에서는 분양 계약과 운영위탁 계약의 당사자, 내용, 해제/해지 사유 등이 다르다는 이유로 불가분 관계가 아니라고 판단되었습니다. 민사소송법 제420조(항소심 판결 이유 인용)는 항소심(2심) 법원이 1심 판결을 인용할 경우, 1심 판결의 이유를 그대로 사용하고 필요한 부분만 수정하여 판결을 내릴 수 있도록 하는 규정입니다. 이 사건에서도 항소심 법원이 1심 판결 이유를 상당 부분 인용하고 일부를 고쳐 쓰는 방식으로 판결했습니다.

참고 사항

여러 계약이 맺어질 때는 각 계약의 당사자가 누구인지, 계약 내용과 목적이 무엇인지, 그리고 하나의 계약이 해제되거나 해지될 때 다른 계약에 어떤 영향을 미치는지 계약서 조항을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 법원은 각 계약이 별개로 판단될 수 있다고 보았습니다. 계약 체결 당시 예측할 수 없었던 중대한 사정 변경이 발생하여 계약을 유지하는 것이 불공평할 때 계약을 해제할 수 있지만, 법원은 계약 성립의 기초가 된 '객관적 사정'이 변경되어야 한다고 보아 특정 회사의 재정능력 변화는 이에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 단순히 기대했던 수익률이 달라지는 것이 사정변경 해제 사유가 되기 어렵다는 점을 유의해야 합니다. '특급호텔', '평생 연금', '월세 받는 호텔'과 같은 홍보 문구나 예상 수익금 언급은 때로 과장 광고로 볼 수 있습니다. 법원은 이러한 문구들이 구체적인 사실을 허위로 고지한 것으로 보기 어렵거나 청약의 유인에 불과하다고 판단했습니다. 광고 내용이 실제 계약의 중요한 내용이 되는지, 그리고 명확하게 수익을 보장하는 표현인지를 면밀히 따져봐야 합니다. 확정수익금 지급을 약속하는 계약의 경우, 약정된 수익을 지급할 주체가 누구인지, 그 주체의 재정 상태와 신뢰도는 어떤지 등을 계약 체결 전에 충분히 검토해야 합니다. 단순히 홍보 문구에만 의존하기보다는 객관적인 자료를 통해 확인하는 노력이 필요합니다.