계약금
원고는 피고에게 부동산을 매도한 후, 피고가 잔여 매매대금과 임대차보증금 채무 일부, 그리고 양도세를 지급하지 않았다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 법원은 당사자 간 작성된 '부동산 매매 확인서'의 내용을 바탕으로 잔여 매매대금 및 임대차보증금 채무 인수에 대한 원고의 주장은 기각하고, 피고가 원고의 양도세 51,886,410원을 부담하기로 약정한 부분만 인정하여 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다.
원고는 2017년 11월 29일 피고와 사이에 원고 소유의 부산 사하구 소재 부동산을 매매대금 18억 원에 매도하는 계약을 체결했습니다. 이후 2018년 5월 10일 매매대금을 17억 8,000만 원으로 감액하여 다시 매매계약을 체결하였고, 2018년 6월 28일 피고에게 소유권이전등기가 완료되었습니다. 계약 특약으로 '잔금은 임대보증금 공제한 금액을 지불하며 임대차 상황에 따라 변경될 수 있다'고 정했습니다. 또한, 2018년 6월 26일 원고와 피고는 '매매 일체 행위를 완료하였음을 확인합니다. 양도세 처리 매수가 함'이라고 기재된 '부동산 매매 확인서'를 작성했습니다. 원고는 피고가 임대차보증금 채무 중 일부와 약정한 양도세 등을 지급하지 않았다며 소송을 제기하게 되었습니다.
법원은 원고와 피고가 2018년 6월 26일 작성한 '부동산 매매 확인서'에 '매매 일체 행위를 완료하였음을 확인합니다'라는 내용이 있으므로, 매매대금 정산이 완료되었다는 합의로 보아 잔여 매매대금 청구를 기각했습니다. 또한, F호 임대차보증금 채무 인수에 대해서도 해당 확인서나 다른 증거만으로는 추가 인수를 인정하기에 부족하다고 판단하여 기각했습니다. 그러나 확인서에 '양도세 처리 매수가 함'이라고 명시적으로 약정한 사실을 인정하여, 피고가 원고에게 부과된 양도세 51,886,410원을 지급할 의무가 있다고 보아 해당 예비적 청구는 인용했습니다.
본 사건에서는 계약의 해석 원칙과 합의의 효력이 중요하게 적용되었습니다. 당사자 간의 매매 계약 특약사항과 더불어 작성된 '부동산 매매 확인서'의 내용이 계약의 최종적인 합의를 판단하는 핵심 증거로 사용되었습니다. 특히, '매매 일체 행위를 완료하였음을 확인합니다'라는 문구는 매매대금 정산이 완료되었다는 당사자 간의 합의로 해석될 수 있습니다. 임대차보증금 채무 인수와 관련해서는 명확한 합의가 있어야 하며, 단순히 '잔금은 임대보증금 공제'와 같은 특약만으로는 추가적인 임대차보증금 채무 인수를 인정하기 어렵다고 보았습니다. 반면, '양도세 처리 매수가 함'이라는 문구처럼 당사자 간에 양도세 부담에 대한 명시적인 약정이 있었다면, 그 약정은 유효하며 약정된 금액에 대해 지급 의무가 발생합니다. 금전 채무의 이행 지체에 대해서는 민법에서 정한 연 5%의 지연손해금(소송 제기 후 판결 선고일까지)과 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 지연손해금(판결 다음날부터 다 갚는 날까지)이 적용됩니다.
부동산 매매 시에는 모든 특약사항을 최대한 구체적으로 작성해야 합니다. 특히 임대보증금 인수, 대출금 승계 등 금전적 책임이 따르는 부분은 명확하게 기록해야 추후 분쟁을 막을 수 있습니다. 매매 계약 완료 후 매도인과 매수인 사이에 '매매 일체 행위 완료' 등 합의 내용을 담은 확인서를 작성할 경우, 이 확인서의 내용이 기존 계약 내용을 변경하거나 최종적인 합의로 인정될 수 있으므로, 모든 내용이 실제 합의와 일치하는지 신중하게 검토해야 합니다. 양도세 등 세금 부담에 대한 당사자 간의 약정은 서면으로 명확히 하고, 약정한 내용이 확인서 등에 명시적으로 기재되어야 합니다. 매매대금 정산이 완료되었다는 내용의 합의서를 작성할 때는 실제로 모든 정산이 완료되었는지 꼼꼼히 확인해야 하며, 만약 미지급된 금액이 있다면 그 내용은 확인서에 포함하거나 별도로 명시하는 것이 중요합니다. 소유권이전등기가 완료된 후 상당 기간이 지나서 매매대금 미지급 주장을 하는 경우, 그 주장의 신뢰성이 낮아질 수 있으므로, 미지급된 금액이 있다면 빠른 시일 내에 문제를 제기하는 것이 좋습니다.
