계약금
재개발 사업 부지 내 토지를 구매한 개인이 실제 토지 면적이 계약 시 공고된 면적보다 줄어들었다며 매매대금의 일부 반환을 청구했으나, 법원은 계약서에 면적 변경 시 대금을 정산하지 않는다는 조항이 명시되어 있었고, 구매자가 변경된 면적을 확인하고 최종 계약 및 잔금 지급을 완료했으므로 청구를 기각했습니다.
원고 A는 피고 B 주택재개발정비사업조합으로부터 재개발 사업 부지 내 토지를 매입하는 계약을 체결했습니다. 계약 체결 전 공고된 토지 면적은 555㎡였으나, 이후 확정 측량 결과 실제 면적은 514.6㎡로 처음 공고된 면적보다 40.4㎡가 줄어들었습니다. 원고 A는 이 면적 감소가 매매계약서에 명시된 '다소 증감'의 범위를 벗어난 것이라고 주장하며, 줄어든 면적에 해당하는 매매대금 286,840,000원 및 이에 대한 지연이자를 피고 B 조합에 반환해달라고 소송을 제기했습니다.
재개발 사업 토지 매매에서 처음 공고된 면적과 실제 측량된 면적에 차이가 발생했을 때, 매수인이 면적 감소분에 대한 매매대금 반환을 요구할 수 있는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 특히 계약서에 면적 변경 시 정산하지 않는다는 조항이 있었고, 매수인이 변경된 면적으로 다시 계약을 체결한 상황에서의 법적 효력이 문제 되었습니다.
법원은 원고 A의 항소를 기각하며, 제1심 판결을 유지했습니다. 법원은 이 사건 매매계약이 입찰을 통해 확정되었고, 계약서에 면적 변경 시 별도로 정산하지 않는다는 내용이 명확히 기재되어 있었음을 인정했습니다. 또한 원고 A가 변경된 면적(514.6㎡)으로 변경 계약서를 작성하고 잔금을 모두 지급했으며, 해당 토지 위에 건물을 신축하여 사용, 수익하고 있는 점 등을 고려할 때, 면적 감소에 따른 대금 반환을 요구할 수 없다고 판단했습니다. 결론적으로 원고의 청구는 이유 없어 기각되었습니다.
매수인이 재개발 토지 매매 과정에서 실제 면적 감소를 인지하고 변경 계약을 체결하며 잔금을 지급한 경우, 이후 면적 감소를 이유로 매매대금 반환을 청구할 수 없다는 것이 법원의 최종 판단입니다.
이 사건은 주로 매매계약의 해석과 계약 당사자 간의 합의 내용에 관한 법리가 적용됩니다.
계약의 해석 원칙: 법원은 계약서의 문언적 내용뿐만 아니라 계약의 목적, 체결 경위, 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 계약의 의미를 해석합니다. 이 사건에서 법원은 입찰 공고 및 매매계약서에 명시된 '사업 환경에 따라 면적 변경이 있을 수 있으며 면적 변경 시 매매대금을 정산하지 않는다'는 조항을 중요하게 해석했습니다. 이는 당사자들이 면적 변경의 가능성을 인지하고 정산하지 않기로 합의했음을 의미합니다.
부동산 매매에서 면적 표시의 의미: 재개발 사업과 같이 아직 등기부가 확정되지 않은 상태에서 토지 면적을 표시하는 것은 대략적인 목적물 특정의 의미가 강하다고 볼 수 있습니다. 따라서 이러한 경우 실제 측량 결과와의 차이가 계약상 '다소 증감'의 범위 내에 있다면 계약 내용대로 이행된 것으로 봅니다. 약 7%의 면적 감소는 이 사건 계약 내용상 '다소 증감'의 범위를 벗어났다고 단정하기 어렵다고 법원은 판단했습니다.
변경 계약 및 잔금 지급의 효력: 원고가 면적 변경 사실을 인지한 후 514.6㎡로 변경된 계약서에 다시 서명하고 잔금까지 지급했으며, 해당 토지를 정상적으로 사용, 수익하고 있다는 점은 변경된 면적에 대한 매매계약을 최종적으로 수용하고 확정했다는 증거로 작용합니다. 이는 기존 계약 내용에 따라 면적 감소에 대한 정산을 요구할 수 없다는 법원의 판단을 뒷받침하는 중요한 요소입니다.
부동산 계약 시 특히 재개발 또는 재건축과 같이 토지 경계나 면적이 유동적일 수 있는 상황에서는 계약서 내용을 매우 신중하게 확인해야 합니다. '면적 변경 시 정산하지 않는다'는 조항이 있거나, '다소 증감'과 같은 문구가 있을 경우, 나중에 실제 면적이 달라지더라도 대금 조정을 요구하기 어려울 수 있습니다. 계약 초기 공고된 면적과 실제 등기부상 면적에 차이가 발생할 가능성을 항상 염두에 두고, 이러한 위험에 대비한 계약 조항을 사전에 명확히 협의하는 것이 중요합니다. 면적이 변경된 이후 변경 계약서에 서명하거나 잔금을 지급하는 등의 행위는 변경된 면적을 수용하는 것으로 해석될 수 있으므로, 신중한 판단이 필요합니다. 이미 변경된 면적으로 계약을 갱신하고 잔금까지 치른 경우, 다시 면적 감소에 따른 대금 반환을 주장하기는 매우 어렵습니다. 입찰 공고문이나 매매 계약서에 명시된 내용에 따라 실제 면적과 차이가 나더라도 대금 반환이 불가능할 수 있으니, 계약 전 모든 문서의 내용을 철저히 확인해야 합니다.
