제 가게에 불 났다고, 전부 배상하라니요.
부동산법 설명서 - 임대차 편
김용우 변호사임대차
피고로부터 임대 위임을 받은 회사가 해산된 후 그 회사의 대표가 자신의 다른 회사 명의로 부동산 소유자를 대리한다고 주장하며 원고와 임대차 계약을 맺고 보증금을 수령한 사안입니다. 원고는 임대차 계약이 유효하거나 피고가 이를 추인 또는 사용자로서 책임져야 한다고 주장하며 보증금 반환을 청구했으나 법원은 피고가 임대차 계약의 실질적인 당사자가 아니며 대리권이 없었고 피고가 이를 추인했거나 사용자 책임을 져야 할 근거가 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
피고 B는 자신의 건물 임대 관련 업무를 ㈜E에 위임했습니다. ㈜E는 보증금 및 월세를 ㈜E 명의 계좌로 받도록 위임장에 명시되어 있었습니다. 그러나 ㈜E가 해산된 후, ㈜E의 대표였던 F은 자신의 새로운 회사인 J회사 명의로 원고 A에게 피고 B를 대리한다고 주장하며 임대차 계약을 체결했습니다. 원고 A는 계약에 따라 보증금 6천만원을 F(J회사) 명의의 계좌로 송금했습니다. 이후 임대차 계약 기간이 만료되자 원고는 피고에게 보증금 반환을 요구했으나, 피고는 F에게 대리권을 준 적이 없다고 주장하며 보증금 반환을 거부했습니다. 이에 원고는 임대차보증금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다.
F이 ㈜E의 영업위탁계약을 승계하였고 피고가 이를 승낙하여 F에게 유효한 대리권이 있었는지 여부 F의 임대차 계약이 무권대리라고 하더라도 피고가 이를 추인(사후 승낙)했는지 여부 F의 보증금 편취 행위에 대해 피고가 사용자로서 불법행위책임을 져야 하는지 여부
원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.
법원은 F이 피고 B를 대리할 권한이 없었으므로 원고와 F 사이에 체결된 임대차 계약은 무권대리로서 무효라고 보았습니다. 또한 피고가 F의 무권대리 행위를 추인했다고 볼 증거가 부족하며, 피고와 F 또는 ㈜E 사이에 사용자-피용자 관계가 있다고 보기 어렵고 설령 있다고 하더라도 F의 행위가 ㈜E의 직무 범위 내에 있었다고 보기 어려우므로 피고에게 사용자책임을 물을 수도 없다고 판단했습니다. 따라서 원고의 임대차보증금 반환 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다.
민법 제35조 (법인의 불법행위능력): "① 법인은 이사 기타 대표자가 그 직무에 관하여 타인에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다. 이사 기타 대표자는 이로 인하여 자기의 손해배상책임을 면하지 못한다." 이 조항은 법인이 그 대표자의 직무상 불법행위로 인해 타인에게 손해를 가했을 때 법인 자체가 손해배상 책임을 진다는 내용을 담고 있습니다. 본 사건에서 원고는 ㈜E의 대표 F이 원고를 기망하여 보증금을 편취했다고 주장하며 ㈜E의 불법행위책임을 물었고, 나아가 피고가 ㈜E 또는 F의 사용자로서 사용자책임을 져야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 이 사건 임대차계약이 외형상 ㈜E 대표자의 직무범위 내 행위에 해당하지 않고, 원고가 조금만 주의를 기울였다면 F의 행위가 ㈜E의 사무집행행위가 아님을 알 수 있었다고 보아 ㈜E의 민법 제35조에 따른 불법행위책임을 인정하지 않았습니다. 대리권의 유무 및 무권대리: 대리인이 본인을 대신하여 법률행위를 하기 위해서는 본인으로부터 유효한 대리권을 부여받아야 합니다. 대리권 없이 체결된 계약(무권대리)은 본인에게 효력이 발생하지 않습니다. 본 사건에서 피고는 ㈜E에 임대 관련 업무를 위임했을 뿐, F 개인이나 J회사에 위임한 사실이 없으므로, F이 피고를 대리할 권한이 없다고 판단되었습니다. 무권대리 행위의 추인: 본인이 무권대리 행위의 내용을 알고 그 행위의 효력을 자신에게 귀속시키겠다는 의사를 표시하면, 무권대리 행위는 본인에게 유효하게 됩니다. 그러나 단순히 무권대리인으로부터 이득을 취했다고 해서 추인이 있었다고 단정할 수는 없으며, 본인이 무권대리 행위의 존재와 그 무효임을 알고 추인했음이 명확히 증명되어야 합니다. 사용자책임 (민법 제756조): "① 타인을 사용하여 어느 사무에 종사하게 한 자는 피용자가 그 사무집행에 관하여 제삼자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 사용자가 피용자의 선임 및 그 사무감독에 상당한 주의를 한 때 또는 상당한 주의를 하여도 손해가 있을 경우엔 그러하지 아니하다." 사용자책임이 인정되려면 사용자-피용자 관계가 존재해야 하고, 피용자의 불법행위가 직무집행과 관련하여 발생해야 합니다. 본 사건에서는 피고와 F 사이에 사용관계가 없었고, ㈜E와 피고 사이에도 사용관계가 존재하지 않는다고 판단되었으며, 설령 존재하더라도 F의 보증금 편취 행위가 ㈜E의 직무 범위 내에 있었다고 보기 어렵다고 판단되어 피고에게 사용자책임이 인정되지 않았습니다.
대리인의 권한 확인: 임대차 계약 등 중요한 계약 시에는 대리인이라고 주장하는 사람이 실제 소유자나 위임받은 사람으로부터 정당한 대리권을 가지고 있는지 반드시 확인해야 합니다. 위임장 내용, 인감증명서, 신분증 등을 꼼꼼히 대조하고, 직접 소유자와 통화하여 대리권 유무와 계약 내용을 확인하는 것이 중요합니다. 계약 상대방 및 입금 계좌 명의 확인: 계약서 상의 임대인과 실제 임대차 보증금을 받는 사람 또는 계좌 명의가 일치하는지 주의 깊게 확인해야 합니다. 만약 명의가 다르다면 그 이유와 정당성을 명확히 해명받고 관련 증거를 확보해야 합니다. 본 사례처럼 위임장에 명시된 수임인과 실제 계약을 진행하고 입금받는 회사가 다른 경우 더욱 철저한 확인이 필요합니다. 회사의 해산 또는 변경 사항 주의: 계약 상대방이 법인인 경우, 해당 법인의 존속 여부, 대표자 변경, 사업자 등록 정보 등을 주기적으로 확인하는 것이 좋습니다. 특히 법인이 해산되었거나 사업자 정보가 변경되었다면 기존 위임 관계가 유효한지 다시 확인해야 합니다. 수익금 수령만으로 추인 인정 어려움: 소유자가 대리인 사칭자로부터 수익금 등을 수령했다고 하더라도, 그것만으로는 소유자가 무권대리 행위의 내용을 알고 추인했다고 보기는 어렵습니다. 추인이 인정되려면 소유자가 계약 내용을 정확히 인지하고 그 효력을 인정하겠다는 명확한 의사를 표시해야 합니다. 사용자 책임의 범위: 타인의 불법행위에 대해 사용자 책임을 묻기 위해서는 사용자-피용자 관계가 명확하고, 불법행위가 직무집행과 관련하여 발생했음이 인정되어야 합니다. 또한 제3자가 그러한 관계와 행위가 직무집행과 관련이 있다고 믿을 만한 외관이 있고, 제3자에게 과실이 없어야 합니다.
