분양계약 해제로 인한 중도금 반환 및 위약금 공방 판결

원고는 피고들과 부동산 분양계약을 체결하고 계약금을 납부했습니다. 그러나 중도금을 제때 납부하지 못하여 피고들로부터 계약 해제 통보를 받았습니다. 원고는 계약 해제가 무효임을 주장하거나 선택적으로 이미 납부한 계약금과 계약 해제 이후에 착오로 납부한 5차 중도금의 반환을 청구했습니다. 법원은 원고의 중도금 미납으로 인한 계약 해제는 적법하며, 계약서상 위약금 조항에 따라 계약금은 피고들에게 몰취된다고 판단했습니다. 다만, 계약 해제 이후에 원고가 착오로 납부한 5차 중도금은 피고들이 법률상 원인 없이 이득을 취한 것이므로 원고에게 반환해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 부동산 분양계약을 체결했으나 중도금 미납으로 계약이 해제된 매수인
• 피고 B, C, D 주식회사: 원고와 부동산 분양계약을 체결한 매도인 측 회사들

분쟁 상황

원고 A는 피고들과 부동산 분양계약을 체결한 후 첫 중도금을 약정 기일 내에 납부하지 못했습니다. 피고들은 여러 차례 중도금 납부를 독촉한 뒤, 원고의 중도금 미납을 이유로 계약 해제를 통보했습니다. 이에 원고는 피고들의 계약 해제가 부당하다고 주장하며 계약의 유효성을 확인해달라는 소송을 제기했습니다. 또한, 설령 계약이 적법하게 해제되었다고 하더라도 이미 납부한 계약금과 계약 해제 통보 이후 착오로 납부한 5차 중도금을 돌려달라는 예비적 청구를 함께 제기하여 이 사건 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

부동산 분양계약의 적법한 해제 여부, 계약 해제로 인한 계약금의 위약금 몰취 여부, 계약 해제 통보 후 착오 납부된 중도금의 부당이득 반환 여부

법원의 판단

원고의 피고들에 대한 항소를 기각하고, 피고들은 공동으로 원고에게 44,690,000원 및 이에 대한 2020년 7월 20일부터 2024년 1월 30일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 이자를 지급하라는 판결을 내렸습니다. 나머지 예비적 청구는 기각되었습니다.

결론

재판부는 원고의 중도금 미납으로 인해 피고들이 계약 해제를 통보한 것은 적법하다고 보았습니다. 따라서 주위적 청구(계약 해제 무효 확인 및 수분양자 지위 확인)는 기각되었습니다. 또한, 계약서에 명시된 위약금 조항에 따라 총 공급대금의 10%에 해당하는 계약금 44,690,000원은 위약금으로 피고들에게 귀속된다고 판단하여 계약금 반환 청구도 기각되었습니다. 그러나 계약이 적법하게 해제된 2018년 11월 이후인 2020년 7월 20일에 원고가 착오로 납부한 5차 중도금 44,690,000원은 피고들이 법률상 원인 없이 얻은 이득, 즉 부당이득에 해당한다고 보았습니다. 피고들은 계약 해제 사실을 알고 있었으므로 '악의의 수익자'에 해당하여, 이 44,690,000원에 대하여 납부일인 2020년 7월 20일부터 판결 선고일인 2024년 1월 30일까지는 연 5%의 이자를, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 가산하여 반환하도록 결정했습니다.

연관 법령 및 법리

민법상 계약 당사자 일방이 채무를 이행하지 않으면(예: 중도금 미납) 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. (민법 제544조) 이 경우 계약서에 위약금 조항이 명시되어 있다면, 특별한 사정이 없는 한 위약금 조항에 따라 계약금 등이 몰취될 수 있습니다. 본 사안에서는 계약서 제3조 제1항에 '공급대금 총액의 10%는 위약금으로 피고들에게 귀속된다'는 조항이 있었고, 계약금 44,690,000원이 총 공급대금의 10%에 해당하여 위약금으로 몰취되었습니다. 또한, 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환해야 합니다. (민법 제741조) 특히, 이득을 받은 사람이 '악의'였다면 (즉, 자신의 이득 보유가 법률상 원인 없는 것임을 인식했다면), 그 받은 이득에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상해야 합니다. (민법 제749조 제2항) 본 사안에서 피고들은 계약 해제를 통보한 후 원고로부터 5차 중도금을 받았으므로, 계약 해제 사실을 인지하고 있었기에 '악의의 수익자'로 판단되어 5차 중도금 44,690,000원과 이에 대한 법정 이자를 반환하게 되었습니다. 금전채무 불이행으로 인한 손해배상액은 법정이율에 의하며, 소송촉진 등에 관한 특례법은 지연손해금율을 높게 정하고 있습니다. (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조) 이 사건에서는 법원 판결 선고일까지는 민법상 연 5%의 이율, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 이율이 적용되었습니다.

참고 사항

부동산 매매 계약 시 중도금을 제때 납부하지 못하면 계약 위반으로 간주되어 계약이 해제될 수 있습니다. 계약서에 위약금 조항이 명시되어 있고 계약이 매수인의 책임으로 해제될 경우, 계약금은 위약금으로 매도인에게 귀속될 수 있으니 계약 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 계약이 이미 해제된 이후에 송금된 돈은 법률상 원인 없는 이득, 즉 부당이득에 해당하여 돌려받을 수 있습니다. 이때, 돈을 받은 상대방이 계약 해제 사실을 알고 있었다면 이자까지 붙여 돌려받을 수 있습니다. 계약 해제 통보를 받았다면, 그 이후에는 어떠한 금전 지급도 신중하게 판단해야 하며, 법률 관계를 명확히 하는 것이 중요합니다.