상가 보증금 및 권리금 회수 방해 관련 손해배상 사건

원고는 임대차 계약 종료 후 피고들이 부당하게 공제한 임차보증금과 권리금 회수 기회를 방해하여 발생한 손해에 대해 총 12,722,000원의 반환 및 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고들이 임차보증금 3,722,000원을 부당하게 공제한 것을 인정하고, 권리금 회수 기회 방해로 인한 손해배상액은 5,000,000원으로 인정하여 총 8,722,000원을 원고에게 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고: 상가 임대차 계약의 임차인 (세입자)
• 피고들 (B, C): 상가 건물의 임대인 (건물주)

분쟁 상황

임대차 계약 종료 후 건물주인 피고들이 세입자인 원고에게 임차보증금 중 일부를 부당하게 공제하고, 원고가 새로운 임차인으로부터 권리금을 회수하려는 기회를 방해하면서 분쟁이 발생했습니다. 건물주 측은 세입자의 월세 연체를 이유로 권리금 보호 의무가 없다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

피고들의 임차보증금 부당 공제 여부 및 반환 의무, 피고들이 원고의 상가 권리금 회수 기회를 방해했는지 여부, 권리금 회수 기회 방해로 인한 손해배상액의 인정 범위, 원고의 임료 연체가 권리금 회수 기회 보호에서 제외되는 사유에 해당하는지 여부

법원의 판단

피고들은 공동하여 8,722,000원 및 그 중 3,722,000원에 대하여는 2021년 6월 30일부터, 5,000,000원에 대하여는 2021년 12월 14일부터 각 2022년 4월 27일까지는 연 6%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라. 원고의 나머지 청구를 기각하고 소송비용 중 30%는 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담하며 제1항은 가집행할 수 있다.

결론

법원은 임차보증금 부당 공제액 3,722,000원과 권리금 회수 기회 방해에 따른 손해배상액 5,000,000원을 인정하여 피고들이 원고에게 총 8,722,000원을 지급하라고 판결했습니다. 원고가 청구한 권리금 손해배상액 9,000,000원 중 4,000,000원은 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수 기회 보호 등): 이 법률은 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 임대인이 방해하지 못하도록 보호하는 내용을 담고 있습니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 등 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 됩니다. 다만, 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 예외 사유가 있을 때는 임대인이 권리금 회수 기회를 보호할 의무가 없습니다. 본 판례에서는 임대인이 임료 3기 연체를 주장했으나, 그 연체가 임대차 기간 중 최후의 3개월분이었고 권리금 회수 기회 보호 기간(종료 6개월 전부터)과 관련하여 피고들의 주장은 받아들여지지 않았습니다. 민사소송법 제202조의2 (재량에 의한 손해액 인정): 이 조항은 손해가 발생한 것은 인정되나 그 손해액을 정확히 증명하는 것이 어려운 경우 법원이 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 기초하여 상당한 액수의 손해액을 결정할 수 있도록 합니다. 이 판결에서 권리금 회수 방해로 인한 손해액 5,000,000원은 이 조항에 따라 법원의 재량으로 인정된 금액입니다. 임대차보증금 반환 의무: 임대인은 임대차 계약이 종료되면 특별한 사유가 없는 한 임차인으로부터 임차 목적물을 반환받는 동시에 임차보증금을 반환해야 합니다. 임대인이 보증금에서 공제할 수 있는 범위는 임대차 기간 중 발생한 미납 월세, 관리비, 원상회복 비용 등으로 제한됩니다. 부당하게 공제된 금액은 반환되어야 합니다.

참고 사항

상가 임대차 계약 종료 시 임대인이 보증금에서 공제하는 항목이 정당한지 반드시 확인해야 합니다. 새로운 임차인을 주선하여 권리금을 회수하려는 경우 임대인에게 적극적으로 알리고 협조를 요청해야 하며 관련 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 임차인이 임대료를 연체했더라도 그 시기와 사정에 따라 권리금 회수 기회 보호 규정이 적용될 수 있으므로 단순히 월세 연체만으로 권리금 보호를 받지 못한다고 단정할 수 없습니다. 임대차 기간 종료 6개월 전부터 권리금 회수 기회 보호가 시작되는 점을 유의해야 합니다. 권리금 손해배상액은 실제 권리금 계약금액보다 낮게 책정될 수 있으며 법원의 재량에 따라 결정될 수 있음을 인지해야 합니다.