건물 전대차 계약 관련 밀린 임대료와 관리비, 원상복구비 청구 사건

원고 A는 피고 B 주식회사와 체결한 전대차계약에 따라 건물을 사용한 피고에게 밀린 차임, 관리비, 그리고 건물 원상복구 비용을 청구했습니다. 피고는 계약 기간 만료 후 무상 사용에 합의했다고 주장하고 일부 차임 채권은 소멸시효가 완성되었다고 항변했습니다. 법원은 전대차계약이 묵시적으로 갱신되었으나 무상 사용 합의는 인정되지 않는다고 판단했습니다. 다만 피고의 소멸시효 항변 중 일부를 받아들여 2017년 9월 13일부터 2020년 12월 12일까지의 차임 채권은 소멸시효가 완성되었다고 보았습니다. 원상복구 비용은 100만 원으로 정했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 대구 수성구 C 지상 건물 D호를 피고에게 다시 빌려준 사람 (전대인)
• 피고 주식회사 B: 원고로부터 대구 수성구 C 지상 건물 D호를 빌려 사용한 회사 (전차인)

분쟁 상황

원고 A는 2014년 9월 3일 피고 B 주식회사와 대구 수성구 C 지상 건물 D호에 대해 보증금 1,000만 원, 차임 연 500만 원(부가가치세 별도), 기간 2014년 9월 13일부터 2015년 9월 12일까지로 정하는 전대차계약을 체결했습니다. 피고는 이 건물을 2014년 9월 13일부터 사용하다가 2024년 3월 3일 원고에게 건물을 인도했습니다. 원고는 피고에게 그동안 발생한 미지급 차임 및 관리비와 건물 사용에 따른 원상복구 비용을 청구하였고 피고는 전대차계약 기간 만료 후 무상 사용 합의가 있었고 일부 차임 채권은 소멸시효가 완성되었다고 주장하며 맞섰습니다.

핵심 쟁점

전대차계약의 묵시적 갱신 여부 및 무상 사용 합의 인정 여부 전대차계약에 따른 차임 및 관리비 지급 의무 범위 차임 채권에 대한 소멸시효 완성 여부 및 시효이익 포기 인정 여부 건물 인도 시 원상복구 의무 및 비용 인정 범위

법원의 판단

피고는 원고에게 20,810,446원 및 이에 대한 지연손해금(2024년 3월 27일부터 2024년 11월 13일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고와 피고가 각각 1/2씩 부담합니다.

결론

법원은 피고가 원고에게 2020년 12월 13일부터 2024년 3월 2일까지의 미지급 차임 17,687,899원과 관리비 2,122,547원, 그리고 건물 원상복구 비용 1,000,000원을 합산한 총 20,810,446원과 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 원고가 청구한 총 41,833,396원 중 소멸시효가 완성된 부분과 부당이득 반환 청구는 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

전대차계약은 기간 만료 전 이의하지 않으면 묵시적으로 갱신될 수 있습니다. 이 사건에서는 피고가 무상 사용 합의를 주장했지만, 원고와 피고의 친분관계만으로는 이를 인정하기 어렵다고 보았습니다. 임차인이 임대차목적물을 사용하는 동안 발생한 관리비, 수도료, 전기료 등은 특별한 약정이 없는 한 임차인이 지급할 의무가 있습니다 (대법원 2012다19154 판결 취지 참조). 이 사건에서는 월 55,000원, 연 660,000원의 관리비 납부에 대한 묵시적 약정이 인정되었습니다. 민법 제163조 제1호에 따르면 차임채권은 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다. 원고가 소멸시효 기간이 지난 후에야 차임 지급을 청구했으므로 2017년 9월 13일부터 2020년 12월 12일까지의 차임채권은 시효로 소멸했습니다. 소멸시효 완성 후 채무의 일부를 변제한 경우, 이것이 시효이익의 포기로 인정되려면 채무자가 잔존 채무의 존재와 액수를 인식하고 있었음을 상대방이 추단할 수 있는 방식으로 행해져야 합니다 (대법원 2011다52031 판결 등 참조). 피고가 원고에게 330만 원을 지급했으나, 이 사건에서는 연체 차임채권의 존재와 범위를 인식하고 지급한 것으로 보기 어려워 시효이익 포기로 인정되지 않았습니다. 임차인이 건물을 인도할 때 벽체와 창문, 화장실 소변기, 칸막이 도어 등 가치 훼손이 자연적 마모 또는 감가상각의 정도를 초과하는 경우, 피고는 원상회복 비용을 지급할 의무가 있습니다. 법원은 훼손 정도와 견적 내용을 고려하여 원상회복 비용을 100만 원으로 정했습니다 (민사소송법 제202조의2). 피고는 법률상 원인 없이 건물을 사용한 것이 아니므로, 부당이득반환청구는 이유 없다고 판단되었습니다. 최종 판결금액에 대한 지연손해금은 소장 부본 송달일 다음 날부터 판결 선고일까지는 민법이 정한 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 비율로 계산됩니다.

참고 사항

전대차 계약 시, 계약 기간 만료 후의 연장 여부와 조건을 명확히 합의하고 문서로 남겨두어야 합니다. 무상 사용 합의는 명확한 증거가 없으면 인정되기 어렵습니다. 임대료나 관리비 채권은 민법 제163조 제1호에 따라 3년의 단기 소멸시효가 적용되므로 시효 기간이 지나기 전에 채무 이행을 독촉하거나 소송을 제기하는 등 적극적인 조치를 취해야 합니다. 채무자가 소멸시효 완성 후 일부 변제를 했더라도, 이 변제가 모든 잔존 채무에 대한 묵시적 승인 및 시효이익 포기로 인정되려면 채무자가 잔존 채무의 존재와 액수를 명확히 인식하고 있었음을 상대방이 추단할 수 있는 방법으로 행해져야 합니다. 단순히 소액을 지급한 것만으로는 시효 포기로 인정받기 어려울 수 있습니다. 건물 반환 시 원상복구 의무는 임차인의 통상적인 사용으로 인한 자연스러운 마모나 감가를 넘어선 훼손에 대해 적용됩니다. 계약 시 원상복구의 범위와 비용 분담에 대해 명확히 약정하는 것이 좋습니다. 관리비, 수도료, 전기료 등은 임대차계약에서 달리 약정하지 않는 한 임차인이 건물을 사용하는 동안 발생한 부분에 대해 임차인의 지급 의무가 있습니다. 분쟁 발생 시 계약서, 지급 내역, 건물 사용 현황, 손상 부위 사진 등 모든 증빙 자료를 철저히 보관하고 준비하는 것이 중요합니다.